出品/联商专栏

撰文/吴明毅

编辑/娜娜

当一个名字足以定义一座城市的商业时代，它便不再是单纯的商号，而是一种集体记忆的坐标。之于青岛，“百盛”便是这样的存在——从1998年作为山东首家获批的大型中外合资零售项目-中山路百盛开启青岛高端商业序幕，到2016年全球首座且至今唯一的金狮广场落子崂山区，它用近三十年时间完成了一次跨越时代的自我迭代。

从百货时代的王者，到MALL时代的新兵，这不仅是角色的转换，更承载着一位昔日百货霸主对未来商业变革的叩问与作答。未来的商业项目究竟该是怎样的？10岁的金狮广场给出了它的答案。

一、2016：青岛商业的“换代元年”

2016年堪称青岛商业的“换代元年”——继万象城于前一年率先入市，金狮广场、凯德Mall于该年相继开业，自此青岛全面跨入Mall时代，行业格局迎来深度洗牌。

在我看来，在这三大项目中，金狮广场最为特别：一则青岛万象城与凯德mall皆为购物中心原生玩家，且又皆是首进青岛，无任何历史包袱；二则金狮广场作为百盛深耕青岛20年后的首个换代之作，同时又是全球首个购物中心项目，既承载着其对购物中心模式的理解与研判，更沉淀着对青岛城市特质与本地消费客群的深刻洞察。

而从这三大项目所呈现出的导向来看，又可分为“两派”：

·“全新派”（青岛万象城、凯德mall）：形式与内容全面革新，力求以“全新（与百货相对）姿态”确立新物种身份；

· “融合派”（金狮广场）：与其他两者不同，金狮广场则力图将两大模式融合为一，各层规划犹如一幅“太极图”——一侧零售，一侧餐饮、体验，而零售中有体验，体验中有零售，二者既独立又共生。

另一方面则是两者外在“气质”与运营侧重点的显著差异——“全新派”聚焦于“新与潮”，好似一名重金属摇滚歌手，总是以硬核炸裂的现场引爆全城；而“融合派”则瞩目于生态与人文，宛如一位民谣歌者，以娓娓道来的整体性将听众带入其中、润物无声。所以若回顾梳理这三大项目初期留给大众的记忆标签或会发现：前者更多是那些声势浩大的营销活动或首店经济，而后者则或是那室内小型动物栖息区、大型创意橱窗以及配备各型号充电线的客休区……

由此两相对照或可得出这样一种结论：百盛对于未来大型商业综合体模型的判断并非“颠覆”，而是融合；不是与百货的彻底割裂、划清界限，而是在继承、融合与迭代中淬炼出更持久的生命力。

二、走进百盛金狮广场

青岛金狮广场总建筑面积约23万方，共7层，包含地下3层、地上4层；其中 B3、B2 层规划为停车场。各层定位明确、分工清晰，构建出连贯递进的系统化空间布局。

与多数购物中心项目普遍将坪效偏低但目的性强的餐饮与体验类业态集中布局于高楼层不同，金狮广场按各层客群导向与角色定位将零售、餐饮、体验业态均衡分布于各楼层，使每一层皆形成相对完整的消费闭环、各成生态。多数楼层呈现出“西侧-零售、东侧-餐饮、北端-文娱配套”的共性三环结构特征，同时结合楼层定位与业态品牌联动关系，构建出强主题、中心化、高关联、一站式的有机生态。

以该项目3F为例——整体以儿童业态为核，定位家庭客群，在营品牌60余个，其中零售类（含儿童零售）占比约47%、餐饮类约16%、文娱配套类约37%。进一步分析则会发现：零售为儿童零售与家居零售两大类；餐饮则主打适配家庭场景偏好的多维特色餐饮；文娱配套则以儿童教培、娱乐、服务为主，延展SPA、美发、美体、美睫、摄影等核心女性悦己服务，以及占据家庭日常休闲核心地位的影城。

整体规划逻辑非常清晰：以儿童业态为锚点与客流引擎，以家庭为单元，以占家庭消费主导地位的女性客群为核心，通过业态的时空错位与需求咬合，将单次儿童消费转化为全家人的全时空消费闭环。

业态配比方面，按品牌数量计，零售约41%、餐饮约29%、儿童约17%、文娱配套约13%，形成经典的“4-3-2-1”结构。不同于其他同级项目持续加码零售的策略导向，该项目始终以“生态”为核心，持续通过体验与配套业态强化差异化核心竞争力，以生态之力，实现收益、客流、粘性、游逛时长的多维价值闭环（零售保利润、餐饮保客流、儿童保粘性、文娱保时长）。

所以，纵观当下青岛商业格局，与海信广场真正形成深度竞合关系的并非万象城，而是金狮广场。正是凭其均衡完善的生态，使之得以高效承接海信广场客群在零售之外的日常休闲及悦己需求，从而跻身城市级项目之列。

客群定位方面，通过梳理其品牌结构、级次及着力点可清晰发现：该项目以30-45岁高净值女性客群为中心，依托国际美妆、标杆中/大淑两大品类矩阵构筑护城河，以覆盖亲子业态及美容、美发、美体、健身等全链条女性悦己消费场景为粘合剂，延伸休闲娱乐、生活配套等家庭核心消费场景，打造出高质家庭一站式消费中心。

另一方面，不同于同类项目高度聚焦女性客群、多以数码、户外运动等男女通用品牌匹配男性客群需求，该项目通过新能源汽车、男士服装服饰，以及特色茶空间、网咖、健身等多维休闲配套持续强化商务社交属性，有效规避单一女性及家庭客群标签，实现全客群覆盖。  

值得关注的是：目前该项目共引入8家主流新能源汽车品牌，规模仅次于青岛万象城，成为城市级新能源汽车集聚地标。这在强化项目商务属性、塑造差异化特色及提升租金收益的同时，借助新能源汽车“绿色、科技、未来、引领”的品类势能，反向赋能项目认知标签。

最后则是多元化与国际化特色方面，以该项目餐饮业态为例：共计超80个品牌，不仅实现了中华料理、多国料理、咖啡茶饮、烘焙甜品、快餐小吃、洋快餐等全品类覆盖，且规划引入了港风特色主题美食街区——“X食区”，不同于常规项目集中收银+档口式的传统美食广场模式，X食区不仅各品牌独立收银，且构建出“简餐-边柜+快餐-中岛”的完整生态，同时通过沉浸式港式场景设计，营造出极具辨识度的主题空间，这既进一步提升了项目的品类丰富性，更成就了一大“打卡空间”，有效契合流量时代的拍照打卡需求，形成独有记忆亮点。

在品类构成方面，中餐菜系覆盖鲁、川、粤、湘等传统主流菜系及云贵、江西等新晋热门菜系；多国料理占比超30%，涵盖西餐、日料、韩料、东南亚料理，充分契合崂山区作为金融中心的国际化气质。

三、百盛的“商业进化论”

项目如人，各具气质。纵观青岛各头部项目：万象城如活力青年，激情四射、锋芒尽显；凯德mall则似外籍文青，格调独特、气质不凡；海信广场若行业泰斗，俯瞰众生、笑看风云；而金狮广场则最是独特——宛若世外隐者，遗世独立、与世无争。

若以一词概括该项目核心逻辑，我认为莫过于“生态”二字。“生态”即不同主体在同一环境中共生、竞争、互补、演化、循环的有机共同体。其核心任务不是追逐“即期的璀璨夺目”，而在于通过搭平台与构关系，让每位参与者皆能在其中找到位置、贡献价值、共生共荣。

因此，若梳理对比青岛各代表性项目则会发现：金狮广场在品牌级次、新潮程度、更新频率、营销创新等单一维度无一“出类拔萃”；但若对各维度进一步综合排位，各项皆能位列三甲，堪称“六边形战士”。这正是“生态”的最大特点与优势所在——不求单项冠军，只求整体最优、长久稳态。

拆解金狮广场的生态构建方法论，可凝练为三大核心法则：

（一）聚焦

宁高宁先生曾用五字道破商业本质：“万物皆由人”。人，是一切的起点与终点；之于商业而言，“人”即客群定位，诸多大型项目失败的根源皆在于对“（全客群）一网打尽”的幻想与执念，最终却落得个不伦不类，竹篮打水一场空的惨淡结局。

而金狮广场则自始至终定位清晰、聚焦核心-高净值女性客群：

国际美妆方面：引入了香奈儿、GUCCI、阿玛尼、兰蔻等国际一线高端美妆品牌，同时覆盖科颜氏、雪花秀、资生堂、FANCL等中高端专业护肤品牌，全面满足25-45岁高净值女性需求；

女装服饰方面：除优衣库、无印良品、ONLY等个别快时尚品牌外，其余如玛丝菲尔、朗姿、雅莹、AMASS等皆定位35岁左右（中淑）高净值女性客群；

女性服务方面同样如此：布局包括美容、美发、美体、美睫、SPA等全维专业服务，且皆选择服务于高净值客群的全国连锁品牌。

而对应的客群正处于消费力与决策力的双高峰，她们既为自己消费，也为子女、伴侣、长辈、家庭场景做主要决策。抓住这一核心，实质上抓住了家庭消费的枢纽，也抓住了全客层延展的原点。

（二）环扩

环扩即围绕同一中心、不断延展同心圆。具体到该项目则是以35岁左右高净值女性为圆心、延伸画出四大同心圆：

第一圈：“圆心”·高净值女性：最直接需求为自我投资与身份表达，因此一、二层定位为“女性层”，以国际美妆与中淑女装为双引擎，辅以珠宝、男士服饰、数码产品，满足其个人审美、职场形象及家庭采购中的主导角色。

第二圈：亲子。35岁左右女性多处于家庭育儿高峰期，故三层定位为“儿童层”，以儿童零售+教培+娱乐/服务+家庭餐饮构建全维亲子生态；同时围绕家长陪读空闲时段，集中布局多维女性服务品类，实现“亲子+悦己”的时空复用。

第三圈：生活。家庭日常高频需求是圆心客群不可回避的刚性场景，故B1层定位为“生活层”，以超市+美食广场压阵两端，中间落位简/快餐、潮流运动、生活零售与服务，覆盖家庭日常高频需求。

第四圈-社交。圆心客群及其周边在职场与社群中具有活跃的社交需求，故四层定位为“商务社交层”，以重餐为核，搭配影城、特色茶空间、健身、网咖等多维业态，满足高净值客群的商务与社交需求。

各层定位清晰、环环相扣，但圆心始终如一，构建出一个从“自我”到“家庭”再到“社会”的完整辐射链。

（三）平衡

若进一步细化梳理则会发现诸多“巧合”：

·零售与非零品牌数量比约51%：49%；

·餐饮业态中：快餐（含茶饮甜品）与正餐品牌比约54%：46%；

·儿童业态中：零售与非零售品牌比约55%：45%；

·文娱配套业态中：自我提升类与生活服务/休闲类品牌占比约53%：47%；

·零售类（不含儿童零售）中：服装服饰、化妆珠宝、生活零售（含超市、数码、新能源汽车）各占约三成。

个别相同是巧合，如此趋同则是有意为之。而这正是生态的最大特点——“平衡”。平衡即兼容并蓄，面面俱到、即真正的“一站式”。如何在有限的空间内最大化满足人的多元化需求？答案恰藏于“平衡”之中。这更深刻反映出百盛对未来商业的研判：不是偏于体验，而是平分秋色；不是对百货的颠覆，而是补足体验的短板，建立真正完整、均衡、可持续的一站式生态。

写在最后

若以诸子百家类比当下购物中心模式则可归为两派：

法家：目标（结果）导向、利益至上。以经营效率和收益最大化为唯一目标，运营逻辑冰冷高效，但却因此而缺乏人文温度与长期共生思维，故只能为系统，难以成生态。

道家：生态导向、“整体”至上。秉持长期主义，追求共生共荣，兼具人文温度与耐心培育意识，但也因此而在短期效率、更新频率、创新爆发力等方面存在差距。

两者并无优劣之分，只是路径之别。法家胜在短期效率，道家赢在长期稳健。而未来商业的终极进化方向或恰在于兼蓄两家之长——以生态为底色，持续注入效率活力与创新动能。

今年恰是金狮广场开业十周年，其以十年实践为新商业时代提供了生态化发展的绝佳范本。