（华润新鸿基房地产（杭州）有限公司助理总经理 陈近）

　　从深圳“万象城”到杭州“万象城”，陈近做“万象城”项目已经有6 个年头。2000 年大学毕业，他从事房地产的第一个项目就是“万象城”，从一块空地开始，从第一天开始一直到它开业，从策划定位到设计施工，从招商到开业到运营，然后带着全盘的经验来到杭州，回到五年前的状态，再次从一块空地从头开始。与2000 年那个时候不同的，是这次他带来了一套方法、一批资源。

　　如今回想起来，“万象城”带给陈近的并不只是一份体面的工作，更重要的是，他觉得一个人如果可以有一次机会全身心地去做一件事情，并且这件事情成功了，是一件很有意义的事情。这意义不仅是对个人，对一个团队甚至一个城市来说都是深刻的。

　　当深圳“万象城”建成之后，再回头去看这件事情，发现这个城市已经因为这个建筑而改变，而自己参与并且引导了这种改变，一个人影响了上千万人的生活，这种认识带来的成就感与其他事情带来的成就感大不一样。

　　2005 年，华润新鸿基房地产（杭州）有限公司注册成立，第一个大项目就是“万象城”，作为这个项目的负责人，陈近已有足够的心理准备去面对一切问题。采访过程中，陈近反复强调几个词语：“专业”、“生命力”、“亲切”。他说：“我们自己要清楚，你是在建一个水泥大盒子，还是有生命的建筑物？这是专业的开发商与普通开发商之间最大的区别。”

　　请您大概介绍一下华润新鸿基房地产有限公司的基本情况。

　　华润新鸿基房地产（杭州）有限公司是2005 年由香港华润（集团）有限公司、香港新鸿基地产发展有限公司双方共同投资成立的，注册资本4.9 亿港币。华润集团是中国内地和香港最具实力的多元化控股企业之一；而新鸿基地产目前是香港最大地产发展商之一。两家公司合作，我们完全有理由做出更好的产品来。

　　华润与新鸿基联手合作，在房地产的开发与运营上有哪些优势？

　　这个优势不仅仅是资本更雄厚的问题。更重要的是两家公司的资源和经验得以共享。新鸿基能带来全世界的资源，而华润非常熟悉中国的营销环境，擅长与当地政府关系的处理。事实上两个企业的总部在香港十几年前已经开始合作，而且两个企业的气质、风格都非常相似，均比较低调、稳健，能力互补，性格相合，这是两个企业可以走到一起的原因。

　　华润新鸿基的核心企业文化是什么？我们公司在开发房地产方面的基本理念和特色是什么？

　　我们更喜欢讲一个企业的“气质”。两个企业的气质都相对的低调、不张扬、内敛，但是稳健、亲切，有着浓厚的人文气质在这里面。华润的理念是一直是：“与您携手，改变生活”； 而新鸿基则倡导：“以心建家”。这两句口号都希望带给人们的是一种亲切的更人性化的感觉。华润新鸿基会将这两句口号内含的文化与精神都传承下来。

　　华润新鸿基将要献给杭城的第一个杰作，该是全国第二座“万象城”吧？

　　它包括了室内15 万平米的商场和旁边的一栋写字楼。拿上海的购物中心为例，可以想象把梅陇镇的品牌组合放大到港汇广场那么大的规模里，再加上12 个厅的电影院、一个奥林匹克尺寸的真冰溜冰场、一个3、4 千平米的超市、20 几个餐厅，就是万象城了。深圳“万象城”并不是一个Shopping Center，而是一个LifestyleCenter。我们希望给来这里的人们提供一个非常亲切的环境，人们在这里的活动可以延续24 个小时。我们在杭州的整个项目也叫“万象城”，总面积约55 万平米，它包括一个21 万平米的商场、一个五星级酒店（在深圳，我们的酒店是“君悦”），10 万平米的住宅，18 万平米的服务式公寓。它们并不是单个的建筑，而是一个建筑群一个综合体，这些东西并不是简单地叠加在一起，每样建筑功能互动、互补，人们在这里可以有24 小时完整的生活，我们自己把它叫作“都市综合体”。

　　北京、上海、广州等地都在大规模建设购物中心，真正运营成功的不多，深圳“万象城”却是一个成功的案例，您个人认为它的优势在哪里？

　　当然，资本是必须的，它也是深圳“万象城”得以成功的强大后盾，所有的物业不能出售，必须完全持有，长期经营，这样才能保证经营质素，这对你的资本要求很高，数十亿的资金必须积淀在这里。由于大部分物业长期持有，管理者必须具备专业的经营管理能力，同时必须非常了解“商业”这两个字的意义。在构建的第一天我们就清楚，这是为谁而建的，了解、预见所有租户的需求，并在设计的时候将它们考虑进去，不然你建出来的只是一个混凝土的盒子没有任何的生命力。我们必须知道在这个特定的地点，要做一个什么样的产品，进行最适合当地零售环境的业态规划，并根据租户的特点合理安排位置。

　　以深圳“万象城”为例，18 万平米的面积扣掉停车场、基本后备用房，还剩下11 万平米，假如把公共走道也扣掉的话，真正用来陈列商品的面积只有6 万7 千平米。也就是说我们的18 万平米里面有11 万平米是用来功能性的规划了。所有的货从它进入建筑集团开始到卸货到运到每一家店的后门全都是有专门的通道、专门运输的车辆、专门的内部垂直交通解决（货梯），后勤支持的物流系统，就像人的血管一样。对商业的理解以及在商业规划上与经营上的专业性，是商业地产商与普通地产商最大的区别，也是除了资本之外，第二个经营壁垒，以及一个企业的核心竞争力所在。

　　华润新鸿基为什么会把“万象城”的第二站设定在杭州？

　　这是一个很必然的选择。第一，杭州虽然城市不大，但是它的消费力却是全国最好的；第二，我们在选择城市的时候，一般会考虑区域经济中心城市。杭州不仅仅是一个杭州，还包括了宁波、温州、嘉兴、绍兴等很多周边城市。在深圳，我们的项目甚至辐射到香港和新界，每天下班之后，很多香港人过来，我相信杭州“万象城”也会一样。第三，我们关注杭州很多年了。这个城市本身的商场经营非常有特点的，有正面有反面，首先这说明这个城市的消费力非常好，但这个城市零售的物业却处于传统的状态，除了杭大银泰杭百之外，这个城市你找不出其他象样的商场。作为一个开发商，这个消费力强，竞争较弱的市场，是很好的一个目标市场。

　　那又为什么会选择“钱江新城”呢？那里在很多杭州人眼里，地理位置还是稍显偏僻，交通也不是很方便。

　　目前杭州其实只有一个商圈——武林商圈，一个城市只有一个中心其实并不合理，所有人在同一个时间之内在城市内迁徙，会给城市带来很高的交通成本，政府看到了这一点，这才会有了“钱江新城”这个计划，目的是想造出第二个城市中心来，这对于一个城市的格局来讲，是合理的。而“万象城”本身是一个非常大的综合体的项目，55 万平米的规模是什么概念？相当于3 个武林广场。我们并不是只在建一个百货公司，而是在建一个商圈。55 万平方米的建筑群，是一个非常大的建设体量，它需要很大土地，会产生很大的交通量，在武林广场这样的传统城市中心，很难找到这样大的选择对象，且周边的道路也将很难承受项目带来的交通流量。为了支持钱江新城的建设，政府把一期的地铁拐了个弯，我们项目附近有两条线的地铁站；过江隧道庆春路的出口就在大门口；BRT 快速公交的总站也在我们商场的边上；而且未来的市政府离我只有200 米远。我想这4 项便利交通足够成就一项非常大的商业项目。你说它远吗？杭州人觉得这个地方偏，更多的是心理上面的。与住宅项目不同，我们必须用20-30 年发展的眼光去看一个综合性项目， 3-4 年之后，相信“万象城”会给杭州人带来新的消费模式，成为新地标。

　　刚才也说到，综合性的国际化购物中心正在中国各地兴起，这也意味着行业竞争激烈，未来几年，中国房地产行业面临的最大挑战是什么？

　　团队，是否有能力去打造、维持并且发展一个专业团队。团队的形成并不是有钱能够买到的，它是一点点沉淀、有磨合最后形成自己独特气质的过程，成熟的专业能力、战斗力、创造力。我们讲的“经验”也好、“概念”也好、“创意”也好，其实最后都是会依托在团队上面的。
未来在杭州应该不止建一个“万象城”吧？

　　我们还在杭州市场寻找合适土地，不排除会有一系列的大型物业的开发项目。既然我们进入了这个城市，我们还是会更积极地去寻求更大的拓展空间。

　　会在中国其他地方建“万象城”吗？

　　会，深圳“万象城”成功以后，很多城市都在与我们沟通。因为他们都看到了都市综合体对一个城市的贡献，它可以改变一个城市的格局，改变着一个城市的面貌，也会改变着一个城市人的生活的习惯。
　　（搜房）