京城商业地产之三大猜想

　　随着北京乃至全国范围的房地产萧条，开发商与投资者纷纷转向利润回报率更高的商业地产市场。自2008年开始，北京商业地产的供应量成倍增长，相应地，市场吸纳量也大幅提高，这从某种意义上而言，亦极大带动了京城商业地产市场的发展，同时还吸引了大批国际一线品牌落户京城。
　　从宏观经济层面着手，2008年上半年，北京城镇人均收入和消费支出均增长了近一倍，由此不难看出，未来城市消费潜力巨大，商业市场有待进一步开发和尽快提高经营水平。自2007年以来，不断攀升的租金及销售价格，更加证明，商业地产如购物中心、超大型百货将成为下一轮地产高峰的投资热点。
　　2008年三季度，北京主要宏观经济指标微增，而固定资产投资规模则有较大幅度的下降。房地产开发规模也相应地减小。但是，DTZ戴德梁行研究显示，商业地产开发量大幅上涨，尤其是今年上半年，供应量几乎为去年同期的两倍，而三季度的供应量虽然只有上半年的50%，但后期在开发的商业项目数量巨大，预计未来供应量将进一步加大。
　　虽然如此，但从另一方面来看，开发商资金链紧张，国家从紧的政策等因素，已经开始抑制了地产市场的过快发展，与此同时，商业地产项目也推迟开发计划。结合当前国家有意松动地产市场监管政策来分析，预计2009年全年北京商业地产供应量将进一步扩大，市场将趋于饱和。
　　在现今国际金融局势动荡的背景下，针对北京商业地产持续大量供应之市场状况，DTZ戴德梁行华北区董事、商业顾问业务负责人张家鹏先生做出提示分析如下：

　　猜想一：招商激烈竞争短期难以缓解
　　奥运前两年北京商业供应曾达到历史最高峰，在招商竞争激烈的环境下，使得诸多项目因未能成功招商而开业延期。奥运后商业仍大量供应，项目间的招商压力难以得到有效缓解，针对品牌商户的争夺现象将继续发生；况且，受目前国际金融局势不利因素影响，诸多国际零售商拓店选址亦变得更为保守，这亦会增大招商工作之难度。

　　猜想二：市场租金两极化加重
　　无论是计划进入北京市场之全新国际品牌，还是再开新店之其他品牌，通常会优先考虑市中心成熟商圈之店铺位置，其次再考虑新兴商圈；而北京目前进入运作阶段的项目大多位于新兴商圈，成熟中心商圈项目较少，因此使得供应与需求形成了一定错位，此种错位并会随着供需量的增加进一步加重，从而引致市场租金表现的两极化——市中心项目因需求多供应少而租金持续上扬，外围地区因供应多需求有限而租金低下。

　　猜想三：多元业态受到更多重视
　　北京新进入市场之商业项目，从位置而言大部分都位于北京四环以外，其在定位考虑方面多以服务所在区域人口为主，因此业态组合亦与市中心之项目有明显不同，大多会融入更广泛的生活性业态，如休闲、服务、教育、儿童（用品）等，使得此类之前未被购物中心充分关注的业态成为新焦点。

　　北京商业地产现状——租金及价格指数普涨

　　现阶段，在北京地产市场整体进入一个困境期时，而商业地产的投资回报率仍难能可贵地维持在7%至8%。由此看出，在未来的两三年内，商业地产依然有很大的开发空间，这也将成为地产投资者、开发商共同关注的焦点。
　　国际物业顾问DTZ戴德梁行研究表明，截至2008年三季度，高端商业地产整体租金及价格指数均明显上升，而租金增速远高于价格增速，因此，从长期投资角度来看，商业地产可以当做不错的选择。
　　由于奥运会的因素，三季度北京商业物业投资市场表现亦相对平静，无较大成交案例发生。三季度新增供应量为76.2万平方米，仅为上半年总供应量（180万平方米）的42.3%。尽管如此，研究数据显示，主要商业区平均租金和资本价格分别增长了2.1%和4.6%，同时，北京商业物业投资回报率达7%至8%。投资市场前景看好。
　　此外，奥运会后北京商业供应量相比之前有所减缓，但面积数额依然巨大，未来3年内计划开业之商业项目面积合计高达630万平方米，其中包括预定奥运前开业但延后之商业面积140万平方米，另有新增商业面积490万平方米。《中国商贸》记者 靖东/文