从商铺投资看市场风险

为了让投资者能够从更全面的角度去判断商铺的投资风险，针对可导致商铺投资失败的重要风险因素作出以下几点提示分析：

1、分割销售的商铺操作模式

    分割销售后产权业主分散是造成商业项目失败的根源。开发商将商铺销售后也就失去了对商铺的管理控制权，再也没有权利对项目进行整体的运营管理。并且由于商铺产权已经销售，项目未来经营状况的优势已经对开发商没有利益上的影响，所以实际上开发商也就失去了对商铺进行全力管理及继续促销投入的动力。同时，购买商铺的业主各自对自己的商铺都拥有了管理控制权，都会考虑商铺的经营问题和回报问题，而很难整体思考项目的经营问题。在没有整体管理，各个商铺各自为战，独立经营的情况下，商业项目很难举行统一的促销和公关活动，整体的档次、形象等方面很难达到一个良好的水平，因此经营成功的机会极小。

2、不具备可操作性的概念定位

    项目大部分都选择了十分鲜活的定位。事实上商业项目要做到创新和领先都是有相当困难的事情，完全没有商业经验积累或非商业专业的公司或者团队，要想打造领先性的商业形态更是极具困难。目前国内较为成功的商业项目基本上都是由具备相当丰富商业运营经验的公司运作，并且都是采取只租不售的策略。

    业项目在前期需要进行专业化的策划，以使项目能够适合市场的需求，符合零售商的选址条件。商业项目最终的定位实现则依赖于成功招商的支持，需要进行难度更高的资源整合，任何一个凭空想像的所谓创意性的定位都将很难成功实现。

3、包租销售计划

    销售简单地说就是投资者购买商铺产权后同时与开发商或者其指定的公司签订一定年限的委托经营协议，并定期按投资比例返还投资者固定回报。目前为投资者包租的公司多是由开发商掌控，但在法律上与开发商并无关系的法人组织。包租公司如果经营不佳，业主的投资回报将难以拿到，更让人担心的是开发商为了在短期内取得高额的回款，包租的商铺往往以较高的单位与较高的返款比例进行销售，从而使得包租公司的经营收益难以达到开发商承诺的回报水平，又大大增加了投资者的风险。

4、理想化的投资分析方式

    一个商业项目的市场表现是其硬件和软件要素综合作用的结果，其中硬件条件主要是指位置、建筑、景观等等；软件要素是指策划、招商及运营管理等等。两个在硬件和软件方面仅有细微不同的商业项目在最终的市场表现上可能会有极大差异。在现实生活中，我们也会经常碰到在同一个商业区域内两个相邻的项目，会出现一个红火经营，一个面临停业或已经停业的现象。由之得知，商业项目之间难以单向地进行对比参照，不进行深入的综合分析，仅单纯地依据位置就进行租金参考也带有相当的盲目性。