商业地产项目的定位之道

一、定位假设与市场研究

定位的释义：定位是商业地产项目成功运作的基础环节，是一种要求商业项目聚集于顾客利益目标的选择。

定位假设的好处：能使研究更有针对细腻感，能提供市场研究的效果与效率，无论假设的定位在后期市场调研中被证明与政伪。

商业地产项目的必要性研究分析主要包括：

第一，宏观市场的特征。经济发展的趋势、政策管理的导向、国民收入的演变、行业偏好及更迭。

第二，消费者的需求偏好。商业项目需要创造价值，迎合消费需求的产品才会占有市场中的机会。

第三，区域商业重点研究。是要了解不同业态及竞争者在本项目辐射范围内的存在及发展状况，以便使项目能够趋利避害地进行策略组合。

第四，零售商访谈。在定位确认之前与主要目标零售商进行有针对性的沟通，了解他们的入驻意向，听取他们的反馈意见，结合未来需求的可增长空间来进行确定项目的发展规模，确认最终的定位方向和业态布局。

二、四个主要的定位策略

1、丰富定位：

释义：在合理范围内为顾客充分选择的机会。

根据购物中心业态组合的不同，在丰富定位可细分以下两种：

（1）主题化定位。就是指最大化聚合某一品类的商品，并在此类商品中取得最丰富的优势。

（2）综合性定位：是指融合多种功能业态，以一站式服务为顾客创造方便的策略。

2、流行定位：

释义：指的是大众时尚，是指拥有顾客开始大量购买对路商品的项目。

3、便捷定位：

释义：是指能够在方便的位置为目标客群提供针对性购买机会的商业项目。

便捷定位成功的两个要素：

（1）目标顾客能够便利到达的位置；

（2）提供针对性的购买机会，即购物中心的货品应该是针对目标顾客偏好而组合的业态和品牌。

4、低价定位

释义：指聚合低价定位的零售商。

三、定位提升策略

1、主题提升

2、建筑提升

3、情感提升

四、定位操作中的悖论

1、综合性定位的难度。

2、高档次定位面临的挑战。

3、购物中心模式的发展局限。