商业地产开发的价值链

任何生物群落都有它的生物链，某一物种只是它所存在的生物链上的一个环节；同样任何事物也存在它特有的价值链。

　　商业地产的价值链是由五个方面的元素构成的；它们分别是开发商、投资人、商业地产经营管理团队、商业承租户及终端消费者。我认为其中终端消费者的商业购买需求占据着整条价值链的主导地位。

　　前些年的商业地产热，按我的理解应该是商业地产的“开发热”和“销售热”，而不是商业地产最核心的“商业热”，即以终端消费者的商业购买需求为主导地位的，为商业长期良性经营而进行的商业地产开发。回过头来看看，近些年来房地产市场的快速发展带动了商业用房开发量的激增，甚至有些县级城市都能出现一到几个十几万平方米的商业巨无霸。问题是这些商业用房只有开业经营才是商业，否则什么都不是，只能算做城市资源的巨大浪费。商业用房开发建设高潮之后，现实中就出现了以下两个难题。

　　一、招商难

　　近几年北京商业用房正在和即将大量入市，但由于北京现有消费人群的消费能力是不可能像商业地产开发量一样迅速增长，商业的社会实际需求与商业地产的快速放量之间的矛盾越来越明显；缺乏社会购买需求的商业是很难吸引聪明的商家的注意的。

　　二、人才难寻

　　这里有三层意思，一是缺少专业商业招商及经营管理人才，二是缺少能够同时懂得房地产开发和商业经营的复合型人才，三是缺少专业的商业经营管理团队。在建设初期很多开发商仅仅把手里的商业项目看成是一个普通的地产开发项目，认为引进专业商业人才及团队是商业地产开发并成功销售之后的事情。其实，他们大错特错了。商业地产项目先期引进商业背景的人士或商业经营管理专业团队的好处首先就是为商业地产进行了量身定做，同时也间接引进了商家资源。

    以上这两个难题如果不能在项目开发初期尽早解决，必将直接影响到商业地产项目的成功运做。因此建议开发商们在决定开发商业项目的初期就引进具有商业背景的专业人士或商业经营管理专业团队，以目标终端消费者的商业购买需求为项目开发的核心，以后期商家的经营需求为设计、建设的依据。只有这样才能把这个商业项目建设好，也才能为后期商家们的顺利入驻打好坚实的基础。

   只有认识到“一个运行良好的商业项目会没有人愿意投资吗？”这个内在的价值转移规律，开发商们对资金的快速回笼需求也就没有顾虑了。