日前，环绕莲花池公园4宗地块经过51轮轮翻竞价，最终以6.1150亿元成交，高出起拍价2.2190亿元。

　　4宗地块总面积79亩，每亩约774万，楼面地价达到2338.12元/平方米，房价成本达5000多元/平方米；每亩单价上直接创下两年来拍卖最高的记录，并成为今年土地拍卖中当之无愧的“地王”。对此业界认为，环绕莲花池公园4宗地块是该片区首次大规模出让的地块，此次土地的成功出让，将为莲花池片区未来发展凿开“豁口”，其区域价值将被重新界定。

　　房价每平方米4000元

　　沿学府路进入莲花池片区，学府路沿线周边散布着包括莲花小区、警苑花园小区、长城花园小区、昆明卷烟厂宿舍区等多个老居民区，整体构成了莲花池片区大社区。一位片区居民告诉记者，莲花池片区的住宅楼大多建于90年代。

　　在学府路沿线一家中介公司记者看到，中介公司约2米高的玻璃门上零星挂着不到10张的售房信息，这些信息的字迹都已模糊。该中介公司工作人员告诉记者，莲花池片区的住宅以拆迁和重建为主，多为单位职工宿舍，由于区域内近年来没有房地产开发项目，因此二手房交易量不高。

　　“我们的业务主要还是靠房屋租赁。”该工作人员告诉记者，由于莲花池片区周边学校众多，因此租赁市场较为红火。有的是学生租，有的是陪读的家长租，租金高，需求量也大。尤其是到了学校开学的时候，附近的房源可谓是“供不应求”。

　　记者了解到，目前，房租价格大致为：一套40平方米一室一厅为每月400元左右，75平方米二室一厅为每月800元左右，100平方米二室二厅或以上的大约为每月1200元—1800元不等。

　　莲花池片区二手房价格普遍在每平方米4000元左右。目前，这一价格在一环路内已属“稀有”。单独看莲花池的“小片区”房价波动无法比较，但“大片区”的波动却很明显。据了解，莲花池西面，同是一环路板块的盛世豪庭，2006年的房价平均在4000元/平方米左右，目前的房价一下子就窜到了8000—9000元/平方米；正在推盘的云安尚品给出的价格也不“温柔”，高层装修过的均价每平方米在7000元左右，未装修的每平方米也在6700—6800元，花园洋房每平方米7800元起。莲花池的北面，二环路板块上的泰旸欣城和葵花公社均都在4800—5000元/平方米。

　　区域名校云集

　　莲花池片区是昆明一环路以内的核心区域。而此次该片区整体拍卖的四块用地则位于学府路、建设路和一二一大街围合而成的三角地带，其中学府路以商务配套为主，建设路以生活配套为主，一二一大街以电子配套为主。

　　从学府路上的云南教育学院，再绕过小菜园立交进入一二一大街，这片方圆数里的区域内，几乎囊括了云南省所有的名牌大学：云南大学、师范大学、民族大学、理工大学，其中还有我省最好的名牌中学：云大附中、外国语学校等。而从学府路与民院路交叉的节点往东数：南方宾馆、莲花宾馆、云维集团、省卫生监督所、工商银行、农业银行、一心堂、美容美发店、小百货商店、电子产品等等星罗齐布，几乎没有缺少一种商业形态。另外，其周边还分布着昆明市乃至全省最大、最集中和最成熟的IT行业及数码产品的专业市场。

　　这四个地块所处区域还拥有着得天独厚的景观优势。目前，备受市民关注的莲花池公园建设工程已完成95%，将于今年6月免费向广大市民开放观光。而四块用地均与莲花池公园一路之隔，届时待公园围墙一经拆除，四个地块都有一面可视莲花池公园，俨然为今后该片区的回迁房住户提供了一个免费的私家花园。

　　城中村改造带来新机遇

　　自2006年下半年，“莲花池公园建设和莲花池片区改造”项目就吸引着昆明市民的目光。如何打造莲花池这一历史名园的风貌，如何旧貌变新颜，这些都牵动着昆明整座城市的神经。

　　据了解，莲花池公园建设和莲花池村改造的规划范围为：东至民院路沿线，西至昆明理工大学、欣安花园交界，北到学府路，南到云南民族大学、云南大学北院交界，共分11个地块，一期建设范围有8个地块。莲花池片区约23万平方米拆迁地块，其中30亩地用作莲花池村居民回迁安置楼的建设。随着“城中村”改造工程的启动和莲花池公园的重建接近尾声，可以预见，莲花池片区将脱胎换骨，该区域不仅在硬件上会得到升级，生活配套设施变得愈加成熟，其城市价值、文化价值、地段价值更将得到全面提升。

　　在接受记者采访时，很多那里的原居民均表示，以前住在莲花池，生活中充满了拥挤、脏乱和不安全，而当新莲花池片区呈现后，一个绿意盎然的新莲花池将回到人们身边。他们期待着那一天的早日到来！

　　“盘活存量资源，为打造中央智力区优化环境，创造条件。”这是为莲花池片区“量身定做”的蓝图。为此，昆明在今后对该片区的规划将继续培育好一二一大街和圆西路电子产品市场，充分发挥该片区大专院校和科研机构聚集的智力优势，促进中央智力区市场和科研成果转化平台建设。预计在未来几年内，莲花池片区将成为昆明各个区域中吸引力最强，竞争能力最强的开发热点区域之一，其发展前景将不可估量。

　　大型商业设施将补缺

　　记者现场调查发现，地处主城一环路内的莲花池片区近年来已成为房地产开发的洼地，知名大型居住项目几乎没有，而相应的商业配套设施也较为稀缺。

　　商业配套的匮乏使得区域内居民消费相当不便。“虽然在一环路内，但去大超市我要坐公交车去小西门的沃尔玛，买衣服都得进城中心。”家住莲花池小区的刘女士介绍道。

　　记者在鲁谷区域调查走访发现，区域内临街的商铺原本体量就不大，而且布局非常分散，整个片区内的商业设施主要以临街商铺为主。据了解，莲花池片区内的临街商铺面积多在15平方米左右，其租金价格约在每月1200元左右。

　　记者咨询多位商铺投资代理资深专家，均得到了对莲花池片区投资前景看好的回答。田野地产咨询公司相关人士认为，莲花池片区原有商业布局分散且体量较小，而此次成功出让的4总土地中，3块为商住用地，1块为纯商业用地，随着地块的相继开发，必将有效填补了区域的大型商业设施的缺乏。

　　同时，对于区域未来商业设施的前景，该人士认为，莲花池片区周边学校云集、沿路住宅小区形成区域庞大的消费群，将形成区域内商业设施巨大的投资潜力。

　　未来房价将破6000元

　　从此次成交的4宗地块的成交价可以算出，这4个地块的楼面地价约为2338.12元/平方米，与业界此前的预测差不多。这样的楼面地价，相应的房价成本应该在4830元/平方米左右，加上税费、规划费、管理费等等，以及不可预见的费用，底价就达到了5000元/平方米以上。   

　　拍卖结果算下来每亩达到了774万元，从数字上看，地价似乎很高，但实际利润也很高！我们可以这样看：地块处在一环路，周边高校云集，是一个云南省的教育中心，这一点被许多家庭所看好。其二，景观非常好，4个地块都环绕在莲花池公园边。其三，交通、生活配套优势相当明显。

　　同时， 根据4个地块平均容率在5左右来看，这意味着将来的住宅将近30层以上，这么高的楼，加上地块的相当成熟，没有高压线，水电气都具备，规划条件又是现成的，开发商做起来很容易。区位、环境、资源都很充足，地价和利润双高的地块。 

　　按区位来看，莲花池片区目前没有可参照的地块，但在同等情况，一环路以内的许多楼盘现在价格都接近10000元/平方，而这四个地块的房价成本在5000多元/平方米并不算高，现在二环路以外的许多楼盘卖价都在6000多元/平方米了，这个地块的房价卖个7000元/平方米完全可以，而且它还有商业部份，每平方米价格也要在2—3万元/平方米，综合下来利润空间较有可观。
　　（昆明日报）