REITs将使哪类商业地产商受益？

REITs将使哪类商业地产商受益？

吴德云

据有关报道，国务院新闻办于2009年1月6日召开了促进房地产市场健康发展的新闻发布会。央行金融市场司副司长霍颖励在会上透露，央行已会同有关部门就房地产投资信托基金（REITs）形成了初步试点总体构架，获准同意后将开始试点。看来房地产投资信托基金试点将成为今年地产行业的一大利好。

从香港上市REITs来看，其资产包有购物中心、酒店式公寓、写字楼、厂房、停车场等收租型物业，其收益率在5%至7%之间。其中具有中国内地主题的二家REITs是越秀（0405.HK）和睿富（0625.HK），其资产包均为商业物业，越秀资产包有广州城建大厦、财富广场、维多利广场和白马商贸大厦；而睿富资产包则为北京佳程广场。由于中国内地多数工业园区、厂房和停车场的收益率均相对较低，商业物业作为REITs资产包是比较理想的。

由于商业物业开发商各自的开发目的、资金背景、管理层阅历和经验等不同，

其开发出来的商业物业也存在着不同的盈利模式，这些盈利模式将决定了其是否能受益于REITs。

上个月《中国企业家》记者黄秋丽采访我时，她提出中国商业地产的开发商可以分成三大类，一是外资集团，二是国内大型集团，三是其它中小开发商，我在这里将她的分类再细分一下，增加为四大类。

外资大型开发商

这类开发商资金实力雄厚，其拥有的物业基本采用纯出租型盈利模式。由于商业物业需要成熟商圈的特殊性，他们往往更喜欢低价整体收购内地开发商在建中且资金紧张的商业房地产项目，然后通过一段时间运营，使其收益率达到一定的水平后，再整体出售，或将其运作成境外REITs资产包。

比如凯德置地，它是新加坡嘉德置地集团设在中国的全资子公司，自1994年以来在国内各大城市开发或收购了不少的商业物业。这类开发商融资渠道比较多，可以将国内资产包拿到国外资本市场上市。国内REITs放开后，这类开发商的成熟项目是否可以作为REITs资产包，还要看政策是否对REITs收购外资项目的限制，如果没有限制的话，还要看开发商比较各种渠道、方式的不同收益情况。

国内大型开发集团

这类开发商一般都长期从事住宅房地产开发，在2002年开始，不少实力雄厚的开发集团介入盈利模式尚不清晰的商业地产。当时以销售一楼商铺回笼资金为主，后因产权分散导致运营困难而逐渐改变项目的盈利模式，转而采用纯租赁型的盈利模式，但通过一段时间实践后，发现资金压力实在太大，无法满足一边开发新项目一边有长期租金收益的开发经营状况，最后还是部分地走回原来的销售一楼或部分商铺的盈利模式。

比如大连万达，商业地产是万达集团的第一支柱产业，万达集团在全国首创了“订单商业地产”的全新商业模式，经过多年发展，万达商业地产已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到目前的第三代城市综合体，成为中国商业地产的龙头企业，目前已开业19个大型城市综合体项目，计划到2010年开业40个城市综合体，持有物业总面积达到600万平方米，年租金收入超过40亿元。 应该说， REITs推出受益最大的就是大连万达，它可以不断地将成熟项目拿去卖给REITs管理公司，然后将回笼的资金再用于开发新的项目，实现在挣取开发利润的同时滚动发展。

其实REITs的推出也可以理解为，将原来商业地产的一块大利润分成开发（开发商）、发行管理（REITs管理公司）、投资（各类REITs投资者），只是比原来的销售模式多了一个中间环节—发行管理，但与散铺销售模式比较，由于物业产权整体或大部分由REITs拥有，有利于物业运营商的运营和物业的增值。

区域性中小开发商

一般指在二个省或以上的区域进行商业地产开发，这些开发商多数采用租售结合的盈利模式，能卖则不租更是小型开发商的开发经营理念，这些项目多数因为物业产权分散而导致经营不稳定。但对于稳定经营的大型项目，则可以将租赁部分的物业作为REITs的资产包，使开发商回笼一定量的资金。

本地开发商

一般都是在项目本地开发项目，由于本地商圈大小有限，各种业态也无法面面俱全，因而单个开发商开发的项目多数就一、二个，多数盈利模式以销售为主,尽量卖光为宗旨。一般来说，这类开发商资金实力有限，其商业运营经验也不足，加上项目本地缺乏经验丰富的商业人才支撑，项目稍微大一些就容易出现经营不稳定的情况。这些开发商也无法从REITs中得到更多的好处。