同样是沃尔玛客户的深国投商用置业，已经从“御用订单式开发”的襁褓中长大。拥有深国投得天独厚融资平台的深国投商置，正依靠沃尔玛的跳板，成功与美国西蒙、摩根士丹利等海外机构实现对接，依靠自身积累的开发经验和资历实现自己的扩张。
但是，在国内真正意义上的房地产信托基金无法创立之时，既不会开发又不能运营的深国投商置，还只能是美国大亨们在二线城市的“买办”。
成也萧何，败也萧何，特殊的出身，让处在十字路口的深国投商置必须选择自己的道路。
南慕容，北乔峰
沃尔玛在中国有2个臂膀。
1995年，对中国房地产不熟悉又急需扩大营业面积的沃尔玛计划进入中国。沃尔玛选中了2个合作伙伴——南：深国投商置，北：大连万达。被选中的合作伙伴负责按照沃尔玛的口味量身定制建造shopping mall，而沃尔玛则负责设计、经营、招租等一系列“后期步骤”，但双方均将这样的分工称为合作开发。
傍住沃尔玛是令人羡慕的。大连万达一直引以为豪的“订单式商业地产商”的身份很大程度上正是通过与沃尔玛的合作才确立的——2003年之前，大连万达一度曾是沃尔玛在中国最大的“房东”，它确实在“订单地产”方面走在行业的最前端。而深国投商置则不同，它是深国投为辅助沃尔玛在南部布店的“助手”。熟悉地方政府操作规则是其最大的资本。这样，深国投商置依照唯一的客户——沃尔玛的要求，选址、拿地、规划、设计、施工，然后成为沃尔玛在南方当仁不让的独家合作伙伴。
奇怪的是，世界500强之首的沃尔玛并没有给深国投带来好运气，反倒是深国投与沃尔玛的合资公司长时间亏损却让合作发生了变化：1995年8月，深国投与沃尔玛合资成立深圳沃尔玛珠江百货有限公司，共同经营商业零售业务，直到2002年，深国投也并没有从与沃尔玛的合作中获益，于是，深国投商置在双方的摸索中的诞生，2003年，深国投与其下属公司、相关公司管理人员等自然人共同出资成立了深国投商用置业(深国投商置)。
深国投商置从此成为沃尔玛的“订单式开发商”，依靠“沃尔玛”的金字招牌，在内地二线城市一路拿地，所向披靡。在2004年国有土地使用权出让必须实现公开招拍挂的背景下，深国投商置在部分城市拿地依然优势明显，甚至有些地方在标书中设置“世界500强”的门槛将其他开发商拒之门外，而让深国投商置成为唯一合格的竞买人。
有了沃尔玛的筹码，深国投商置可谓一帆风顺，其表现出的惊人盈利增长和盈利能力，突破了商业地产投资回收期长的特性——成立当年，实现税后利润 1211.17万元，第二年实现税后利润32418万元，较上年猛增近27倍，净资产收益率也从2003年的10.81%猛升到2004年的76.05%。
在国内同行还不知“订单式开发商”为何物之时，大连万达和深国投商置两个沃尔玛的臂膀，已经走在了同行之前。
朝左走，向右走
躺在功劳簿上就此满足也未尝不可，但是，纯粹的“订单式”开发商并不让深国投商置满足。“在国外，订单式开发商也可以说就是造房子的。”曾经有熟悉海外商业地产运作模式的专家开过这样的玩笑。或许这样讲掩盖了开发商的创造性。但是在商业地产运作已经十分成熟的国家，实际的情况可能就是如此。
但是，在中国要拉拢沃尔玛这样的大亨，如果没有强大的资金实力以及开发资历，也就没有了吸引巨头的筹码，继而也丧失了在合作中的话语权，沦为“御用的订单式开发商”。经验和资本，就是人人仰望的房地产基金和“订单式开发商”之间的区别。在这些基金巨人面前，订单式开发商或许真的只是个建筑商。
“海外的房地产基金拥有强大的实力，但能够拉拢到固定的商业合作巨头，还因为在选址、开发方面有经验，而且正是因为有十分雄厚的资金，其对于具体的项目，很可能只是雇佣某个开发商。这种情况下，被选中的开发商就是建筑商而已，虽然可以享有某个项目的一定股权并且实现赢利，但并不是这个模式的核心。”在某次关于海外房地产机构的讲座上，记者听到这样的观点。
这并不是危言耸听。如果离开了本土，如果没有对中国二线城市地方政府出让土地方面的习惯、潜规则相对熟悉，沃尔玛还会选中“南慕容，北乔峰”吗？
然而，英雄能够支撑多久？
我们知道，国内开发商在零售商业项目的前期融资或者后期经营(除了开发建造之外)问题上先天不足。最明显的例子是，因为缺乏资金链，大连万达最初建造的商业项目有很多也不得不采取了“产权分割出售”的方式收回投资。
所以、是继续做一个“御用订单式开发商”，还是借巨头之力，在合作中摸索出属于自己的道路，这是深国投商置探索的命题。
向左走，向右走？深国投商置选择了与大连万达截然不同的道路。
低价建，高价卖
“给我一个支点，可以撬动地球。”对于深国投商置而言，这个支点就是沃尔玛。
2005年，依靠“沃尔玛”金字招牌在全国二线城市拿地并且不断组建项目公司的深国投商置，成功实现了第一步——确立了与众多国际知名投资者的买卖关系。
2005年11月，深国投商用置业公司与新加坡嘉德置地的全资子公司凯德商用，在新加坡签订了合作框架协议，双方就深国投商置在各地的14个商业中心项目公司进行合作——深国投商置将其持有的14个项目中的65%的股份转让给凯德商用。
据深国投网站相关资料，凯德商用的预计投资额为33.73亿元，但最终实际涉及金额超过50亿元，转让完成后，深国投商置在各个项目中只持有小比例的股份。这14家以沃尔玛为主力店的深国投商业中心主要分布在广东、江苏、山东等经济发达地区，总面积超过662000平方米。
此前，2004年12 月底，凯德商用还与深国投签订投资协议，以9.8亿元收购深国投商置6个项目51%的股权(其余49%的股权由深国投持有)。
两份协议，凯德商用在深国投的项目上投资超过43亿元。“对方主要看重我们与沃尔玛成功合作的经验”，深国投商置办公室的工作人员这样解释为什么凯德商用会这样的大手笔收购深国投商置的零售商业项目。
其实，深国投商置之所以拱手相让控股权，真正的原因还是巨大的收益——深国投商置之前举着沃尔玛大旗在各地二线城市圈地成本极低，而且，深国投商置早期拿地时，项目占地面积一般在20000平方米左右，项目被规划为不超过5层的单体建筑——每个商场的营业面积约在4万-6万平方米。深国投商置相关人士在各地对外公布的许多项目的总投资也大多仅在2-3亿元间。
2004年12 月底第一批6个被收购的商业项目，凯德商用9.8亿元购得6个项目51%的股权，意味着6个项目总作价19.21亿元，而比照深国投商置项目公司最初的投入成本，深国投商置的溢价收入极其丰厚。深国投商置曾在其网站上公布，在与凯德商用第一次合作，使得深国投商置“成功实现项目退出，同时实现盈利32377万元，成为公司2004年一项重要的利润来源”。
深国投商置成功地以非“订单式开发商”的方式，却依然依靠沃尔玛这个支点实现了高额利润。但是，这还并非深国投商置钱途的终点。
左大摩，右西蒙
就在与凯德签订合同的同年，深国投商置又迈出了第二步。这已经不同于简单地出售项目获得溢价那么简单了。
事实上，如果提前出售股权的机会不再，经营大型的零售商业项目就是一个资金密集、行业密集、技术密集的行业，其价值的最终实现取决于未来经营中的现金流，因此项目建成后更重要的任务是后期经营管理。可以说，后期经营管理还决定了各投资方能否依赖租金来收回投资，这一点，一定不是深国投这样的“初级资本玩家”的长处，但是，“好彩”的深国投商置现在有了一个与沃尔玛等量级的大亨伙伴——西蒙房地产集团——美国最大的商业地产投资、开发及管理公司。
2005年，深国投商置与美国两家赫赫有名的投资机构——摩根士丹利房地产基金、美国西蒙房地产集团建立合作关系，共同投资以沃尔玛、华纳影院为主力租户的深国投商业中心。其中，西蒙与摩根士丹利各持有合资企业32.5%的所有权，而深国投商置持有35%股权。公开资料显示，这一合资企业主要投资于深国投商置在长三角地区开发的深国投商业中心暨沃尔玛购物广场。作为第一家进入中国的美国商业房地产机构，西蒙房地产集团拥有北美地区公开发售的最大的房地产信托基金。
比起沃尔玛，西蒙集团的平台运作更为多样化：区域性的购物中心，厂家直销“折扣”中心，社区生活中心以及国际购物中心——几乎囊括了所有零售的分销渠道。在美洲“无孔不入”的西蒙房地产集团，其全球发展的“野心”也十分明显。近年来，西蒙集团继在日本、墨西哥设立多家厂家直销中心，在香港成立了分公司负责集团在东亚和东南亚的商业地产开发后，在2005年7月与摩根士丹利和深国投商置的合作可以看作是第一次在中国的“试水”。
深国投商置这一着“借力打力”，沾了更多的海外机构或者企业的光，傍上了新的力量继续复制其以往的模式，又可以在强者的战利品中分得一杯羹。
小玩家，大工匠
脱胎于国有深国投的深国投商置，天生不是一个开发商，而从其与凯地商用、西蒙的合作方式上看，比起这些巨头的后期招商管理能力，深国投商置不可能在运营上有所作为；深国投商置所有的，无非是其母公司深国投的国内融资平台，以及与内地二线城市政府的沟通能力，但是在项目的投入上，深国投商置即使依靠母公司的平台融资，也毫无“强大”可言。
从2005年7月到2005年10月，深国投在短短3个月内陆续为深国投商置在重庆、长沙、芜湖、漳州的4个沃尔玛项目发行信托计划。这样的一种融资恰恰说明了深国投商置自身的资金链的缺陷，虽然这已经大大地领先于国内的开发商同行，但其母公司发行的“信托计划”其实就是与贷款无异的“搭桥贷款”。
所以，深国投商置作为国内“资本玩家”角色的级别不高，但暂时来说，要做成“地头蛇”这点“非银行融资”本事足矣——其前期融资虽不多也不优，但至少不是“空麻袋背米”。而在这些大亨眼里(以前是沃尔玛，现在是西蒙和摩根士丹利)深国投已经足够优秀到可以自力拿到内地项目。这一点，比起勤勤恳恳，一心造楼的大连万达，深国投商置当然活络不少。问题是，这条路能够走多久？因为产业基金法的缺失，中国的房地产信托业纵然突破了200份合同的限制，但集合资金信托个人投资者的进入门槛仍旧越来越高，照这种情况看，无论政策上还是能力上，深国投商置也无法成为一个真正的REITs。
现在，大连万达已经荣获最大的“订单式开发商”的名号，并且打算按照这一条路坚定不移地走下去，意在成为“大工匠”，相比之下，深国投商置的确选择了与大连万达不同的道路，摇身成为一个资本“小玩家”，而且也风光一时。
但是，没有一技之长和忧患意识，面对漫漫前路，深国投商置或许会是昙花一现。
（上海商报）