（图为杭州众安恒隆商厦有限公司总经理金尼）

　　联商网：众安•恒隆广场作为萧山城市地标性建筑，它的优势体现在哪里？

　　金尼（以下简称金）：众安•恒隆广场作为我们众安房产全力打造的精品楼盘，是2006年杭州商业地产界的扛鼎之作，它是集大型商业、休闲娱乐、商务办公为一体的国际化广场，项目总建筑面积17万余平方米，拥有国际品牌Holiday Inn酒店、国际休闲购物广场、纯商务写字楼、酒店式公寓四大业态。下面我主要从项目定位、区位优势、国家政策、交通环境、配套等几个层面简单阐述一下：

　　项目定位方面，恒隆广场的开发，借鉴了国际新城中心开发的成功经验，从一开始就将“时尚休闲、乐享生活――创领一站式消费新体验”作为自己的目标，经过前期的精心调研和策划，并结合萧山新区CBD独特的自然景观，我们提出了建设集酒店、商场、写字楼、公寓为一体的萧山新区国际化的综合性楼盘，着力打造集购物、休闲、商业、办公、餐饮、游乐为一体的国际商业特色街区。

　　区位优势方面，萧山新区作为杭州目前最具商业活力的地区，其发展潜力巨大。随着区政府、办事中心的迁入，人民广场、萧山剧院、萧山图书馆新馆等等一大批公建和服务项目的建成并投入使用，大大丰富了萧山中央商务区域（CBD）的配套功能，而恒隆广场就座落在新区CBD中心，周边行政、金融、休闲、生活配套一应俱全，其地理位置之显要、交通之便捷、商务之繁华，在目前萧山新区内绝无二处。地段决定价值，恒隆广场的区位优势决定她必将是萧山商业地产界的翘楚。

　　去年3月份公布的《杭州市商贸服务业十一五规划》中提到，众安•恒隆广场作为萧山区第一个重点建设项目位列其中，这充分体现了政府对恒隆广场的重视和支持，同时也肯定了恒隆广场在杭州未来商业网点建设中的重要地位；另外，萧山规划中的步行街也将恒隆广场列为龙头位置，按政府规划，从恒隆广场往南，为长度1.6公里的步行街，届时，这里将成为萧山的“华尔街”，预计客流量为30万，这必将吸引强劲的商海人流，开创萧山商圈投资新局面。

　　交通质量也是衡量一个商业项目价值高低的重要因素。众安•恒隆广场位于萧山城市主干道金城路和市心路交叉口的西南角，区内交通网络四通八达，过江隧道、跨江大桥连贯萧杭两地，沪杭甬、杭金衢、杭宁高速等沟通长三角，萧山国际机场近在咫尺，终点在萧山杭州地铁一号线已经开工•••••如此利好消息，不胜枚举，恒隆广场的便捷交通为项目升值提供了保障。

　　完善的配套，是商业项目最具说服力的成功理由。配套程度反映了一个区块的成熟度与发展前景，那些真正位于成熟区块，拥有无上前景的商业区块更是可以用寸土寸金来形容。众安•恒隆广场就是这种商业地产的代表。从大配套来讲，第一个是江南城商业中心，2003年-2010年杭州商业网点规划明确指出，要把萧山老城区和新区市心路的商业群组连接成“一轴两块”的整体，形成江南城市级商业副中心。恒隆广场地处江南城商业中心的中心。第二个是萧山商业步行街规划。南起萧绍路北至金城路的商业步行街，正是连接新老商业区的枢纽地带。它是萧山首个以商业为主题的步行街，总投资15余亿元，总建筑面积60余万方，集商务、商贸、居住、娱乐、旅游等多功能于一体。估计人流将达30万。上述项目的启动将培育众多的商业经济增长点。众安•恒隆广场坐拥步行街和江南城商业中心龙头位置，其商业价值不言而喻。小配套方面即恒隆广场自身配套，一是车位配置。解决停车问题是未来商业的核心竞争力之一。众安•恒隆广场设有两层地下车库，总车位达600余个，紧连的中心广场设有一个地下停车场，规划停车位将达1500余个。这种停车的便捷，在萧山商业地产项目中是绝无仅有的。二是电梯配置。众安•恒隆广场内共设置自动扶梯29部，货梯5部，为货源供给及客流提供了高效的运行体系。三是物业管理。众安•恒隆广场的物业管理，由国际著名的戴德梁行担纲提供国际品质的服务，为高品质生活锦上添花。四是项目自身互动。恒隆广场的四大物业相互形成合纵互补的优势。酒店式公寓、写字楼、酒店及入住酒店的人群都将成为商场潜在的客户群，并形成强劲的购买力。

　　联商网：作为拥有6万方商业面积的恒隆广场，其商业部分定位是怎样的？目前的招商情况如何？

　　金：恒隆广场商业部分一直将“打造大杭州核心区域商业典范，创领一站式消费新体验”作为自己的目标，从“核心区域”、“商业典范”、“一站式消费”这几个关键词来看，恒隆广场的优势即不言而喻，作为“核心区域商业典范”，恒隆广场真正将“MALL”这种“休闲街区”的概念引进了杭州，着力打造江南城首席一站式消费场所。众安•恒隆广场也正是借鉴了国际商业地产的先进开发经验，实现了经营观念上的跨越。
　　
　　正是有了上面所提到的种种优势，恒隆广场的招商情况十分火热，恒隆时代电影大世界、两岸咖啡、钱塘茶人等一些国内外知名品牌陆续加盟，短短不足一年时间，目前包括意向客户在内，恒隆广场已有近一半的面积招租完毕，这些商户的进驻是对恒隆广场未来前景的最有力的说明，同时，我们也希望知名品牌商踊跃加盟恒隆广场，与国际品牌一起赚钱。

　　

　　联商网：恒隆广场的建成能够給市民带来哪些便利？将对萧山的商业格局产生怎样的影响呢？

　　金：众安•恒隆广场的商业部分建筑面积近6万平方米，以强大的人流为支撑，集中了休闲、娱乐、餐饮、购物等多种项目，极具现代气息，能全面满足不同层次消费者的多种需求。特别是随着时代的进步，社会的发展，人们的消费观念已经明显改变。就拿购物来说，已由过去层面纯粹的物品买卖转变为自我价值的实现过程，以及对于品质生活的更高追求。简单一句话，就是说消费只是一种过程，享受才是最终目标。正因如此，恒隆广场以国际化的视野，轻松至上的休闲理念，前端的品质要求，引入了“消费＝旅游+休闲+娱乐+餐饮+购物”的新消费主义概念，力图为新时代的人们打造一个集休闲、娱乐、餐饮、购物为一体的综合性休闲购物乐园。

　　恒隆广场作为一个复合形态消费中心，将带动人流、物流、信息流、资源流的全面汇聚，在众安•恒隆广场，必将对萧山乃至杭州地区的经济发展起到巨大的拉动作用。为了使恒隆广场的业态分布真正作到多姿多彩、科学合理、特色化、差异化，恒隆广场的策划人员从杭州商业的经营业态、配比结构、产品档次、消费层次进行了深入的调查分析，通过对商业的专业理解和体验，引进了多种时尚、流行的业态和产品，体现了人有我无、人有我新的特色，恒隆广场将百货部分作为主力店带动整体发展，同时将商铺分为风尚生活、流行焦点、味派荟萃、潮人天地、品味视听等几大部分，还将引进国际流行的五星级电影院、健身休闲会所、SPA等。设想恒隆广场开业后，人们在购物或工作之余，漫步在恒隆广场，或坐在便捷的座椅上观赏美丽的内街，或到恒隆时代电影大世界欣赏最新大片，或到美食城品尝国内外流行美食……一个繁华美丽的多功能广场呈现在市民面前，她的出现必将带来本区域的发展与繁荣，引领萧山消费的新方向。

　　联商网：请您谈谈恒隆广场乃至萧山的商业发展前景。

　　金：“一枝独秀不是春，百花齐放春满园”，商业也是一样，恒隆广场虽然各方面对比下来都很不错，但是他的未来也要依托萧山整体商业环境的成熟和居民消费观念的提升。周边配套设施齐全，商业氛围浓厚，居民消费能力强，加之你项目自身规划的好，你的人气才能旺，商业才能火。现在看来，随着大杭州概念的提出，“一心三圈四带五翼”商贸格局的逐步形成，萧山作为大杭州江南城中心的位置更加突出，其商业地位愈加明显。过江隧道、地铁一号线的开工，萧山向真正的杭州副城迈出了坚实的一步。另外数据显示，2005年，萧山人均GDP达6274美元，城镇居民人均可支配收入18884元，累计全年实现社会消费品零售额123.08亿元，各项指标在同类城市均居首位。可以说，无论是软硬件方面，萧山商业都表现出了强劲的势头，成绩有目共睹。公司正是看到了萧山这种强劲的发展潜力，同时依托日趋成熟的商业环境，规划建设了恒隆广场，相信通过我们的努力，恒隆广场一定能成为新区一颗璀璨的商业明珠。

　　联商网：当前市场情况下，很多的房地产开发商都转向商业地产的开发。那么，您是怎么看待房地产和商业地产开发的？

　　金：就这个问题我仅谈谈自己的一点看法。记得潘石屹曾经说过：纯粹的住宅不是地产的全部。住宅之外，还有商业、公建配套、休闲娱乐设施等。而我个人认为商业地产是各个开发业态中难度最高的一种，因此，我也很希望和大家一起探讨住宅和商业地产的开发问题。

　　自从2004年以来，国家加大了对房地产业的宏观调控，特别是去年“国六条”、“国八条”出台以后，很多房地产开发商叫苦不迭，认为房地产的冬天即将来临，所以，部分开发企业要么退出市场，要么转而开发商业，要么通过控股、兼并等手段强强联合。转向商业的这部分开发商，都认为这是房地产行业最后一个宝藏，不能再错过，要赚大钱做商业。我个人认为这种说法不是很妥当，商业房地产运作正确来说不应该是赚大钱，应该是长线赚大钱，而非住宅开发是短线赚钱。但这也是商业房地产比较困难的地方。目前很多开发商以开发住宅的思维来开发商业项目，把商业项目盖好，卖掉，至于项目最后的死活没有关系，这一类多数是早期进入商业房地产的开发商，他们的成功与否，当时的市场不成熟和运气方面占了很大关系。

　　我国加入WTO五年来，国内商业飞速发展，这种情况也极大的促进了商业地产的开发，很多住宅开发商也纷纷试水商业开发。这部分开发商不同于最初的商业开发商，他们已经懂得了一些商业地产的运行规律，但是基本上都会遇到一个问题，即巨大的资金压力，因此，不得不将一部分产权分割销售来套现，作为进一步发展的资金来源，目前来看，这一部分开发商是主流。而对商业地产有深刻理解，有专业团队，有资本运作能力，懂得使用专业公司，有长期经营思想的开发商，目前这种开发商还比较少。

　　一个公司要进行商业地产的开发，首先要有充足的心理准备，资金和团队或者说人才是很重要的，另外商业地产不是一个简单的地产项目，而是房地产加商业的项目，需要面对房地产和商业双重的风险。住宅的话，造好，卖好就行了，而对商业项目而言，这仅仅是一个开始，因为商业项目运作是否成功不是他销售的情况怎么样，甚至还不是他招商的情况怎么样，而是他最后的商业物业的租户是否能赚钱。因为如果不赚钱，你就是白送给他们也不会要，进而导致你项目的失败。而且商业项目要求资金量大，周期长，要求的专业知识多，比如说商业的定位、策划、推广、招商、后来的管理等等。另外，相对于房地产而言，商业行业本身的竞争激烈也是很重要的。
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