东北商业地产——沈阳篇

非常希望能了解沈阳的市场情况，如果能有一些关于消费者调查的东西更好，期待中！ 回复

省商业厅 厅长赵颖奇
（2005年9月13日）

尊敬的各位贵宾、各位代表：
现在，我汇报3个问题。
一、发挥商业在经济发展中的先导作用
近年来，我们辽宁商业紧紧围绕“商业要在老工业基地振兴中扮演重要角色”这样一个特殊使命，彻底摈弃以往管理商业系统的工作方式，站在更高层面上，张扬大市场、大流通、大贸易，提升商业在国民经济中的先导作用、催化作用、活化作用，努力为国民经济发展提供内生动力。主要做法是：
（一）开拓市场，拉动消费需求，为老工业基地振兴提供引导力量
1、开拓农村市场，解决农民买难卖难问题
一是持续开展农商对接，观摩采购活动，引领农民找市场。我们主动组织商业企业团队，多次开赴经济欠发达的农业地区，开展全省规模的农商对接观摩采购活动，让农民坐在家门口找到了商家；主动与农业部门一起联手举办 “辽宁农产品交易会”等各种名目的展会，搭建农商双赢的销售平台。目前，遍及全省的系列农商对接观摩采购活动已经深受广大农民和市县政府的欢迎，成为我省广大农村的一道风景线。
二是以农村批发市场为载体，吸纳农民参与流通，促进农民市民化进程。目前，全省农村共建设各类商品交易市场1295处，直接吸纳50万乡村农民参与商品流通、间接吸纳50万乡村农民围绕市场从事各种服务业，县以下商业从业人员已经达151万人，商品批发市场和面向广大农村的连锁经营企业较好地带动了周边地区相关产业的大发展。在给祖祖辈辈靠赶集、靠夫妻店铺购买商品的农民带来了更多的优质商品和现代化商业服务的同时，也改变了更多农民的命运。
三是组织经纪人队伍集约式地推销农副产品。我们在抚顺市清原县搞了整合农村经纪人队伍的试点，成立了农产品营销协会，年末的数字表明，经纪人和营销协会是农村市场的一条重要渠道和中坚力量。目前，我们正在扩大试点范围，利用商业的优势，把全省50万为农产品找市场的经纪人组织起来，把千家万户的小生产与千变万化的大市场结合起来，共同编织一个覆盖广大农村、高效、畅通的营销网络，让更多的农产品顺畅流通，让更多的农民在流通领域寻找到致富之路。
四是以“万村千乡”市场工程为载体，推进东西互动。带领东部较发达城市的商业企业到经济欠发达的辽西北地区，联手投资开店，逐步以连锁经营、统一配送等经营方式改造农村传统的集贸市场和乡村小店，带领更多的商业企业走出城市，走向农村。目前，“万村千乡”市场工程发展面向农村的县域商品配送中心23家，乡村连锁店1000多个，带动了农民购买力的提高，上半年，全省农民人均生活消费支出同比增长33.1%。
五是加速城乡市场融合，悉心培育小城镇商业。我们鼓励大型商业企业到小城镇延伸经营触角和网络商圈，鼓励更多的农民参与小城镇生活服务体系的建设，通过商业的介入提升小城镇土地的“含金量”、扩大小城镇对周边区域的吸纳力和辐射力，让商业设施来改变小城镇的面貌，让商业成为小城镇综合实力的代表和“名片”，让更多的农民通过参与经商而完成其市民化的过程。
系列开拓农村市场的结果是全省农村市场出现重要转机，2004年县及县以下农村消费品零售额实现419.2亿元，增幅达14.2%，高于城市1个百分点，高于全国平均水平3.6个百分点，创下自1996年以来的增幅新高。1—7月，同比增幅达14.8%，高于去年同期0.9个百分点，高于全国平均水平3.8个百分点。
2、搞活都市市场，演绎新一轮消费升级
一是走出去，请进来，大力发展会展商业。充分发掘和利用展览资源，培育名牌展会，积极争办全国性展会，大力开发国际性展会。锲而不舍地组织工商企业参加各种全国性展会，把大批企业推向了全国；把国内外的客商请进了辽宁，密切了产销关系，促进了消费增长。去年，举办各类大型会展活动253项，会展业实现交易额1516亿元，同比增长33.6%。我们商业厅连续4年成功主办的中国北方国际美发美容博览会已经成为名牌展会。沈阳、大连已经成为辐射全国乃至东北亚区域的会展中心。
二是倡导以“走进商业，感受亲情，放心消费”为主题的系列商务活动。千方百计发现消费、引导消费、创造消费，演绎新一轮消费升级。全力组织形式新颖、丰富多彩的主题营销活动，使得辽宁市场天天如节日、周周有活动、月月创新潮。在我们辽宁，每个黄金周都成了商业充当主角的舞台，每个商场都成了百姓最乐意光顾的好去处。
三是创造繁荣繁华，规范发展街区商业。我们提出在全省规范建设100条传统文化与现代文明兼收并蓄、传统商业与现代商业共同发展的、具有鲜明经营特色和较大社会影响的标准化、多功能商业街，百条商业街及其带动起来的100个商圈，成为商业发展新的增长点。经过努力，全省初步设计建设133条特色商业街，这些商业街的建设，增强了城市的活力，改善了城市的形象，方便了消费者，每年增加销售额300多亿元。
去年，全省社会消费品零售总额实现2642.8亿元，同比增长13.4%，是自1997年以来增幅最高的年份。虽然，辽宁城市人均收入居全国第15位、农村人均收入居全国第9位，但是，辽宁零售市场销售规模却连续多年一直位居全国第5、6位，人均社会消费品零售额列全国第3位。1—7月，社会消费品零售总额同比增长13.2%，高于全国平均水平0.1个百分点。
3、拓展饮食服务市场，满足多层次需求
从为老工业基地提供更多的就业机会、方便百姓生活的角度出发，在放手发展餐饮、住宿、美发美容、摄影扩印、洗浴、洗染、家政服务市场的同时，组织企业开展了“情系城乡百姓生活，繁荣餐饮服务市场”为主题的系列活动。特别是薄部长2002年亲自提倡的“家常菜展赛”已经成为全省各城市每年必搞的、最受百姓欢迎的活动。日前，沈阳的国际美食节刚刚谢幕，9月6日丹东的美食节又要登场。2004年全省餐饮服务业营业额实现630.4亿元，同比增长18.1%。
4、发展信贷商业，为扩大消费寻求信贷支撑
在老工业基地遇到暂时困难的时候，为了增加广大消费者的可支配购买力，我们主动与金融部门联手，以汽车、住房及建筑装饰材料、大件耐用消费品等为重点，千方百计扩大信贷消费规模，引导消费者学会“用明天的钱，圆今天的梦”，为辽宁百姓的消费支出提供信贷支撑。这几年，信贷消费每年以30%以上的增速快速发展，到去年底，全省消费信贷余额达到756.7亿元，占金融机构贷款余额的比重为9.8%，据测算，全省通过信贷消费形成购买力达270多亿元。
（二）发挥商业对于生产的反作用，（三）为一、二产业结构调整提供市场手段
面对老工业基地振兴产业结构调整所带来的社会就业压力，我们一方面，千方百计化解国有商业企业自身富余人员安置矛盾；另一方面，主动发挥商业门槛低、投入少、行业广、见效快、就业宽等独特优势，使更多的下岗职工，在流通服务领域得到妥善安置，使更多的贫困家庭，通过经商解决了温饱并且走向了致富的道路。“十五”以来，我们每年安排吸纳的社会就业人员都达到20万人以上。去年，全省商业领域吸纳社会就业34万人，占全省当年新增就业人员30.6%。目前，商业从业人员已达460多万人，占全省从业人员的22%，商业不仅成为促进经济发展的“火车头”和“润滑剂”，而且也成为吸纳社会就业的重要载体，构建稳定祥和辽宁的“蓄水池”和“稳压器”。
围绕老工业基地产业结构调整，我们充分依托辽宁重化工业、原材料工业优势，重点培育钢材、汽车、煤炭、建材、化工等一批物流基地和大型批发市场，推广现代交易方式和流通体制，着力构建辐射全国的生产资料集散中心。2004年生产资料销售总额实现8979.2亿元，同比增长23.1%，高于上年2.3个百分点，增长速度创下近10年的新高。1—7月份，生产资料市场销售达到5956.5亿元，同比增长23.5%。我省生产资料市场份额约占全国的10%，连续3年保持了20%以上的高速增长，进入了新一轮快速增长期。
去年，全省商业批发、零售贸易及餐饮业增加值实现896亿元，占GDP的比重达13%，高于全国平均水平5个百分点，连续4年在全国列第1位。
全省商业实现税收222.1亿元，同比增长24.9%，占全省税收总额的20.1%，拉动全省财税收入增长5.14个百分点。商业已经成为继制造业之后，支撑辽宁经济发展的“第二财源”。
（三）提供人本化服务，搭建政府与百姓的纽带与桥梁（七）
我们从商业的宗旨出发，旗帜鲜明地提出了人本化服务的重要理念，目的是让老工业基地的企业遇到困难的时候，能够感受到政府的体贴和关怀；让百姓走进商场时，能够感受到人本化的服务和温暖。
一是以生猪定点屠宰为引擎，实施食品“放心工程”。“食品放心工程，这是我们在全国率先提出并且在全省扎实推进的一项涉及每个消费者、大受老百姓欢迎的市场秩序整治系统工程。以生猪定点屠宰为引擎，率先推进了大中城市定点屠宰的工厂化、机械化和规模化，完成了一个城市设立1家规模化定点屠宰厂的规划布局。虽然这项工程受到社会各种既得利益群体的强烈反对和抵制，商业系统甚至因此牺牲了5名同志。但是，由于我们认准了这是一项造福百姓的事情，就坚定不移地、持之以恒地坚持下来。去年，大连础明、阜新双汇等年屠宰百万头生猪的大型企业投产销售；对“菜、果、肉”三类农产品实行规范的市场准入制度，逐步开始在农产品批发市场、超市建立农产品检测体系，赢得了人民群众的高度评价和赞誉。
与此同时，我们开展10项重点专项整治活动，规范市场经济秩序保证了全省商业市场的繁荣稳定。为了加强商业信用体系建设，营造良好发展环境。在酒类批发流通、生猪定点屠宰、成品油经营等3个行业开始推进诚信体系建设试点，逐步在全省商业领域开始建立食品安全信用档案管理制度，市场经济秩序明显趋于好转。
（四）创造（八）繁荣繁华，做（五）对外开放的窗口
我们按照“高起点、高标准、高品位”的方针，千方百计吸外资、引内资、集民资，加速改造传统商业，全面提升商业现代化水平，用扎实有效的工作创建跨国公司和发达省份产业转移的“洼地”。2004年新建、改扩建万米以上的大型、超大型零售商业设施49个，新增营业面积527.9万平方米，总投资99.1亿元，相当于“八五”、“九五”10年间商业建设投资总和的1.3倍，今年1—7月，全省商业批发零售贸易及餐饮住宿业固定资产投资完成67.2亿元，同比增长26.1%。
目前，全省在建的投资规模1000万元以上的大项目达到180个，全省超过1万平方米的大型商业零售网点172个。初步形成了以城市中心商业区为核心、区域商业中心为骨干、社区商业网络为基础的多层次、繁荣繁华的现代流通网络，明显改善了各个城市的投资环境。
二、构筑现代商业体系，提升产业能力和素质
商务部确定在我省进行流通体制改革试点，获得了商业企业广泛的认同和参与，极大地调动了全省商业系统的热情和积极性，一年来，大家都沉浸在试点的兴奋里，我们做了大量的调研工作，反复讨论制定了由16个子方案组成的改革试点总方案，目前，已经陆续出台。虽然，商业改革面临的困难较多，但是省市商业主管部门都努力克服各种困难，顽强地坚持推进改革的前进脚步。
（一）深化商业改革，增强企业活力
一是培育参与国际竞争的辽宁代表队。支持大型商业企业按经济规律实现跨地区、跨行业、跨所有制的联合、兼并、重组，着力培育大集团，发展壮大民族商业，提高企业参与国际竞争的能力。目前，大商集团已经连续8年保持年均递增30%的发展速度，在全国零售业排名第2位，中国企业500强排名第96位。上半年，大商集团实现销售额129.5亿元，同比增长20.1%，利润增长42.7%。此外，沈阳中兴大厦、沈阳商业城、盘锦兴隆百货集团等一批大型商业企业也都在改革过程中不断壮大。
二是全力抓好中小型国有商业企业的产权制度改革。商业领域5000多户国有企业中， 4424户中小型企业实现了多种形式的改制。商业领域退出国有资产83.8亿元，实现增值4.1亿元，利用13.7亿元偿还银行债务36.1亿元。26万国有商业企业职工通过并轨等多种方式实现了身份置换，用16.1亿元，安置职工11.8万人。
今年，我们调动各级商业主管部门开始加速推进国有商业企业改革进程，打响了企业改革收尾的攻坚战。我们的既定目标是： 34户国有控股企业股权多元化工作，年内完成70%，2006年全部完成股份制改造任务。到年底，尚未改制的375户中小型企业全部完成改制任务，化解历史债务20 亿元，剩余4.5万国有流通企业职工全部完成身份置换，得到妥善安置。在刚刚结束的亚太零售商大会上，我们向亚太零售商推介300多户大中型国有商业企业，希望以此来吸纳各方资本参与国有商业企业改革。
（二）扩大商业对外开放，提升国际竞争实力
商业，本身就是开放的产物；入世之后，中国市场本身就是国际市场。在工作中，我们积极引进、学习和消化国外先进的经营理念、管理技术，增强企业竞争能力。有的放矢地走出去，招商引资，吸纳跨国公司在我省设立商品采购中心、物流配送中心和大卖场。支持大型商贸流通企业与国外大型企业合资合作，推动我省有实力的商业企业“走出去”参与国际竞争。
目前，辽宁商业领域已经同27个国家和地区的几十家跨国商业集团开展了多种方式的合资合作，共兴办合资企业1000多家，实际利用外资20多亿美元。今年1—7月，全省商业新签外商直接投资项目123项，合同外资额2.24亿美元，实际利用外资额4131万美元。外资及港澳台投资商业实现社会消费品零售额65.4亿元，同比增长24.6%，占社会消费品零售总额的4%。许多商业企业也直接出事外贸业务。
（三）加速传统商业改造，发展新型流通业态
一是全面完成商业网点规划。按照商务部的要求，加快城市网点规划的编制，年底前所有城市都可以完成编制任务。大连、抚顺两市商业网点规划管理条例已经省人大批准颁布实施，在全国率先把商业网点规划建设纳入法制化管理。
二是推进城市社区商业快速起步发展。全省制定了指导意见、促进政策和发展规划，沈阳市财政专项列支200万元支持建立商业服务示范社区，已建立了95个标准化社区，年底达到150个。大连市建设24个社区商业中心，新建267个便民连锁店，配套率达到60%，为居民创造了良好的生活环境。
三是积极开展“万村千乡”市场工程。计划利用3年时间，建设、改造4000家连锁经营的农家店，重点培育发展100个商业发达的小城镇，使“万村千乡”市场工程惠及全省70%以上的农村人口。现在，农村已有发展连锁店铺1000多个，就连最困难的资源枯竭型城市阜新，农村连锁店市场工程也有声有色，受到了广大农民的真诚欢迎。目前，全省各类连锁店数量达到6570多家，上半年连锁销售额304亿元，占社会消费品零售总额的20%。
四是大力发展现代物流。伴随着我省南部城市大连国际航运中心的建设，北部城市沈阳干港物流出现了高速发展的好势头；与此同时，与西部城市锦州港口物流的改扩建工程的快速发展相呼应，东部城市丹东建设商贸重镇的战略发展思路已经开始随着东北东边高速公路及铁路的开工兴建营口物流都出现了空前的发展势头。一批现代物流园区已经形成规模，780多家企业从事物流配送业务，2004年物流配送总额达8000多亿元。
五是建一个市场，活一地经济，富一方百姓。目前全省共有商品交易市场3039个，年成交额1920多亿元，沈阳五爱商品市场、海城西柳服装批发市场、沈阳钢材中心批发市场、中国鞋城等10家大型区域性批发市场已经成为紧密依托当地产业、具有较强商品集散功能的商品批发和集散中心，带动了县域加工园区和农产品基地建设，牵动了服装加工、交通运输、邮电通讯、餐饮服务等第三产业的发展。
三、辽宁加速发展现代商业的比较优势

1、拥有宏大的市场消费总量。我省居民恩格尔系数持续下降，城镇为39.4%；农村为43.2%，达到了联合国粮农组织提出的40%—49%的小康衡量标准。人均GDP超过2000美圆，城市人均储蓄超过1万元，消费观念、消费方式、消费结构开始发生较大变化，城市以住房、汽车、电脑、通讯等十大新兴消费潮流为主旋，农村以住房、家电普及为主，成为新一轮消费升级的标志。由于辽宁是东北、华北地区的商品集散地，国内外各类商品汇聚辽宁，品种极其丰富，上市商品品种已达40多万种，且多具有较高的市场认知度、知名度以及消费者的忠诚度。同时，辽宁市场辐射力远及东北、华北、华东乃至东北亚地区，消费总量潜力巨大，成为商家的必争之地。
2、拥有繁荣繁华的城市群。辽宁城市化水平已达到56%，高出全国城市化平均水平约20个百分点左右，沈阳及周边5市已形成大城市圈，沈阳是东北区域的经济文化中心和历史名城，大连已成为东北亚重要的国际航运中心，沈、大两市不仅领衔辽宁城市群，正蓄势向国际化、现代化商业大都市目标迈进。与之相映衬的是500多个中小城镇加速发展，形成了辽东半岛规模庞大的商业市场和完善发达的流通网络，增强了商业的集聚辐射功能，密集的城镇布局又为商业的发展提供了广阔的空间。
3、拥有高素质的消费群体。作为主流消费群体的城镇居民达2357.6多万人，占全省人口的56%，高于全国的平均水平。高校数量居全国第2位，每10万人拥有大专文化程度人口，辽宁为2596人，仅次于京津沪三个直辖市，居全国各省(区)之首。消费层次、消费结构、消费潮流较周边省份具有明显的领衔优势，用于科技、教育、文化、体育、通讯和娱乐等方面的支出占相当的比重，形成具有牵动引导性、代表示范性的消费群体，沈阳、大连等城市在经营业态、经营方式以及服装、餐饮等方面创造并引导当今消费潮流，创造经济发展的内生动力，已成为引领消费时尚流行的发祥地。
4、拥有现代化的购物环境。世界500强企业中，有30多家在我省兴办了商业设施，国际流行的现代营销业态和交易方式渐成规模，初步形成了新型零售业态网络。据国家统计局监测，外商对我省商业设施条件比较满意，满意度达91.2%。对仓储设施齐备程度、产品（商品）分销渠道畅通程度和商业网点布局的合理程度满意度均超过85%以上。
5、得天独厚的交通运输优势。目前在辽宁14个城市间全部贯通了高速公路，
密集的高速公路、铁路干线、海港、空港构成了便捷的四通八达的立体物流运输网络，具备客流集聚功能、口岸贸易功能、批发辐射功能、物流配送功能等四大基本功能，不仅为商业服务业的发展提供了前提条件，也凸现出辽宁商业蓄势待发的竞争基础优势。
6、拥有独具特色的商业文化。从历史上的牛庄国际港口开始，特殊的历史沿革和商业文脉，特殊的地理位置，使其很早就确定了辽宁商贾云集、通商四海、流通要塞的发展优势。以质朴豁达、热情好客、诚实守信、宽厚仁义的民风民俗为主要标志的关东文化，为提升辽宁商业品位、形成辽宁商业风格、树立辽宁商业形象、积蓄辽宁商业发展潜力奠定了底蕴丰厚的文化基础和后发优势。
7、拥有良好的商誉环境。经过市场的洗礼和改革的锤炼，商业企业焕发出更加注重企业信誉、更加注重商业规范、更加注重商业诚信、更加注重职业道德的内生动力，400多万商业员工对老工业基地的调整改造更加增添了使命感和责任感，连续推进的人本化服务，为提高服务质量，构建商业诚信体系，奠定了坚实的基础。建立在互利互惠、携手发展基础上的新型工商关系、农商关系、银商关系，更加融洽协调，形成了良好的合作氛围。
8、拥有一批商业名街区、名企业、名市场。拥有著名的商业街区如沈阳中街、太原街、大连的青泥洼街、天津街等；拥有著名的商业企业，如大商新玛特、中兴沈阳商业大厦、商业城、兴隆大家庭等；拥有著名的批发市场，如五爱市场、中国鞋城、西柳市场等，不仅对本地消费者而且对外地游客也都具有极大的吸引力，对周边经济区域逐渐形成强大的吸纳力和辐射力。一批老字号、名品牌包括名街、名店、名人，丰富了辽宁商业文化内涵。特别是李素文、关广梅、牛刚等三位在不同历史时期引领全国商业潮流的代表人物，在一定程度上成为计划经济年代、改革开放初期以及当今社会主义市场经济时代中国商业崇尚的标志性人物。
9、拥有较低的商务成本。餐饮业、住宿业、金融业、娱乐业等服务行业相对发达，形成了为商务活动配套的综合服务网络，且成本较低。据国家统计局对我省外商投资企业的景气监测，80%以上的外商认为，辽宁巨大的消费潜力，而低廉的商品（劳务）价格水平，较低的生活费用价格为外商的生产和交易提供了低水平的成本费用，扩大了获利空间，对外商具有较强的吸引力。
六是构建泛东北区商业合作的框架。为了实现东北地区老工业基地的振兴，让东北地区真正成为中国经济发展的第4个增长极，我们诚挚希望与吉林、龙江商业的同志合作，共同酝酿构建泛东北地区商业战略协作的工作机制，力图通过3省区商圈的融合作用和积聚作用，推动三省商业步入快速增长的发展历史新阶段。此次论坛的成功召开，表明了三省商界联手合作的开始，我希望，它将为东北商业的振兴发展带来强大的推动力，进而通过商业对国民经济的拉动作用，推动老工业基地经济发展的巨轮。

回复

沈阳的情况是这样，哪不知道上述沈阳的零售商业销售额是不是同样生龙活虎的呢？
在大连，市政府规划的几个商业区也有新建的商业零售设施，但商业企业的零售额却不如人意啊！商业的泡沫也有逐步显现的迹象。
大商被百联收购，天百也即将倒闭，大连这俩家老商业企业从此不再属于大连自己的零售企业了。
在商业零售液里面，都说大连的商业环境不好！大连是商业项目的鸡肋。
不知群哥对此是如何看待的？ 回复

首先感谢北国的参与！

在此，我就不再谈论“销售额”了，我以一个非商业零售业人士在宏观的角度，说说我国零售业的拓展吧！

记得在广州的发展总监论坛结束后，我直接去了北京，与几位国内大型零售业发展部门的朋友一起喝茶时，还有说到这个零售业拓展这个课题。

自从2004年12月11日，我国零售业的大门彻底开放以后，对于我国零售业，尤其是在拓展方面，其说法有二：

一是开放的速度太快了，对于国内大型零售业来说，无论从拓展经验，还是从企业自身的资金，再到经营与管理的理念，重要的还是人力资源，都有些“应接不暇”，国外的零售业资金雄厚，人才济济，而国内的企业，辛辛苦苦培育的管理人才，在普通薪金的环境中，根本不会考虑“民族感”！而频频跳槽。

二是开放的速度太慢了，对于我国的国情，我们都知道的，长年生活在安逸的环境中，就好比动物园里的老虎一样，忽然遇见一只鸡，都会吓一跳。“狼”的出现，也许会给他们一些警告。

只要有市场，就会有竞争！这句名言很正确。经不起大风浪的企业，永远也不会做成，不会成为百年企业！

本人还真的希望“狼群效应”的早日出现，那样，我国的零售业将会早日壮大！从怕“狼”，到变为“狼”！

个人观点！
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截止到2004年，国家对零售业的保护就结束了（外资零售业不允许独资）。

这段时间必须跑马圈地把点布上，对零售业来讲，地理位置是惟一能构成垄断的因素，而别的方面，都可以复制。

如今的形势只能是加快抢滩圈地，如果精耕细作，过一段时间，抬头一看所有的好地段都被别人占了。

截止到2005年11月，开放的大门已经一年了（独资不独资，也不干预了）。

“跑马圈地”已经正是上演，国内的零售企业在很被动的情况下，首先也在玩命的拓展店面的数量，占领到好的地段再说，在研究下一步是否全店进驻，还是转做二房东。

真的是属于－－卑鄙无奈！
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总算找到东北做志做商业地产也知道怎么干的朋友了， 回复

现在东北商业地产要做的一是人才的汇集，二是商业资源的引进加大力度！潜力无限！ 回复

老于会尽全力服务好这一切的

不会让兄弟们失望！！！

祝阿峰兄弟狗年吉祥！！！

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