SOLANA 蓝色港湾国际商区，终于开业了。

　　自2007年传出开业消息以来，SOLANA 蓝色港湾把开日图行天下的日子一拖再拖。终于，在今年的6月份，这个位于朝阳公园周边的15万体验式综合商业揭开了它的神秘面纱。

　　
　　（六月中旬开业的蓝色港湾，略显冷清）

　　
　　（摆在主力店面前的是，一段艰难的养商期）

　　尽管开业之前，因屡屡传去招商不利消息在业界饱受争议，但是携美瑞百货、ZARA、Promod、Sephora、一千一夜、拉丁餐厅、传奇时代影城等众多品牌，80%左右的入住率多少还算说得过去。

　　招商这一关算了闯过了，接下来的运营和管理又会面临怎样问题？规划中的酒吧街缘何冷冷清清，先期入住的商户如何度过艰难养商期？看铺记带您走进SOLANA 蓝色港湾，近距离审视该商业综合体。

　　摆在商户面前的是惨淡现实

　　找到SOLANA 蓝色港湾，并不是一件容易的事情。尽管该商业网站描述这个刚刚开业的综合体临近北京朝阳公园，但是从大望路地铁站出来，经过繁华的新光天地、华贸购物中心后大约20分钟的车程后，才看到这个偏于朝阳公园一隅的蓝色港湾。

　　开业半个月的蓝色港湾，没有想象中的热闹。偌大的停车场上，几乎全是空着焦点装修家居网的车位。蓝色港湾的主力店之一--美瑞百货招贴出了“满200减100”的海报，但是店内生意依然是冷冷清清，看不出一点刚刚开业应有的气氛。

　　
　　（主力店之一：美瑞百货）

　　作为蓝色港湾的主力百货，美瑞在该商业综合体显要位置租下了22000平方米的营业面积，并定位为“现代服饰家居百货主题店”。在其由饰品馆、皮具馆、服装馆以及家居馆四个主题区组成范围内，几乎看不见几个前来消费的客人。相反，看到更多的是一些略显缺乏经营的商场营业人员。尽管生意冷清，营业员见到客人也没有表现出极大的热情。

　　美瑞百货之外，是蓝色港湾最具特色的街区商业。街区中央广场的核心位置，分别被ZARA、Sephora、耐克NIKE 、Esprit等品牌占据，遗憾的是偌大的中央广场中鲜有消费者出现。ZARA橱窗出大大的“SALE”字样，也没能带来更多的购物人群。

　　
　　（ZARE ）

　　街区核心位置未能给商户带来消费者，偏于角落的零星小店就更不用说了。相信在凉爽的天气，步行的欧洲小镇般的商业街区应该是一件很惬意的事情，但是在烈日炎炎的夏季，感觉就相当糟糕了。街区两边多少空位待租的店铺以及一些正在装修的小店，在蓝色港湾整个商区里面，街区商业的招租情况极不乐观。沿路走过，5家店铺中机会就会 有4家是等待招租的。即便是已经开业的小店，生意也不会美瑞百货的生意好多少。

　　流产的酒吧餐饮街

　　在街区临近朝阳公园水域的一侧是蓝色港湾规划的水岸商业街和亮码头酒吧街，尽管环境优雅是个不错的去处，但悲惨的是几乎没有一两家商家入住。蓝色港湾餐饮酒吧街的规划，显然没有得到商户的认可。而在蓝色港湾的斜对面是小有名气的“好运街商业街”，餐饮酒吧商户云集，商业气氛已然成熟。

　　沿着朝阳公园路一路走来，可以看到很多高档餐饮。甚至就在蓝色港湾的一千米之外，以餐饮和日常消费为主的沿街店铺不在少数。如何吸引商户入住，成为了摆在蓝色港湾开发商面前搜狐网的一个难题。目前在蓝色港湾的亮马饮食街上，仅有一千零一夜、竹影私房小厨、星巴克等不超过六家餐饮商户入住。

　　
　　（主力店之一耐克）
　　
　　据了解，蓝色港湾的平均租金为30元∕平方米·天，即便是在位置不佳的东北部街区，租金也在每天10元∕平方米左右，过高的租金、面临长久的养商期，不知是否是商户不愿入住蓝色港湾的理由。在一千零一夜店门口，笔者看到了优惠打折的牌子，但是整个餐厅几乎看不见一个人影。已经开业的星巴克门口，只有少数几位客人正在消费。

　　“没有什么比在酷热的夏季参加SOLANA时尚节拍更过瘾”，为了吸引更多的消费者光临，蓝色港湾在每个周日的晚上将举办爵士乐、乡村音乐演唱会，并在现场赠送多家商户优惠券。有音乐17173的夜晚，肯定是美妙的，就是不知道有音乐结束之后，消费者能不能找到一个餐饮消费的好去处。因为在逛蓝色港湾的整个过程中，你会发现买到一瓶饮料并不是很容易的事情，整个街区供客户休息娱乐的场所几乎很少。

　　管理之殇

　　作为一个15万体量的商业综合体，规划设计是蓝色港湾最大的亮点。整个商区规划有序，沿朝阳公园路一侧是蓝色港湾的入口，以美瑞百货为主体；沿亮马桥路一侧则是美食一条街；此外还有沿朝阳公园水域的水岸街和码头酒吧街，以及SOLANA MALL、品牌环路和品牌街。各个商区衔接灵活，并设计有多处通道，实现自由切换。

　　
　　（方便的入口设计）

　　在街区的百货店内设计有多个出口，随便一个通道便可快速转换的商业步行街部分。而在特色商业街内，也有多个台阶通道，消费者可以自由选择。更为可贵的是，蓝色港湾还在其中央广场的公共通道设计了步行台阶和滚动电梯两种设计，方便消费者购物。

　　此外，停车位设计比较合理。整个商业共计拥有5万平方米17173的地上地下免费停车空间，开车过来购物的消费者，可以快速实现停车购物。偌大的地上停车空间略显富余，整个停车上仅有为数不多的车辆停放。

　　
　　（中庭设计）

　　与硬件设计形成鲜明对比的是，疏松的商业运营管理。蓝色港湾的导购标志，摆放的不尽合理。第一次来此购物的消费者，肯定会对这个15万体量一头雾水不知从何逛起。管理者仅在一些路口处摆放了少数导购牌，内容标志的不尽详细。更为夸张的是蓝色港湾，在整个商区配置了多名安保人员。尽管在不少位置都可以看见他们的身影，但基本上形同虚设。

　　后记：

　　吸取了不少商业项目的经验，蓝色港湾并不对外销售。整个综合体以平均30元∕平方米的日租金对外租赁。在整个商业项目中，可以清楚看到开发商对商业业态的统一规划。

　　但是目前除了美瑞百货与SOLANA MALL已然成型外，水岸街、酒吧街与饮食街以及品牌环路网络超女的招商情况都不算理想。与其说是综合购物中心，不如是朝阳区域周边的综合配套。在蓝色港湾周边分布有棕榈泉、京达国际公寓等高档社区，吸引住这部分社区人群前来购物，是蓝色港湾成功的根本。但是较为遗憾的是，蓝色港湾的在招商定位上，走的是中高端路线。以ZARA、耐克NIKE 、Esprit为主力消费品牌的定位，不知能否吸引周边居住人群的光顾。

　　定位国际路线的蓝色港湾，在其宣传资料上甚至标出了从首都机场前往SOLANA的线路，显然在项目规划中，开发商着眼的不是一个区域配套商业的概念，来自首都机场的高端客户人群也在其考虑范围之内。但是，除了前面说的定位尴尬外，从机场至蓝色港湾的路程中会经过几个典型的高端商业项目，前来购物的人群面临被分流的情况。

　　在蓝色港湾周边就、有新光天地、华贸购物中心以及燕莎友谊商城等众多高端商业分布，无论是招商定位还是地理位置，蓝色港湾较之都处于劣势。周边大型购物中心林立校友录的蓝色港湾，显然离圆满成功还待时日。

　　
　　（除了待租的店铺之外，很多小店的门口挂出了“即将开业”的字样）

　　链接：SOLANA 蓝色港湾国际商区位于北京东北部朝阳公园西北湖岸。整个商区总建筑面积15万平方米，由19栋2到3层的地中海式建筑构成，项目容积率仅为0.63，低于一般类型的Shopping Mall。

　　2008年奥运沙滩排球比赛落户朝阳公园，比赛期间每场数以万计的观众和来自世界各地的运动员、记者、比赛官员被认为是SOLANA的潜在顾客。
　　（焦点房地产网 何云云）