[求助]开便利店，请问这样估算有问题没？十万火急，明天去谈判。

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做肉没有技术，可以出租给别人做啊，不难解决。

有做生鲜的话，平均消费个6、7块钱差不多，你只要看有多少入住率。比如有600户人家，一天来消费的能有多少，百分之五十还是六十，这就要看你的水平了，开店，特别是有做生鲜，没有你想象的那么容易，绝对不是你说的两三个人就能搞定的，光进菜就会耗费你很多经历，如果你自己家有两三个人可以全职，你可以先只考虑请一两个人，否则不可能少于四五个人的。如果你说的9点到12点是指晚上的12点的话，营业时间也不短了，员工不可能一天给你做那么久的

不知道你面积多少，消费水平如何，所以很难界定这个租金合不合适，但一般只有位置很好的店，租金才会上七八十块钱一个平方，超市很难负担得起高昂的租金的

看来不详细说说不行了，挽救一个是一个：

1、总容1300户，预计前期入住600户？你的根据和理由是什么？既然你自己都说自己不知道如何准确判断入住率，那么你又是如何预计前期入住600户呢？   

        关于入住率这一点，是有办法预估的。去参考当地同等条件楼盘，（请注意同等条件：同城、同区、相近地段、同档次......需要大量楼盘综合评估判断）找已经住满的，住了一半的，住了三分之一的，看看住户数比率与时间的关系，以此判断你的入住率（譬如达到50%所需要的时间）。但是，注意时间因素，越后期的新盘，达到前期楼盘同等入住率所需要的时间更长。我们一般的比例是假设前期同等楼盘入住率达到50%所需要的时间为两年，那么后期楼盘两年后只能达到45%入住率。这个很复杂，地方和地方的换算数值也不一样，但总的办法是大量采样，结合实际，综合考虑。你辛苦一点，把地方楼盘入住率和时间的关系弄清楚了，我想你判断就八九不离十了。

2、你认为周围无竞争或者竞争不大？你如何知道，你是根据什么判断的？给我你的理由！反复和你说过了！你的想法是错误的。

      现在的零售行业竞争相当激烈，几乎没有没有竞争的蓝海了。现在没有不等于以后没有！大家只不过在权衡选择进入市场的时间！早进入不一定好，我是说不一定好，没有说一定不好。

        如果照你所说：“没有竞争，只有我一家！”按照选址的原则之一“一个有潜在消费需求的地方500米内无任何竞争店，那么这个地点就应该果断放弃；早进、强行进入都是不适宜的！”

3、关于客单价。你估计每户5元，做为预估，这个是合适的，也符合谨慎的原则。但是我要告诉你的是，你的客单价估计的不准。客单价各地、各时期、个类型是不同的，也与店铺、消费人群相关。譬如，超市的客单价一定你比开的店高，对吧。就说具体的，就你所在的社区便利店，如果是新区新开的，客单价应该高于5元，没见具体情况，不强做判断，但根据我的经验应该估计以6-8元为宜。我估计的保守，你可以按照8元估计。

4、员工人数：最少最少需要三人（包含你）。120平米的店，也做部分生鲜，没有三个人是不行的，我说的角度是按照小店铺、初次创业者，成本尽力少来考虑，和正规连锁公司考虑的角度不同，如果正规的话，需要的人就更多了。按照这样算来，除了你，也需要两个人，你按照两个人共3000元计算吧，太少的话，工作时间长，钱还少，谁能干久？

5、关于毛利：25%的毛利？社区店没有那么高，最多估计15%就可以了。你说你现金采购，第一点，小店铺，谁不是现金采购！顶多三天帐期。另外你能采购多少？一次能采购一万吨？代理商不傻，不管你是几百家的连锁，还是单店，数量说话。你有渠道的话另当别论。总之，25点的毛利太高太高了。毛利的问题，还要说一下，你定100%的毛利都可以，但能卖出去吗？店能做下去吗？别人告诉你15%，是社区店能做下去，也较为合适的毛利。初期开店，我做的话，只要10%的毛利，宁愿赔，也只要10%。要相信人，信任群众的智慧，而不是靠个人毫无经验的判断。古语“三分利吃饱饭，七分利饿死人”，想想吧。

6、肉的问题：你可以选择出租柜台、联营（扣点），加盟（譬如双汇）来解决。具体看你适合用什么办法，采取哪种都可以吧。

7、无肉的问题：对，你想的的很对，会有部分客户选择大超市一次解决，而不光顾你的店，你会损失营业额。你有肉没肉都会有顾客都这么做，这个是消费理念或者习惯的问题（或公卡消费等原因）。如果没有肉，你的客户进店率有很大的影响。

8、对，是按照我说的，你一年需要赔12万元！即使考虑一些乐观的因素，我的总体判断为前两年你赔钱为7-10万/年，需要两年。我们不把这个叫赔钱，做便利店这个是非常正常的前期投入。我们叫“养铺”。除了这个，经营过程中还有一些需要花费大的项目，如年节的备货，按照日销3000元，过一个节需要增加5万进货费，还有烟钱，需要积累等过年时候用，烟很贵的。你的收入前期是不能支持这些增加的进货费用的。当然你可以选择说，我不卖了，你不为赚钱为开心，那我就没什么可说的了。

9、你的租金：就从一般的角度看，80元/米是相当贵的，除非特别的地段，这些地段一般不是社区地段，纯粹的社区地段不是便利店的最好地段。单从这一点来说，你的租金就贵了。再给你说一点，不说的那么清楚，全国便利店租金一般也就平均折合几块钱一米，按照你是大城市，按照你是好地方，给你翻15倍，够不？50元/米，也就够可以了吧。真贵啦。便利店行业如果租金过于高的话，是不合适做的。我不说你80一米就贵，但对便利店就很贵了。你不是做饭店，你没那么高的毛利可以支持高租金。

10、高收入人群=高消费。这个是错误的。有些地方，全部是高收入人群，但是他们不消费，不是不消费，是不能在你这里消费。他们公卡消费，只能选择大超市。对未来住户客层分析过没有？做店不是赌博。给你讲个七年前的例子。我们曾经想做一个店，所有的技术分析都认为可以，但我不同意，也就没做成。别的商家有好几家去做了，无一不是血本无归。为什么，里面全是政府官员，因特殊原因，只去一个大商店消费，懂了吧。公卡只是一个方面，其它方面也有了，一旦你分析不好，赔光光再正常不过了。

11、立地条件：你反复说你的地方是最好的，没这么说，也就这意思吧。你怎么知道你的地方是好的，单从占个大门口就能判断么。照这样简单，便利店都占个小区的右大门，不就万事大捷了，还用政府抑制外资，左支持，右扶持的。立地条件是重要的，但不是唯一重要的。不要听信理论派的，说什么立地条件占什么一半因素呀什么的，立地加上大家知道的那些条件占三成就足够多了。立地条件不是你生意成败的关键因素。

       总的来说，一是自己没实际操作社区便利店经验，二是未知加未知加未知一大堆，就和盲人骑瞎马，三是前景不明，租金高昂。所以不建议你介入，最起码不建议你现在介入。

      送你一句话，富人基于事实，穷人基于期望。而期望是靠不住的。听人劝，吃饱饭。另外，在公开场所表达自己的置疑，也是不恰当的，做人谦虚一点。在坐的很多人都比你更有经验。

      脾气不好，但是为了你好。所以拉你一下。

附；你最关心的问题：究竟日营业额有多少？我解答过，你不相信，所以我也没有再解释，再说了，我也说过，给你个答案就可以了，你需要的是答案，至于怎么计算，为什么是这个结果，只能说我不是瞎估计，我有我的原则。有些商业上的东西如何计算，大家都知道，但都不说，我也不能说太多。（营业额的计算需要有前提条件，就所有的情况都假设一般，考虑你具体地方的经济水平和城市居民结构，城市规模和立地，大致也能估算个八九不离十）。

再说二句：

1、你不适合做店！生意成败的关键与上述所说无关！

2、想知道原因，你可以给我发邮件，我可以告诉你。

12楼说的是有道理的。

入住率是很难估计的，要看周围的机构配套设施是否完善（学校、医院等机构完善的话，比较适合居住），炒房的多不多。

正常的话，像这种小型超市，平均客单达到6-8元是没有问题的，如果以8元/客计的话，如果你每天有600单的交易量，就有4800元的销售额，你明白吗，以一户花5元来算是不科学的。这就是对销售额的估计

120平方做生鲜，感觉太小了点，对于食品的陈列空间过小，不利于销量的提升，另外9千多的月租感觉是贵了点

但具体的情况，要你自己才最清楚，你最有发言权，祝你成功

已经发送，请不吝赐教！ 回复

今天房东真实和我委托的中介谈了，房东开价一万八一个月.....我直接说不用谈了，一个人都没住进去的小区，一万八一个月...... 回复

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再说二句：

1、你不适合做店！生意成败的关键与上述所说无关！

2、想知道原因，你可以给我发邮件，我可以告诉你。

建议你不要太心急了，找到合适的店面再出手，租金太高会给你的盈利带来很大的压力，记住，不管你之前做的多好，做员工和做老板是绝对不一样的

25%的毛利 太不可思议了 要么你卖的都是百货 日常的食品饮料什么的 除了饮料可能回到18-20个别的 其他的到不了  或者你多卖点杂牌的 超市的进货渠道和小店是不一样的！25什么概念 我是某品牌的一级代理商 我零售而且按照官方报价的话也就赚30%毛利 但是肯定买不到这个零售价 所以 自己想  总体估毛里25%太高 影响你后期决策 回复

平均毛利应20%左右.不能定的太高 回复