在经济发展的特殊时期，大量民营资本的注入在一定程度上促进了商业地产的发展但这种带有盲目性的涌入给商业地产开发带来的风险也不可忽视
近日，大量从能源业、制造业和住宅地产等行业游离出来的资金纷纷涌入到商业地产的开发中，商业地产仿佛一下子变成了一棵摇钱树，成为众多社会游资竞相追逐的对象，从而使得民营资本从以前的纯粹投机进入到对商业地产开发的新阶段。
自去年下半年以来，中国股市持续下跌，上证指数从6100点多点一路下泻至2500点以下，下跌将近60％，跌幅位居亚洲第一，大量资金纷纷从股市逃离。与此同时，由于受宏观经济调控的影响，一向被誉为只赚不赔而备受民营资本青睐的住宅地产市场也开始持续低迷，大量房地产企业陷入危机。此外，受通货膨胀、人民币升值和国际经济形势下滑等因素的影响，一直作为我国经济发展重要支柱的制造业也陷入了空前的危机，仅今年上半年就有6.7万家中小企业倒闭。
股市暴跌、房市低迷、制造业倒闭，从短期看来还没有出现改善的迹象，从而使大量社会资本仿佛一下子迷失了投资的方向。在这三大投资领域都持续低迷时，各大城市的商业地产却异常火爆，给这些民营资本带来了一丝曙光。
商业地产本身特质蕴含风险
基于商业地产逆市而上仍保持较高的收益率，于是让大量的投资者产生了只要投入就必然会产生长期稳定的收益的错觉。事实上，这些商业地产的开发商远远低估了商业地产所蕴含的巨大风险。
商业地产与其他物业相比，有着自己本身的特殊属性，特别是与住宅开发相比，其开发理念、开发过程、资金回收周期和需求刚性与住宅地产截然不同。
在开发理念上，商业地产与住宅地产大相径庭。住宅地产以销售论回报，商业地产以经营论成败。商业地产的核心性质在于其的商业性质，在品牌策略中各个流程都应围绕提升物业价值来开展。而住宅开发则不需要考虑项目的商业策划和长期的品牌运营，因此按照住宅市场的开发模式很难在商业地产的开发中取得成功。
在开发过程中，商业地产比住宅地产复杂。商业地产的开发涉及到市场研究－市场定位－市场策划－商业规划－招商策划－租售策略－销售策划－经营管理等诸多阶段。除了开发阶段多于住宅开发外，商业地产的每个阶段的开发过程也都比住宅地产复杂，稍有不慎就有可能导致整个项目开发的失败。商业地产从开发到成熟是一个非常漫长的过程，最少需要5～10年的时间，而这个阶段所孕育的风险远高于住宅地产。
在资金回收周期上，商业地产远长于住宅地产。住宅开发可以采用滚动开发模式，资金压力较轻，可以利用一个项目的前期收益进行后期的开发。而一个大型商业项目则需要一次投资建成、才能形成商业氛围。这种开发模式要求发展商具有极其雄厚的资金储备和抵御风险的能力。商业地产的投资成本一般有10～20年的投资回收期，不像住宅地产那样可以一卖了之。
在需求刚性上，商业地产要远弱于住宅地产。住宅是人们生活的基本需求，无论外部环境发生什么变化都不会对这种需求产生大的影响。而商业地产受整个国民经济的发展情况和周边商业业态、商业环境等不确定因素的影响较为强烈，一旦这些因素中的任何一个发生变化，都会直接影响到商业项目的运营状况。
资本的大量涌入犹如“双刃剑”
从某种角度而言，民营资本的注入虽说可以促进该地区商业地产的开发。然而，却也因为这些忽视商业地产潜在风险的民营资本的蜂拥而至，违反了商业地产的发展规律，尤其是现阶段商业地产的客观现状，将使得商业地产的风险剧增。主要表现在供应量大幅增加和开发商资金紧张缺口日益严重。
第一，商业地产的供应量大幅增加，导致其空置率迅速上升和人均商业面积过高。
从全国范围来看，我国商业地产市场存在一定的供大于求。2007年9月末，全国办公楼的空置面积810万平方米，同比增长4.7%；商业营业用房空置面积3862万平方米，同比增长6.6%，这些数据表明其空置率上升迅速。同时，也导致了商业地产的人均商业面积过高。
参照西方发达国家情况，一般千人拥有商业网点为12～14个，拥有营业面积为800平方米，人均占有的购物商业面积约1.2平方米，美国人均拥有购物面积较多达2平方米左右。按照户籍人口计算，目前上海的人均商业面积超过3平方米，如果按照常住人口计算，也达到人均2.5平方米，这已超过香港地区，堪比东京、纽约。商业设施投资过热，最终将导致零售企业市场竞争更激烈、利润更微薄，而且浪费了大量的土地资源。
第二，开发商的资金紧张缺口日益严重。
商业地产商的筹资渠道主要来源于自有资金和银行贷款，其中银行信贷比重约占70%～80%。为了抑制通货膨胀，国家紧缩银根，大部分商业地产开发商都面临资金压力。
根据中国商业地产联盟统计，全国在建的70余个大型MALL项目，有将近1/3因资金问题处于停工或半停工状态。资金的紧缺，一方面容易形成烂尾楼项目，另一方面会诱发开发商的短期套现行为。此外，目前我国银行在商业地产的贷款余额已经接近4万亿元，大量民营资本进入商业地产开发所导致的恶性竞争造成了不良贷款的增多，无疑增加了金融风险，甚至引发金融危机。
商业地产开发需三思而后行
成熟的商业地产带来的稳定收益令人神往，但在商业地产的开发到成熟的过程中却遍布荆棘和沼泽，这块蛋糕并不是人人都可以分得的。
首先，摒弃短线投机心态。一个商业项目经营的成功需要长期艰苦经营的积累，开发商在涉足商业地产开发前，必须有一个长线投资的意识。从国外的商业项目运营经验上看，一般的商业地产项目都是要经过5～10年的时间才能获得稳定的经营利润。
其次，形成一套专业的团队。开发商必须打破以往的全能角色扮演者的身份，确保组建一个专业化的团队和完善的运营体系以保证商业地产的可持续经营。
再次，积极开拓资金渠道。商业地产开发商要亟待扩宽自身的融资渠道，针对商业地产自身特点进行融资方式的多种金融创新，例如资产证券化、信托基金等金融创新手段。融资渠道的多元化在货币紧缩的宏观背景下是企业得以生存下去的必要保证。
总之，在经济发展的特殊时期，大量民营资本的注入在一定程度上促进了商业地产的发展，但这种带有盲目性的涌入给商业地产开发带来的风险也不可忽视。（作者系洲联集团·上海五合智库总经理）
目前我国大城市商业地产的投资回报率普遍在5％～6%左右，而大型购物中心的投资回报率高达9%，这比东京、纽约等城市要高2～3个百分点。商业地产一旦发育成熟便会产生长期稳定的收益。邹毅/文
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