渴望成长，期盼强大，这是每个行业的发展方向，商业地产也不例外。虽说由于中国宏观调控政策向住宅市场的倾斜以及城市化进程的加速，还有CPI（居民消费价格指数）的持续居高等诸多因素都为中国的商业地产带来了巨大的机遇和成长空间，但烦恼也是如影随形。
作者系全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任兼秘书长、清华大学CREO首席专家
★ 烦恼之一：资金短期化、单一化，总量缺失、错位供应、变现方式匮乏
资金供应和变现渠道的短期化和单一化已经困扰了中国商业地产很多年，目前更加严重，尤其是缺乏资本通道的中小开发商更是有如热锅上的蚂蚁，要么无法获得最短缺的开发资金，要么资金成本陡升，民间融资要30%以上，连银行的投资性贷款都达到25%，特别是一些付了土地款，希望用预售回笼资金的开发商，由于赶上今年加剧的调控政策造成消费者和投资者心理预期的质变，使得整个商业地产的融资特别是投资市场阴晴不定，对预售资金的严格监管与金融产品的创新也将是未来并行的两大焦点话题。
建议
一、针对商业物业长期持有和运营周期长的特点,银行信贷应设计和推出中长期贷款品种。只有这样才能从根本上解决商业地产在整体招商和运营管理等方面的系列问题,从而保证核心土地资源商业价值和资产价值的最大化。
二、参考美国、澳洲等国家成熟的基金模式和交易系统,尽快开放商业地产基金的私募和公募市场。首先，可以解决流动性过剩的问题,化解金融机构风险；其次，解决资本化的投资通道；再有，最重要是解决了商业地产开发商资金短缺的难题和变现路径。
三、尽快出台民间借贷合法化的有关管理条例,这样可以使民间融资包括房地产的预售纳入法律和信用的轨道，规避潜在的市场风险乃至政治风险。
★ 烦恼之二：招商遭遇瓶颈，产品面临同质化，大量商业物业闲置或经营惨淡
中国商业地产的开发和投资速度远远大于商家(主力店和品牌)的开店计划，很多区域性的商业地产开发商和投资商都面临招商的瓶颈和同质化竞争的困境。而商家的选址标准和设计要求与地方政府以及开发商存在不同程度上的错位与差异，其结果造成了很多商业项目的招商不利与经营困难。
建议
一、应尽快通过商业网点管理条例,使得商业地产开发能与城市规划有机结合，实现整体性和前瞻性的布局。
二、采取提高自有资金比例(商业地产开发商应在原35%的基础上提高到50%)或融资计划书的审批程序，避免开发商沿用住宅开发商杠杆资金的投资方式,造成后续开发资金短缺导致工程延期、停工。
三、所在城市规划和商务管理部门要对商业地产投资商和本城的商业资源进行调研和评估并建立数据库, 同时对外部商家的拓展计划和开店要求要及时了解,加大城市的推广力度和项目自身的综合素质。
★ 烦恼之三：商业地产投资力度加大、持有物业增加，考验企业的运营能力
资本型和品牌型企业纷纷加大对商业地产的投资比例，而且以开发住宅为主的大型企业对持有物业的比例逐渐提高，并出现了市场细分后的专业商业地产开发商和投资商，如万达、SOHO中国和宝龙集团等。对核心土地资源稀缺性的认识以及未来资产价值的空间预期已经成为企业间的共识，这不仅符合商业运营规律更契合资本市场的导向。
建议
一、眼下有两种都不失为中国商业地产未来发展的参考模式,二者都具备成功或短期成功的可能。首先是指专业的商业地产投资商。盖好物业只管出售、出租,不负责招商和运营,把风险和机会留给投资者、运营商和市场，例如SOHU中国;其次是开发与运营为一体的复合商业地产，如万达地产，不仅负责招商和运营甚至自己还做起了万千百货和万达院线。
二、持有物业的增加不仅对投资商是一种压力,即使对专业的商业地产运营商也是一种挑战。主要有两方面原因：第一，中国商业地产整体发展周期短,无论品牌、人才和管理都几乎同步且匮乏;第二、零售业的对外开放和新兴商业业态的不断引入,国际化的竞争压力陡增。但持有物业势必成为是中国商业不动产的发展方向和主流形式。
★ 烦恼之四：地方政府的主导和干预倾向较为明显
在一些二、三线城市的商业项目中，很多存在过高过大过全的问题，违背商业地产设计的原则、商业运营规律和投资规律等，要么成为不良资产，要么经营惨淡，真正经营成功的寥寥无几，但有些优质的项目还处在培育期和调整期，此时下结论尚为时过早。
建议
要想解决问题，合理和科学的方式是中央政府和相关部门应专设商业地产的管理机构和研究部门,尤其应参照国际惯例最大地发挥专业协会的功能和影响,而地方政府也应当遵循市场规律和规则。
任何产业想要“快乐”成长，都需要有很好的成长环境和系统化的条件支持，同时也要付出代价和磨难。中国商业地产发展到今天，所面临的境地依旧是:机遇与风险并存！而一切问题都将在前进中解决也只能在前进中解决，但无论怎样中国的商业地产都应该做好的是：抓住机会，迅速成长并成熟。
商业地产发展四大趋势
除了地段、价格等竞争因素外，未来商业地产的竞争焦点在于服务、细节和文化；
同质化严重一方面是指建筑形象千城(店)一面，另一方面是指商家和品牌资源重复率高达50%以上，缺少差异化和特色化。市场上不仅需要引进全新品牌，同时更要加大力度培养本土名牌，通过商业设计尤其是室内设计表现和传达不同消费特质，所以，未来商业地产的竞争焦点会体现在服务和文化等软件配置上。
城市综合体和区域性购物中心将成为未来商业地产开发的主要模式。
城市综合体无论从建筑体量、标志形象、产品组合、业态分布、客群构成和投资模式等方面都最符合城市中心型商业发展的要求，同时还满足了政府、投资商、消费者和投资客等多方面的需求，尤其是住宅、写字搂等销售产品的短期现金流可以平衡开发商短期和长期资金的困境，解决持有性物业的长期和战略发展的问题。
特色商业中心和高端商业中心将成为城市进步和商业成熟的象征。
特色商业中心所指的“特色”主要体现在本土化、主题化和集约化。而所谓高端主要显示国际化和都市化的程度，是相对的高端而不是绝对。这一切的成功则来源于实力企业的专业运作。
复合型人才与专业性人才是商业地产人才两大主要类型。
商业地产的人才黑洞将长时间的存在，跨界、总量少、专业粗、周期短、流动频繁，真正专业化、职业化和国际化的人才缺失，而懂地产、商业和金融的人才就更少。中国商业地产人才的成熟，一是需要行业整体的成熟；二是需要专业化、职业化和国际化的培训；三是需要汲取更多的本土成功经验。
朱凌波/文
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