城市零售商业网点布局研究-以海口为例(4)

杨吾扬教授（1994）把中心地理论引入商业空间布局研究中。以北京市为例，把城市商业网点分成 3 级序列：市级、区级、街区级，用克里斯塔勒中心地理论分析了北京商业服务业空间布局现状，用范力农定理求“铜心”，成功地对中心地理论进行了试验性研究。

王宝铭（1995）利用天津市商业调查和第四次人口普查资料对天津市人口分布于商业网点布局的相关性作了详细的分析。分析结果表明人口分布与商业网点存在明显的相互吸引效应。

陈忠暖等（1999）以商业行业为切入点，在实地调查的基础上，采用因子 生态分析技术，定性与定量相结合，研究昆明市商业地域结构现状、存在问题，提出今后调整方向。

刘德钦、刘宇、薛新玉（2002）以天津市 GIS（人口地理信息系统）为研究工具，分析了零售单位与人口分布的一致性，计算了零售单位辐射范围及吸引人口，给出了零售单位选址的分析方法。

许学强等（2002）在广州市大型零售单位布局分析中选取 1998 年 21 个营 业面积超过 5000 平方米的零售单位为研究对象，共发放问卷 500 份，利用 GIS 作为主要研究工具，分析了广州市大型零售商店的空间布局现状及影响因素，研究广州市大型零售店的未来空间布局与发展走向。

同济大学的朱枫，宋小冬（2003）根据 2001 年上海市第二次基本单位普查的数据，选取上海浦东新区 160 个年营业额大于 100 万元的百货零售商业设施作为研究对象，人口数据以浦东新区的街道为基本单位，以 GIS 作为主要研究工具，通过考察浦东新区大型商业设施的空间布局特征、影响因素、灵活度单位体系，旨在为将来浦东商业设施的规划布局提供参考。

薛领和杨开忠（2005）在分析北京市海淀区人口增长与商业发展的基础上， 运用空间相互作用理论和模型，定量测算了海淀区各个街乡的人口潜能与商业吸引力，对该区的人口与商业分布状况及其空间互动关系进行了分析，并根据人口增长的组合预测结果对未来海淀区各个街乡商业配置进行了具体的测算，探讨一种城市商业活动的空间分析框架。

然而，我国学者在城市商业活动空间布局的研究上还存在一定的局限。其研究的主体主要集中在对中心地理论的实验性研究，而其他相关研究还没有形成 特色和固有优势，关于商品类型细化与市场细化以及消费者行为等方面的研究还没有开展。

第三章 零售商业网点分布的影响因素

1.人口           

人口是商业网点建设和布局的基础条件,也是商业网点规划中最基本和最重要的影响因素,人口因素包括人口规模、人口分布和人口结构。其中,人口规模主要影响商业网点的总量,人口分布主要影响商业网点的布局,人口结构则对商业网点业态结构有较大影响。

1.1人口规模对商业网点总量的影响

1.1.1商业网点总量

商业网点总量是商业网点规划中首先要确定的内容,是指一个城市中商业服务设施的总和。因为一个城市或一定区域内人口总的消费水平是一定的,那么商业网点总量的多少就是值得研究的问题,若某城市或某区域内网点总量过少,则难以满足和方便当地居民的消费需求,若网点总量过多,则将导致商业投资者难以获得适当的经济效益和投资回报。

尽管以前的文献中没有商业网点总量的统计和提法,但是也进行这方面的描述和研究,参阅以前的文献可以发现有两套指标能够反映商业网点总量,一套是商业网点总个数和网点总建筑面积,另一套是人均商业网点个数和人均商业建筑面积。在城市规划中商业网点总量取决于一定的人口、经济等因素,商业网点总量其实是商业网点规划期内欲达到的目标,是一个动态的逐步增长或减少的量,在这个网点总量目标的制约下,网点规划要确定网点空间布局和业态结构。

城市商业网点规划中一般都把人均拥有商业网点个数和人均拥有商业建筑面积作为城市现代化的一个指标,不同的城市根据各自的经济发展水平确定不同的目标。如北京市根据北京的情况并参照沿海发达地区的水平,认为每万人拥有商业网点300个左右较为适宜。

在我国统计系统中,只有对限额以上的商业网点进行数量统计,并不能全面反映网点总数的整体情况,同时网点个数的增加或减少也不能反映网点总量的增加或减少。举一个很简单的例子,关掉5个建筑面积都是100平方米的商业网点,新建一个建筑面积为1000平方米的网点,那么个数上来看显然是总个数减少了4个,但是商业总建筑面积却增加了500平方米,也就是增加了一倍。所以笔者认为人均网点个数并不能准确反映网点总量,相反人均商业建筑面积则能合理、准确的反映网点总量。故笔者采用人均商业建筑面积指标来考察网点总量。  

1.1.1.1人口总量与商业网点总量的关系

人口的增长是可以预测的，那么只要确定了将来要达到的人均商业建筑面积，两者相乘即可得出规划期内要达到的网业网点总量。用公式表示：

S=N*S0

（公式2）

其中S=规划期内网点总建筑面积  N=规划期内人口总量

S0=规划期内人均商业建筑面积

表3-1 人均可支配收入与人均商业建筑面积的对应关系

人均商业建筑面积与消费者的人均可支配收入有关系,根据世界中等经济发展水平的国家或地区的资料显示,城市人均商业建筑面积一般在1.2平方米左右,如香港为1.3,而发达国家的人均商业建筑面积则较高,一般在1.2-1.7,如纽约和东京就达到1.7以上。

我国经济发达程度低,无店铺摊贩众多,因此人均水平较低。北京在1998年是0.6平方米,规划预测到2010年达到1.0平方米，1996年上海为0.65平方米；武汉为0.7平方米；深圳为0.35平方米；青岛为0.48平方米。这说明我国商业发展与国外有差距,同时说明切不可盲目追求网点总量的增长而不顾经济发展水平"分析国内外资料整理可得出不同经济发展阶段人均可支配收入与人均商业建筑面积的对应关系。如表3-1.[1]

1.2人口分布对商业网点布局的影响

1.2.1商圈理论

商圈理论,实际是从“中心地理论”衍生而来,该理论的要点是,以中心地为圆心,以最大的商品销售和餐饮服务辐射能力为半径,形成商品销售和餐饮服务的中心地。

商圈通常是指商店吸引顾客的地理区域,是商店对顾客吸引力的所及范围或地域,它以商店为中心向四周扩散,并形成一定的辐射范围。在商业网点规划中,商业网点的设置必须考虑供给地与需求地的空间布局,并相应确定连接供给地与需求地的交通运输设施。如果把区域空间中的各个居民集聚点看作为需求地,那么各需求地的消费者就拥有去这个或那个供给地购买商品的可能。

通常对购买地的选择并不是完全任意的,而是要遵循某些准则。从经济角度考虑费用是关键性因素。位于两个供给地之间的需求地,其消费者选择购物供给地时,在其它条件相同的情况下,着重考虑交通费用及其便捷性。距离需求地越临近,其作为购物目标选择的概率就越大。

商圈包括三部分：核心商圈、次级商圈和边缘商圈。核心商圈一般包含某一零售商店顾客总数的55%-70%,是最靠近零售商店的区域,顾客在人口中所占比重最高。每个顾客的平均购货额也最高,很少同其他同类零售商店的商圈发生重叠。

次级商圈一般包含这一零售商店顾客的15%-25%,是位于核心商圈外围的商圈,顾客较为分散,顾客光顾率也较低。日用品零售商场对这一商圈的顾客吸引力极小。边缘商圈包含其余部分的顾客,这类顾客往往是分散的、次要的。边缘商圈位于次级商圈之外围,属于零售商店的辐射商圈。在边缘商圈内来店购物的比例更低。日用品零售商场吸引不了边缘商圈的顾客,只有选购品零售商场才能吸引他们。商圈不一定都是同心圆模式,可以是各种不同的形状。

根据国外的研究,测定商圈的理论法则主要有雷利法则、康帕斯法则、阿普波姆法则、伽萨法则、和哈夫法则等。这些测定商圈的理论法则主要适用于商业中心或大中型零售企业商圈的测定。至于小型零售店铺的商圈测定,则主要通过简便易行的实态调查方法,诸如家庭购物调查法、来店者调查法、顾客登记簿法、市场调查法、顾客住址标图法、客流量统计法等来进行测定。

1.2.2人口分布对商业网点布局的影响

一定规模和密度的人口是商业网点布局的必要条件,而己形成的商业网点又反过来吸引人口,人口分布与商业网点布局存在明显的相互吸引效应。大部分城市的人口分布呈现以下规律市中心人口密度最高,随着离开市中心距离的增大,人口密度也随之减少。

1.3人口数和结构对业态结构的影响

1.3.1人口数量与业态结构的关系

人口对零售网点的业态结构有很大影响,不同的人口规模会要求有不同的业态结构与之相适应,不同的人口结构会对网点的消费类型产生影响.