出品/Mall星人

撰文/郭歆晔 Victor

2025年最后一天，上海连开三个远郊商业项目——松江三里仓松河不夜城、嘉定印象西大街、奉贤嘉园坊。看起来像是在给这一年收尾，实际上，更像是2026年商业“大扩容”的提前预告。

仅2026年一季度，上海就已经落地近30个不同类型的新商业项目。其中，1月份单月就有13个项目集中亮相，创下近年来同期新高，

进入二季度，还有40多个项目排队开业（其中，西岸中環二期、新六百YOUNG、LU1885陆里等，目前已开业）。

按目前进度看，由于大量小微商业空间的更新改造，推高全年筹开数量超过130个，几乎相当于去年的两倍。但是，比“数量变多”更值得关注的，其实是项目形态的变化。

如果说过去几年，上海商业还在拼“大体量”“大品牌”“大综合体”，那么今年一季度，新开项目里已经很少看到传统意义上的“标准大盒子”了。取而代之的，是一批尺度更小、主题更细、内容更垂直，也更接地气的微观商业空间。

有的是沿河而生的不夜城，有的是老街更新后的开放式街区，有的是社区尺度的复合生活场，也有大量“非典型商业”开始混入城市更新、文旅、公园、夜经济和日常生活之间。

这背后，其实也是城市消费逻辑的变化：消费者不再只需要一个“能购物”的地方，而是需要一个能遛弯、能社交、能短暂逃离日常、能提供情绪价值的空间。商业也不再只是零售容器，而开始成为城市内容、公共生活和地方气质的一部分。

所以，今年上海商业真正的变化，可能并不在于又开了多少项目，而在于——它开始变得越来越“小”，也越来越“具体”。

而这些一季度率先亮相的新项目，恰恰就是观察这轮商业迭代最好的切口。

本文以2026年一季度新开项目为样本，看看上海商业，正在往哪个方向演化。

上海商业的一季度，

正在集体“变小”

如果说过去几年，上海商业的新项目还在比谁体量更大、品牌更全，那么2026年一季度，一个很明显的变化出现了：商业开始从“城市地标”，转向“生活切片”。

今年1月，祝桥AMP美达广场、真如老街真如百货、滴水湖枢纽超级次乐园、临港龙象乐居里、淞南云瑞云锦城、浦锦大橘邻里中心、桃浦金环广场、TODTOWN Mall天荟广场南区SOCIATER、共康综合商城、ARK新金陵、张江新启汇CAMPLUS、松江首创悦·巷LC街区、航头参茸补品市场、爱芯鲜生鲜市集等十多个项目，陆续开业或局部试营业。

到了2月，东湖路FuFu上海、花木幸福里樱花市集、浦乐生活广场曹路店、大华朗香优嘉邻里中心、TOP BANANA MARKET香蕉美食市场继续接力。

3月则更密集。庄行古镇·冷江雨巷、NovaArk诺瓦城、嘉里巷、知音音乐广场、海粟文化广场地下音乐广场、吴淞玲珑花鸟广场、普陀悦来芳繁花市集、虹口祥德市集、嘉定红胜市集、南汇上元路市集、裕民市集二期、爱辉集贸市场更新等项目集中亮相。

仅从名字就能看出，今年上海商业最明显的特征之一，就是“非标准化”。

市集、街区、邻里中心、地下空间、花鸟市场、音乐广场、夜市、社区商业……这些过去被认为“偏边缘”的业态，如今正在成为新项目里的主角。

反倒是传统意义上的“大Mall”，明显少了。

而且，这批项目还有一个共同点：规模普遍不大，但场景密度很高。

它们不追求“全城目的地”，更多是围绕半径1—3公里的人群做内容；不再执着于高端时尚，而是更强调烟火气、社交感和停留时间；很多项目甚至直接把“菜场”“夜市”“花鸟”“音乐”“宠物”这些过去不太像商业的内容，重新包装成消费场景。

本质上，上海商业正在从“大动脉”，转向“毛细血管”。

过去的大型综合体，更像城市流量中枢；而现在大量出现的小微型商业，则开始渗透进社区、街道、公园、交通枢纽和日常生活之间。

与此同时，存量更新也成为另一条主线。

一季度里，巴黎春天陕西路店完成焕新亮相；华狮广场、奉贤浦商百货金叶商厦则相继停业，启动新一轮改造；新世界大丸百货更名为“新世界新丸中心”，同步官宣升级计划。

这意味着，上海商业已经不仅是“新增供应”，而开始进入“边开边改、边运营边迭代”的阶段。

很多老商业不再追求“一次性改完”，而是更像互联网产品一样持续更新——名字更新、空间更新、品牌更新、内容更新。

某种程度上，这也是商业行业进入成熟期后的典型特征：比起疯狂增量，更重要的是精细化重做。

Q1「剪影」：

商业物种“破界”大爆发

沉浸体验：“标准盒子”之外的答案

实体商业正在打破大家习以为常的零售边界。比如，3月初在闵行开启试运营的NovaArk诺瓦城。

在占地6万方的综合体里，项目方安排了5大种族、4条主线交织，32位专业NPC全程陪你“飙戏”。

淮海路原来的香黛广场地下空间，历时三年改造后以「知音音乐广场」的身份亮相。

以“地心音乐花园”为概念，把传统琴行升级为一个融合全品类乐器展销、沉浸式音乐表演、AI互动体验于一体的地下音乐空间。

长宁的C·PARK海粟文化广场地下空间也完成了业态焕新，聚焦夜间经济，引入育音堂青年音乐小镇、北京招待所俱乐部上海首店“REACTOR”、Specters俱乐部、Wigwam等多个现场演出场所，亦打造出一个“地下音乐公园”。

顺着这个思路看，1月份局部面市的临港超级次乐园的仓储式谷子超市和南里市集也有类似的考量。

即使地理位置相对偏远，只要能精准切中特定受众的文化喜好，依然能让目标人群专程前往。

烟火新编：老街与弄堂里的“流量密码”

中环内稀有的古镇商业——真如老街的更新改造，是创邑继梧桐区长宁愚园路等地标商业街区和愚园百货公司等项目之后，首次运营古镇老街商业。

整个街区划分为三个组团：以兰溪路为主的“时尚休闲组团”、贴近居民日常的“精致社区生活组团”，以及依托真如寺的“寺前文化商业组团”。

项目推进过程中，为让居民直观感受未来街区的模样，项目团队率先打造“真如百货”。

真如老街引入的餐饮代表品牌，包括“网红拉面”京都一乘寺拉面·豚人、老字号四如春、真如羊肉馆等。

3月20日开街的奉贤庄行古镇·冷江雨巷，是条有着六百年历史的江南老街，改造后的定位是“跨次元”——开街当天同步启动了上海首届MG动漫游戏妆造嘉年华，Coser们走在粉墙黛瓦之间，二次元与明清古韵在同一条街上碰撞。

虹口的祥德市集，背后是网红"双塔市集"的运营团队。将苏州验证过的市集模式，移植到上海弄堂里，600方的空间里，保留了胖阿姨的草头锅贴这类社区老味道，把居民的一日三餐、日常所需做好。

普陀石泉路上的悦来芳繁花食集，依靠西园、悦来芳、白玉兰等沪上老字号品牌的集体回归，让周边居民一站式吃遍经典。好吃不贵百姓刚需的平民美食市集，成为15分钟便民生活的新宠。

仲盛世界商城南侧的“日咖夜酒”街区2月全面开街，南下沉广场于五一迎客，是这个近30万方老牌商场"不停业改造"计划的核心动作。

传统大盒子商业切出一个主题街区，用开放式、场景化的空间来承接日间咖啡和夜间微醺两种消费时段。  

同处莘庄商圈的TODTOWN Mall天荟广场南区的社交美食主题区域SOCIATER也在Q1首发迎客。

异曲同工的城市集市香蕉市场位于静安大悦城北座1层，是为活化商场冷区打造的沉浸式美食主题空间。该区域原为普通动线和零售业态，通过主题场景改造，成为集多元风味、潮流体验于一体的城市新去处。

徐汇梧桐区微更新全面加速，东湖路30号FUFU上海，以高颜值的设计感，吸引了馥郁满铺全国首店馥邸、 野人先生东方GELATO全球旗舰店、东京人气汉堡挽肉与米华东首店。

远郊重构：新城的幸福底色

1月22日，承载着“激活区域消费、承接进博会外溢”使命的商业综合体——浦东祝桥AMP美达广场开门纳客。

项目聚焦“精品零售+全球美食+高端服务”三大核心业态，十余万方的建筑面积和规模凸显商业势能，并以“正品平价、全球直采”为差异化定位，汇聚25家特色米其林餐厅、30多个国家的优质品牌，与毗邻的名品奥特莱斯佛罗伦萨小镇形成错位互补。

建筑体量达10万方的AMP美达广场，是一季度体量最大的新项目，堪称首季最好吃的项目。

餐饮：汇聚了全球各地的餐饮品牌，包括米其林星级餐厅、粤式、西餐、异国风味等，如新斗记、六福菜馆、泰潮、St George等，满足不同口味需求。

零售：涵盖潮流服饰、生活用品、电子产品等，品牌包括Culture Creatro、Most Wanted Lab、INXX、JDV等，提供从平价到高端的购物选择。

娱乐与体验：设有二次元主题区域“彼方之境”，定期举办动漫赛事、同人市集、Cosplay巡游等活动，吸引年轻群体。

同样在1月开业的临港龙象乐居里，引入麦当劳、上蔬永辉、平文教育等优质商户，构建起涵盖餐饮休闲、生鲜商超、亲子教育、健康服务等多元业态的服务体系。

宝山淞南的云瑞云锦城也在1月开门迎客，依靠上蔬永辉超市、POPEYES、朱光玉火锅、泰士多、星巴克等品牌，激活淞南的居住幸福感。

金环广场位于桃浦智创城，11号线武威路站上盖，商场约2万方，已进驻逸采餐厅、融合影视IP沉浸式体验的奇小贝等品牌。

上述项目体现出来的新亮色，除了消费需求和行业变革的驱动之外，也离不开政策层面的推动。 

去年发布的《上海市“15分钟社区生活圈”行动方案》把社区商业配套提到了一个新的高度，越来越多的长者食堂、菜市场改造、保租房配套，意味着商业正在像毛细血管一样深入到街头巷尾。

对于商业运营的要求，已经不是原先的强势供应端，依赖大品牌，更多的非标商业机会将会涌现在浩浩荡荡的社区中。

存量棋局

从“老卖场”到“生活场”

空间涅槃：老树新花

1月亮相的ARK新金陵，前身为新黄浦商厦，几经辗转后整体焕新，以“ARK”为品牌重新出发。

改造后的定位聚焦潮流零售与生活方式，有买手集合店、设计师品牌、策展型零售等业态。

巴黎春天陕西路店则在3月完成焕新。外立面翻新、内部动线调整、品牌组合更新，试图在长寿路东段-陕西北路这个寸土寸金的路口守住一席之地。

位于嘉定的嘉里巷，前身是嘉定东方商厦，是由嘉定区人民政府与上海城投集团共同推动的老百货存量更新项目。

项目在改造中特意将沿街立面“打开”，以“社趣共生·活力聚场”为核心理念，在延续老城烟火气的同时，融入“轻社交体验空间”与“精致生活方式”两大要素，沉浸式融合消费、社交、休闲于一体。

也是在一季度，新世界大丸百货正式更名为“新世界新丸中心”，并官宣了升级计划。“大丸”改成“新丸”，走向一个全新的时代。

南京东路上陆续有第一百货、新世界城、悦荟、世茂广场等项目都完成了改造，竞争格局早已重塑。新丸中心的升级计划能不能跑出差异化，值得继续追踪。

据悉，项目高区将打造“外滩之眼”，挖掘屋顶景观优势，建造城市级的观景平台，构建景观消费目的地；逐步打开南京东路侧的封闭建筑立面，促进街区与商场客流融合，并计划引入跨层旗舰店；在天津路侧规划“日咖夜酒”主题街区，丰富休闲社交氛围；低区则聚焦“主题元素”氛围感。

毛细血管：老旧卖场变身社区商业的“复制样本”

约2万方的闵行浦锦大橘邻里，由一个闭关两年的老旧卖场卜峰莲花改造而来。

上海徽百商管团队改造中庭后，引入10米高液晶屏以及全套舞台级灯光、音响设备等。主力店包括上蔬永辉旗舰店、京东电器、朱光玉火锅、刘栋梁大排档、泰士多烤肉等等。

大橘邻里已经在上海开出多个项目，例如松江大橘邻里，由松江老城原卜蜂莲花改造，模式正在被验证和复制。这可能是2026年社区商业领域最值得追踪的品牌之一。

吴淞玲珑花鸟市场原为以餐饮为主的玲珑广场，今年恢复最初的花鸟市场形态且品质升级，呼应百姓对花鸟市场的需求。

新启汇camplus是张江的新型商办复合体，由3.5万方的绿地缤纷广场更新改造，13号线中科路站上盖。在商改住（宾馆或公寓）的风潮下，商改办的新启汇camplus，保留了1万方商业，新增2万方新型办公空间，是基于区域需求的创新型尝试，打造“产业+商业+社区”三位一体的复合型科创社区。

同样在一季度亮相的嘉定红胜市集，亦由既有物业和低效商铺改造而成，激活闲置资源，补上社区配套的缺口。

裕民市集则是嘉定南门一座大型菜市场的升级改造，一楼卖生鲜，二三楼新增了便民、康养、娱乐区域。

首季其他新开便民邻里商业项目还有，花木幸福里樱花市集、浦乐生活广场曹路店、大华朗香优嘉邻里中心、南汇上元路市集、1810station生活广场、爱芯鲜、爱辉集贸市场等。9千方的打浦桥街道党群服务中心是黄浦区体量最大功能最全的社区之家，集合了社区文化活动中心、社区市民健身中心等功能。

后记

2026年，商业地产发展的线性增长早已不再，主线已经被无数条支线取代。"物种大爆发"的背后，是两个更深层的变化：

第一，消费分层更加彻底。追求沉浸体验的年轻人、需要社区配套的新城居民、偏爱折扣的务实消费者、为宠物花钱毫不手软的都市养宠族……每一群人都值得深耕运营。

第二，“做商业”的人变了。地产开发商不再是唯一的玩家。做内容的、做供应链的、做社群的、做文化的，都下场做空间，形态越来越多元。

所以，在分化的市场里，“大”不再是唯一优势，“标准”不再是安全牌，网红和非标更不是万能的。

真正有机会的，是那些想清楚了“我为谁而存在”的项目。那才是最大的竞争力。

后续，我们也将有专文分析上海今年二季度已开及将开的新项目图景。

Q2重点关注项目，已开：LU1885陆里、西岸中环二期、新六百，将开：新嘉中心、晶耀虹桥、大宁时光里、漕河泾M＋、上海华润中心、龙凤PRSCO、京东101HOME、NX258、延庆坊、佛罗伦萨小镇三期、海事邻里中心。