专栏：包租婆的烦恼

包租的行为本身并无过多可指责的地方，但商铺分租还必须符合商业运营的管理规律。
                                                                  包租婆的烦恼

自从周星驰的一部《功夫》海内外广泛传播，“包租婆“这一词汇便四海闻名。在香港及广东，一直都有”包租婆“和”包租公“这样的叫法，他们是房屋的第一手承租人，随后再次转租，先包后租，因此被这样称呼，但其实这一行业不只香港和广东存在，其他城市称之为”二房东“。
我所认识的秋女士就是一个包租婆，只不过她不是一个人在战斗，后面还有一些股东在做投资。秋女士是香港人，过去多年里一直在从事旅游事业，从06年开始才转行做包租生意。这样的生意在深圳现在有许多人在做，只不过有的人做得比较大，有些人做得小而已。
秋女士包租了四栋5个楼层的厂房，这些厂房原本是村里的物业，虽说是村，但在深圳繁华的城市中心，伴随着产业升级，原本的工厂陆续撤离到关外地区了。于是空置的物业便成了一个需要重新思考的问题，秋女士及她背后投资们和村里达成协议，由他们来完成对厂房的改造，以便实现再利用。
秋女士是这样计划的：村里以厂房租赁的价格整体打包给予他们，而秋女士则投入资金对厂房进行重新包装，从外而内进行全面改造，最终变更为商铺、写字楼、公寓，再以秋女士公司名义对外重新招商招租。
这个操作计划看起来非常简单，但事实上还是有许多烦琐问题缠绕其中。
单就商铺的运营来说，商户入驻了，问题也就来了。这些商户们多是个体出身，有些代理了小品牌，有些甚至只是自己从批发市场去进来的货品，货品上差异极大，此其一；为了招徕生意，商户们各自为政，或打折，或送券，甚至于低价倾销，推广方式无奇不有，此其二；运营一段时间之后，有的业绩不好，于是自行转租，或是拖延房租，找出各种理由要求减租免租，还有连夜逃场的，此其三，众多矛盾，陆续地暴露出来。
从秋女士的角度来说，她的初衷是租金收益，不愿意去操心商业运营的事情。但商户们经常前来找她解决问题，为求稳定发展和持续效应，她决定增加一些投入，应对商户们的众多要求，她采取了几个措施：招聘商业管理专业人员来协助管理，但专业人员大多不愿意来这样的小商业进行操作，换了几批人员都无法满足；在推广上寻求外部策划机构协作，但策划机构要实现策略就必须和所有商户进行沟通协调，操作起来非常困难；投入一些推广费用进行传播，商户们却不愿意联合起来追加推广费用，所以只能小范围传播，影响力不大。
无论从哪个角度来看，各自的立场似乎都无可指责，但长期损耗显然也不是解决之道。正确的解决方案又该如何呢？个人觉得问题不在于包租的行为本身，而是包租也要依照商业行为规律办事。因此，解决方案可以从这些方面入手：
首先，彻底解决产权问题，协调各方面因素，买断产权或签定更长期的租赁合同，从这个角度出发，才有可能让投资者参与更多的资金，实现项目的更好改造并获得更高的运营资金；
其次，必须做好商户入驻规划，在前期应该最少保证到40%符合目标的商户入驻在合适商铺位置，再经过陆续的调整，逐步实现商铺特色鲜明，能够吸引目标消费群，从而实现长效经营；
其三，建设好运营管理体系，尤其是统一管理的相关规定，必须制定出来并落实执行，在执行过程中必须采取有效的手段，如对违约行为的处理，要果断坚决，淡化感情管理，加强制度制约。
这些事情还没有完全理顺，我已经听说秋女士的包租生意还要继续扩大，下一个目标是直接包租住宅裙楼商铺，新的目标面积超过两万平方米，对于这样的做法，我还真有点替她担心，希望她的下一步困惑与烦恼会更少一些。

感谢ada提供写真照片为本博添加色彩。