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③随着整个商业中心级别的增高，低级别经济职能单位将被排斥到低地价地区，在商业中心的边缘地带布局。
④在任何一级商业中心的典型职能中，每一项职能的次序也是按门槛高低的顺序排出的。
加纳的商业中心模式把高门槛职能与支付租金的能力等同起来，通过区分地区、社区和街区商业类型，建立了不同等级商业中心的空间模型。
当然加纳理论也有其不足之处:商店的位置并不总是与距地租峰值区的距离有关，而且商用土地的地租也并不完全是由距中心点的距离来决定的。针对这些不足，道宁< P . B. Downing)进一步阐述了土地面积、人口分布、经济收入分布状况、交通及便捷性的不规则状况等对城市商用土地地租的影响，使加纳模式更加合理客观。加纳模式是在土地价值论思想的基础上建立起来的，体现出了地价对商店布局的影响，对合理布局商业网点具有一定的指导意义。
2.2卡瑞四边形模型
在商业中心地等级研究过程中，卡瑞(Kurry)发现廖什理论中的空间界限过于模糊，另外在大城市内的中心职能过分集中。他从时间的角度来考察消费者和供给者的行为，根据购买频率和购买量、商品存量、销售周转数和交通的方向性，建立了与现实比较吻合的城市空间模型。
卡瑞认为，对于左右对称的城市空间，具有所有商品和服务职能的中心地将在城市中心区布局;对于非对称的城市空间，高级中心地不在中央集中，而是呈点状或带状分布。因为现实中的都市交通呈四边形格子状发展的情况较多，卡瑞在充分考虑城市内部交通线路的作用下，逐渐构建了K=2, K=4, K=5, K=9的中心地四边形系统模型。
四边形的中心地区位模型与六边形的中心地区位模型的差别在于，市场地域是正方形，商业中心地配置呈正方形格子状。即中心地位于正方形格子的交点上。这样的点是商品或服务需求者即消费者的居住点，同时也是商业中心职能布局的潜在中心地。
3.城市地域结构模式
商业设施是城市地域结构的组成部分，城市地域结构的变化在很大程度上影响着城市的商业布局。对于现代化城市地域结构的模式的研究，早期曾有美国学者所提出的同心圆模式、扇形模式(功能区模式)和多核心模式;中期曾有日本学者提出的多中心模式，以及中国和前苏联所提出的分散集团模式;近期则普遍提倡一种多层向心环带模式。
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1、中央商务区 2、中心外围带 3.中间带 4.市区边缘带 5.卫星城镇带
图2-1：向心环带状地域结构图
一些大城市由于受到距离衰减规律的影响，会呈现出经济和人口的密度山城市中心向四周逐渐减低的趋势。因此，现代大城市的地域结构一般都明显地呈现向心环带状，由城市中心向外依次是:
① 中央商业区(CBD);
②中心外缘带;
③中间带;
④市区边缘带;
⑤卫星城镇带。
商业在不同地域上的分布也体现出不同的特征。中央商业区乃是全市商业、服务业和金融中心，这里银行、大型商场、专业商店、高级宾馆、风味餐厅及各类文化娱乐场所高度集中，呈凝聚型分布态势。
中心外围带是中央商业区的支配、供应区，分布有较多的对外交通场站、批发业货栈和食品、服装厂等单位，由于这里原是居民聚居地区，故而仍广泛分布着一般商店和服务行业机构，但其分布大体均匀。中间带是主要的居民区，有众多居住小区和居住街，商业、服务网点均匀分布，以就近满足居民需要。市区边缘带是城市与郊区的结合部，交通比较便利，同卫星城镇和外地联系方便，停车旅馆、贸易货栈、大型超级市场也在此带应运而生。这里商业、服务设施的分布视交通道路和居住区的分布而定，有些条件适宜地段则有可能发展成为城市商业的次中心。卫星城镇带地域最为开阔，有大量工业、科教等单位穿插分布在农田村落之间，商业、服务中心的分布一般属于随机型，但在个别小城镇或某个工业区内部，也呈现局部凝聚型分布格局。
不过，现代城市地域结构的环带状商业分布格局并非固定不变的。本世纪60年代以后，随着社会的发展和经济的进步，城市商业布局亦相应地出现新的变化。这些变化具体表现在:
①随着城市交通条件的显著变革与改善，许多发达国家在城市外围陆续修筑了不少高速公路和快速道，为顾客到市区边缘带的新商业中心购物提供了方便。时间原则代替了空间原则，成了新的商业网布局的重要原则;
②由于城市中心区中产阶级以上家庭纷纷外迁到城郊新建住宅区，家庭人均收入较低的阶层聚居在市中心区内，便出现了顾客购物潜力的离心倾向，一些交通方便、接近新居住区或卫星城镇的外围地区遂成为吸引顾客购物潜力的有利区位;
③在新的商业网络设计中越来越重视消费者空间行为的研究，充分考虑到消费者对市场区位的反应和需求特点，以及消费者对市场的了解和购物心理，从而促使商业设施的内部构成产生巨大的变化，在新型商业中心区，将把大型商店、各类专营名牌商店、中档商店和廉价商店等多种类型的商业网点紧凑地组合在一起，以满足不同层次的消费者的购物需要。
4.区位理论
区位理论,又称标准化理论或者立地论。它研究一定经济活动为什么会在一定的地域范围内进行,以及一定的经济设施为什么会建立在一定的地域范围之内,属于经济学和地理学交汇的领域。
在区位理论迅速发展的大潮之中,德国地理学家沃尔特克里斯泰勒的中心地理论和另一位德国经济学家廖什的市场区理论相继创立。他们从消费者购物机会的空间结构出发,设想购买力水平和消费空间匀质分布的前提下,创立了商业区位论,从而奠定了商业活动区域研究和空间分析的理论基础。
商业区位论是以研究商业区域位置环境为主要对象的,它是从消费者购物机会的空间结构出发,设想在购买力水平和消费空间为匀质分布的前提下,创立了城镇商业区位论。
业区域,要研究其众多商店和商品的最大销售范围以及它的销售临界值。这又取决于商品的市场价格和需求频率。一般来讲,价格高、需求频率低的商品和负责供应此种商品的商店,一定要有一个较大的销售范围。而价格低、需求频率高的商品及其载体,其供应范围一般较小。在此基础上,德国经济学家廖什,根据商店最大的销售范围和最小临界值,把市场分成大、中、小不同等级的序列,形成多种类型的六边形市场区域,从而完善了商业区位论。
上述学者在考察运输距离和运输费用、原料来源、土地、销售市场、集聚效果、地区间的竞争等因素的作用的基础上,运用几何图解和数学推导,建立了表达生产、消费和区位决策之间关系的模式。这些理论今天我们称之为砖统区位理论。
它们的特点是对象是单一的经济客体,即工业企业、农业种植地带、市场中心区位选择,方法是在一定的假定前提下的纯理论推导,着眼点仅在于客体和有关区位因素的空间分布和空间联系,而基本不涉及动态变化。因此,它们又称之为静态区位理论。这种理论尽管是在资本主义商品经济垄断竞争背景下产生的,但对我们今天经济布局的实践、理论研究,尤其是商业网点规划,仍具有明显的指导作用。
区位理论发展到今天,全球己经形成三大流派
4.1区位论中的成本学派。
成本学派是最早的商业区位论学说,也是最早的商业布局理论之一。其核心是根据商品销售成本最低确定商业营业点的最优区位。
在近代商业理论学说中,首创古典商业区位理论成本学派的代表人物是龙哈特。龙氏理论是以商品运费最少、运距最短、而盈利最多为最终目的,在同时销售范围中,寻找获得利润机会最多、商业覆盖率最大的区位模式。从分析三角形、四边形、六边形、八边形和圆形的有效面积中发现,从服务半径相等的前提下,圆形范围是最大的。这是成本学派的基础。
美国经济学家胡佛,在龙哈特研究成果的基础上,进一步指出商品销售成本的关键性因素是线路运营费和装卸费。这里的运费包括商品从事流通中转的费用和偿还给消费者的购物距离费用。
4.2区位论中的市场学派。
市场学派产生在垄断资本主义时期。当时在商品经济激烈竞争的前提下,商品的价值实现成了企业经营者最头痛的问题,进而市场优化成为商业企业能否生存的关键。市场优化的核心则是市场网合理结构的宏观区位论。
万有引力公式,模拟商品地与消费者的联系程度,即
商品的销售量=常数*人口数量/购物距离
（公式1）
在不变常数和人口相对稳定的清况下,决定企业市场优化的关键因素是购物距离。根据两个或两个以上商店销售范围的组合,美国经济学家费特尔提出了贸易区边界区位理论。
4.3区位论中的行为学派。
这是分析人地因素,即人对环境的知觉与相应的行为。英国经济学家邓尼逊认为,德国克氏和廖氏的六边形区位理论是一种技术联系的空间分析游戏,它忽视了商品经济中消费者的心理变化因素。
在此基础上,瑞典地理学家哈杰斯特朗提出空间行为法则。他认为商业企业优选区位的立足点在于低成本、大利润、独占市场。而消费者选择购物区位的立足点在于低价格、近距离、挑选性强。据此,从企业角度研究人的行为对区位的要求,以使其尽可能适应。
美国计量学家普外德从消费者的角度,于年提出行为矩阵,论述在区位研究中用计量成果去分析行为因素的必要性,并归纳为企业运用随机性模式法以发挥其信息能力。
4.4提升生活价值与和谐理论。
如果说在商业网点规划方面的集聚效益理论、商业区位理论等,主要从经济方面来分析问题,那么现代商业网点规划应包括社会功能、城市文化、城市建筑风格、城市景点、城市历史等方面的内在和谐。
随着社会经济发展,专家们发现,消费者满意度,从原持有和消费物品的满意,逐渐转向提升生活价值的满意。这里不仅包括购物效用的提高,而且更重要的是人们对生活价值的体验、人们的交往和沟通、人们的向往和追求等。消费形式延伸到文化、娱乐、服务、休闲、餐饮、有形与无形商品、现场服务与延伸服务等多个方面。这对商业网点规划提出了许多新要求,如功能的丰富化与个性化、文化氛围的和谐和高雅等。消费需求的多元化和综合化趋势,要求商业网点规划能够体现多方面的和谐。
4.4.1多元化需求与服务功能的和谐。
这种和谐,可以归纳为豪布斯卡定理,集酒店、办公楼、停车场、购物空间、集会公共活动娱乐空间和公寓等,系统地进行考虑和规划,以形成现代化和一体化的新型街区。
4.4.2是城市商业网络与等级体系的和谐。
在城市内部有市级、区级、社区级和街坊商业中心,以及遍布街头巷尾的小店,形成完整的功能体系。这种功能体系的规划和细化,可以通过系统化的商业网点规划体系加以构筑,并通过市场机制不断充实和完善。
4.4.3消费者偏好与企业特色经营的和谐。
商业企业的经营范围、层次、商品组合,服务功能组合、品牌选择,应与地区特定消费群体的需求相一致,应赋予商业企业必要的理论和方法"在科学方法指导下,自行去寻找这种平衡与和谐。特别对于超大建筑的购物中心来说,这种前期调查和经营特色定位具有极其重要的作用。
4.4.4个性化建筑与地区文化的和谐。
繁华的中心商业街区既是历史的缩影,也是文化的汇交。其特有的魅力,含有优美的城市建筑形态、独特的文化风情以及与之相协调的商贸特色,因而应十分重视商业街区历史的延续和文化的发展,将城市建筑、文化风情和商贸特色有机地结合起来,形成一个综合的载体和环境,为人们提供优质的综合消费服务。
5.国内学者的研究现状
国内学者在研究商业地理时，受新古典主义学派影响最大，即大多以中心地理论的方法来研究商业空间布局，主要侧重于商业网点的规模等级分布，对我国一些大城市进行了实证和演绎，验证商业设施的供给现状，说明其中心性和等级性。
宁越敏教授（1982）实地调查了上海市城市中心区商业中心，首次建立了界定商业中心的一套指标。他选取了商业中心内商店数、商业中心的职能数等 5 个指标，对上海市 61 个商业中心进行了聚类分析，划分为 3 个级别 5 种类型，分析了影响上海市商业中心区位的因素，并提出了相应建议。
吴郁文、谢彬等（1988）在研究广州市城区零售商业企业区位布局时应用了这种方法，增加大型综合商场、大饭店、宾馆职能单位数占商业中心职能单位总数的百分比这一指标，用 6 个指标对广州市 30 个商业中心类型及等级体系进行聚类分析。
安成谋以兰州市（1990）为例，构建消费者购物模式：位于某一特定地区的一个商业中心，销售范围与消费者总开支成正比，与该商业中心规模成正比，与消费者花在购物途中的时间成反比，与这一中心与其他中心的竞争成反比。他划分兰州市 3 级商业中心区位格局，引入加权平均模型和希尔伯脱模式，分析兰州各市级商业中心的区位优势度，据此评价商业中心发展潜力。
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