吃饭、买药、健身、美容，只需要你走出家门，绕着园区转半圈，方便快捷的社区商业网点几乎都可以满足你的需要。

　　难怪有人觉得，现在的社区已经越来越有些小型城镇的味道了。

　　作为住宅楼的重要配套设施，社区商业正在向多元化、精细化的方向发展。然而，并不是所有投资社区商业的人，都能从巨大的商机中捞到一桶金。

　　中低档商业网点　投资社区商业的首选

　　时下，很多开发商都在项目规划中打造园区的特色商业街。

　　商业街一般分为内街和临街两种。临街类型的商业街服务范围、人群更广泛；而商业内街处在封闭或半封闭的园区内，受众则主要面对园区内的业主了。

　　在怒江北街某新建小区，记者看到正在带领客户看商铺的售楼员小刘。“这个客户本来打算开一个洗衣店，但我们这儿目前已经有两家洗衣店了，如果再开，很可能出现恶性竞争，所以我劝客户改做别的生意，他正在考虑。”小刘说。

　　“我们项目目前住宅均价在5200元左右，但商业网点对外招商的时候可能就要卖到9000多元/平方米。”铁西某房地产公司策划经理张小姐这样告诉记者，“虽然价格高，面积大，但目前已经有很多人到我们售楼处咨询商业网点的事情了。等过一段时间开始招商，估计情况会更好。”

　　“通常情况下，我们开发商在对商铺进行招商的时候都会有一个统一的规划，需要什么样的店铺，什么样的配套设施，同样功能的店铺需要几家，如何布局等等。”张小姐说，拥有这样大的商网，招商的时候除了考虑日常便民商业项目外，一些品牌店、主力店，或者金融机构也是我们的重点招商对象。“很多产品招商都是根据自己家产品品质及周边配套进行的，当然，周边地区的商业氛围也是必须参考进去的。”

　　“在小区附近做生意，对老板为人很是一个考验。”某超市老板韩先生说，“来的都是熟客，楼上楼下住着，东西不好没人买，价格太高不来客，这是最基本的。”让韩先生更为无奈的就是客人们的赊账行为。“我们楼上就有那么几家，经常从我这里赊账拿东西，少的是油盐酱醋，多了就不好说了。”用韩先生的话说，做邻居的生意，人缘很重要，商品质量很重要，更重要的是，“想回本儿，没个十几年是够戗了！”

　　高档商业内街遇发展瓶颈

　　目前，很多高档社区为提高自身形象、满足业主高品质生活的需求，会将商业内街定位在中高端，通过引进名品服饰店、汽车4S店等，追求奢华、贵族的生活气息。

　　“社区商业发展的成功与否，不是开发商引进多少家名品店所能取得的。商业的发展，归根到底还是要靠人气。没有人气，即使是商家，也不愿意做赔本的买卖。”东方威尼斯企划经理温泉告诉记者。

　　的确，记者通过实地走访发现，与普通社区的社区商业发展火热相比，高档社区则呈现出另一种态势。除了与业主生活密切的餐饮等社区商业“人丁兴旺”外，其他高档配套的人气略显不足。

　　长白岛内某高档楼盘已有部分业主入住，记者在其规划好的商业街走了一圈发现，不少店面都处在闲置状态，部分正在营业中的商铺，也门可罗雀。

　　“由于长白岛现在的入住率比较低，人气得不到保障，这些商铺自然也很冷清。”一位长白岛地产企业负责人说，人气对社区商铺的发展至关重要，一般开发商所采取的方式都是等到园区内的入住人口达到一定规模，再将商铺进行对外招商，这样做可以最大限度保障商家利益。

　　购买力也是支撑社区商业发展的另一关键。商业内街覆盖范围仅限于一个园区内的几千户业主，这样的消费能力无法承担起整条商业内街。“对社区商业而言，餐饮是一个赢利点，但不能整条商业街都做成餐饮。而除了餐饮之外，一些高档社区的商业内街还规划引进名品店、奢侈品店等，但这几千户业主每月到底能有多少人光顾，是否能支撑起这些名品店的日常支出开销，这些都值得商榷。”温泉认为。

　　由此可见，商业内街要想真正发展起来，还要在经营上“平民化”、“多点开花”，“否则，这种商业内街的未来发展空间只能越来越小。”温泉说。

　　发展社区商业 因地制宜最关键

　　浑河是沈阳稀缺的自然景观，沿线的地产商无不大打“景观牌”，“河景大宅”、“水岸府邸”随处可见。

　　“社区商业也应该因地制宜，不能单纯地‘复制’外地成功的社区商业模式。”东方威尼斯企划经理温泉介绍说，东方威尼斯二期增加了一些商业元素。原定除了在项目内引进证券交易所之外，还要引进一家汽车4S店。但考虑到4S店的经营成本与未来发展前景的原因，这一方案最终被舍弃。

　　“我们打算利用浑河的独特自然景观，在岸边引进一家大型的餐饮酒店。目前浑南两岸，还没有这样的配套。客人坐在窗边，边欣赏着浑南的夜，边品茶聊天，那种意境会很美。”温泉介绍说。

　　沈阳盟森营销副总经理党宏伟分析，社区商业以社区为依托，目的是满足社区居民的日常生活需要。随着园区入住率的提高和居民消费能力增加，社区商铺的投资回报率会逐渐提升。“对投资者而言，投资商铺应把眼光放长远一些，关注社区的未来发展，在低价‘吃进’，以后便会很收益。”

　　生意经 做社区商业 也要瞅准商机

　　43岁的徐大哥做水果生意快20年了。从当初在老家辽阳摆地摊儿，到目前在沈阳开了4家水果店，应该说，他是一个在投资社区商业方面的成功者。

　　从农贸市场走进家属大院

　　“我最初是在农贸市场摆摊，但生意不太好。”徐大哥说，“后来我就借了一个独轮车，推着水果在市里转，边走边卖。”

　　“有一个星期天，我推车走到辽化家属区，那是个大院儿，住的基本都是辽阳化工厂的家属。”徐大哥回忆，“我车上装了大半筐国光苹果，要按以往的经验，一整天下来差不多都能卖出去，可那天不到半天就把苹果都卖出去了。第二天我带了一整筐过去，又卖光了！”

　　这样的经历让徐大哥的脑子开了窍儿———“在家属院旁边卖水果，不光省力，生意还好做。”徐大哥说，从那以后，他就开始有意识地将摊子摆在辽阳各个大工厂的家属院里。“一些老房子拆迁盖起新小区后，我就开始在小区临街的门市房开店。最多的时候，我和家里人一共在市内开了7个小门市。”

　　然而事情并不总能按照人们设想的方式进行。
　
　　从单兵作战到行业垄断

　　2003年，徐大哥的两家水果店先后关门。“当时一条不到500米的街上，开了4家水果店，互相压价，互相挤对。”从那以后，徐大哥悟出了一个道理———只有惟一，才能挣钱。

　　2005年，辽阳市某小区开始卖临街的商铺。“我当时一狠心，卖了两个门市，还从银行贷了款，把那个小区规划的两个水果店全都买了下来。”这次大胆的尝试，给徐大哥带来了丰厚的回报：“那个小区地方比较偏，周边没有特别大的市场，所以我的水果店生意非常好。两家店虽然名字不一样，但老板都是我。”

　　2006年下半年，徐大哥又把小区一家倒闭的网吧兑了下来。“在小区北面又开了一个新小区，我用三个水果店把这一片儿的水果生意垄断了。”
　　（华商晨报 陈洋 魏春宇）