城市零售商业网点布局研究-以海口为例(11)

第五章  海口市零售商业布局优化建议

1.海口商业布局存在的问题

1.1海口商业地产已经明显过剩。

我们不需要去查统计资料,只要去海口主要街道转一圈就能明白这个不争的事实,大量空置的商业楼宇和临街的社区商业铺面是最好的例证.一些建成多年的商业地产项目几年也没卖出去,也没能租出去,可能因为是地段或人气问题导致租售困难.
    海口是一座只有160万人口的海岛型省会城市,其中含郊区农村人口,市民的购买力有限,就目前正在营业的几家大型商业机构有些都面临经营困难,乐普生和金世纪商场都换过东家,眼下生意也一般,在家乐福和沃尔玛国际零售业巨头进入海口后,竞争将会更加激烈,国内家电零售连锁巨头进入海口不到半年已开两家分店,第三家计划在新华南电器一条街开设.海口家电零售行业已风声水起一场大战已拉开序幕.
    在建和正在租售的商业地产有:南亚广场和宜欣商业广场因家乐福的进驻带来较好的租售业绩,位于世纪大桥下面的新外滩.复兴城建成后两三年了租售情况一直不理想,位于海口港的第一摩尔中央商城也不理想,已经开业的部分铜锣湾百货和新一佳生意也很清淡,人气不旺.老商业中心的新友谊商业广场已开始大招商......面对如此多的商业地产项目涌现,海口商业格局将会怎样来重新布局呢?一个严峻的问题摆在面前,有关部门要好好思量,房地产开发商也不能为追求商业项目高额利润去建已经过剩的商业地产了.先消化了现有的再做打算.
    除去这些纯商业地产项目不说,还有大量分部在临街而建的小区底铺即社区商业地产,是针对某一特定的社区或其周边地区而建设的商业服务网点,如置地花园.富丽花园广场.世贸中心.紫荆花园.京江广场.亚洲豪苑城市广场.汇隆广场.龙泉家园.宝安江南城等等,众多的商业地产中除少数招商成功的外,大多还待字闺中,形成这种局面的原因主要还在于规划不合理,盲目求大导致供大于求,加上海口本身市场狭小,结果当然不会理想.还有商业铺面价格动则几千或上万元一平方米也是让人却步的原因.
    社区商业还是有潜力可挖的,滨海大道填海区几年来新建了不少高档楼盘,随着入住率增高,片区的商业需求就突现出来,据悉,由天拓公司投资的紫荆百货将于8月开张营业,将给周边社区生活带来极大的便利.南海大道和金盘地区因为没有大的商业网点,这一地区的社区商业铺面有发展前景.海甸岛北部新建了不少楼盘,临街也大多是商铺,该片区尚无商业网点,因而也会有大的潜力.
    人们的消费习惯是大的购物计划都喜欢去大的商场和超市买,因为可选择性大,而买日常家用的小物品就不会舍近求远了只能在社区里或附近买.

1.2海口市零售商业布局城市化弱化现象严重

1.2.1城市化的涵义

城市化是人口向城镇集聚和城市范围不断扩大、乡村变为城镇的过程。城市化的特征表现为:一是地区的农业人口转化为非农业人口,即人口由农村向城镇转移;二是农业比例的下降和二、三产业比例的提高,地区经济结构协调发展;三是农村区域不断减少,城镇区域不断增加,以及与之相对应的城镇数目的不断增多;四是城镇居民生活质量不断提高、观念不断更新,并影响着农村地区,带动农村居民的生活方式向城镇居民靠近;五是农村和农业生产方式的变化,由小生产逐渐向社会化大生产转变。城市化建设有利于提高城镇化水平,转移农村人口,有利于农民增收致富,可以为经济发展提供广阔的市场和持久的动力,是优化城乡经济结构,促进国民经济良性循环和社会协调发展的重大措施。在制定城市化战略中必须对城市化的本质有一个科学准确全面的认识,才能更好地制定目标和举措推进城市化进程。

1.3 海口市零售商业布局城市化现状

城市化是人口城镇集聚和城市范围不断扩大、乡村变为城镇的过程。海口市城市化进程与其他省会城市相比相对滞后,同时,又体现为超前于当前的经济发展水平,综合表现为城市化“弱质”。海口市要做到科学合理布局,完善城镇规划体系,一是加快主城区建设,二是加快长流新区建设,三是推进重点镇建设,并积极融入各种区域合作,实现区域联动。