长线持有，高枕无忧？

冬天来了，才会有人意识到需要一个避风港湾。在众多圈地卖房的地产大鳄求钱若渴、如必履薄冰之际，凯德置地、恒隆地产、新世界，乃至国内的业界新贯万达集团却显得意气风发而又气定神闲。同处冬天，为何有的瑟瑟发抖，有的却浑然不觉？深究两者，便不难发现，但凡在冬天依然轻松写意的无不持有长线收租商业物业；而反观之，短线操作，一卖了之者则显得御寒乏术。那么是不是意味着，开发商企业只有长线持有才能无惧严寒呢？在全球性金融危机的大背景下，深处寒冬的开发企业又该何去何从？

“持有也须量力而为”

但是，现在政策变化了，不可能再拿很少的资金就去撬动一个大项目，也就是说对地产商的自有资金提出了更高的要求。如果一个项目本身不够优质，即卖不掉，那就会导致纯地产商陷入资金链断裂的泥淖中。当然，这类地产商在现在的“寒冬”中也就面临着更大的风险。

而那些早早转型为运营商的地产商，因为自己持有优质项目，可以通过收租回笼一部分资金，就可以抵御此次“寒冬”。但由于具体持有情况的不同，抵御“寒冬”的程度也就不同。一类是产权独有的持有运营者，租金对于他是“收一点是一点”，不存在和他者分享或其他压力，只要运营正常，就可以很好地抵御“寒冬”；另一类则是产权抵押给银行的运营者，需要靠租金来还贷，压力更大。一旦经济持续不景气，遇到退租或要求降租时，很容易影响其还贷能力。

虽然持有优质项目能够使地产商不同程度地抵御“寒冬”的侵袭，但是一个地产商要转型为运营商还是应该具备一定条件。我认为以下几个要素不可或缺：一要有强大的现金流，不一定有固定资产，至少要有比较通畅持久的融资渠道；二要有强大的品牌号召力；三要有长期连锁发展的打算；四对于项目要有长远规划，不能顺其自然，应该逐步提升项目定位；五必须要有社会责任感，这是最重要的一点，却往往被地产商所忽略。一个大型地产项目涉及面之大，不仅仅是地产商自身的经济利益问题，更蕴涵着诸多社会问题。因此，地产商应该首先对人民负责，对政府负责，再考虑对自己负责。

“长线持有，还要长期升值”

如何调整风险，使企业能持续发展？长期持有优质商用物业是一个不错的途径，比如酒店、商场、写字楼等，商用物业以租赁收入为收益来源，优质的项目收益是稳定上升的，投资回报期一般都在10～20年，这类物业更因为长期持有产权，因此当面临经济环境发生变化时，进则可以采取REITZ、股权合作等多种融资方式获取高额投资回报，退则可凭租赁收入解决资金周转问题。作为投资者，可以考虑对快速投资回报项目和长线投资回报项目进行必要的组合，以适合企业的财务状况，从而降低风险，获得发展动力。

对于持有优质商用物业的投资者来说，当经济环境并非很好的时段，租赁情况也难免受到影响，诸如提前解除租赁合同、租户公司经营不善而倒闭等现象不难见到。因此，为了确保租赁率继续保持在一定范围内，并体现投资者与租户共渡难关的信心，投资者可以从以下几个方面进行努力：适当减轻租户负担，如采取减免管理费，对优质租户进行年终返租的优惠；建设交流平台或渠道，邀请所有租户参与，为其创造业绩提升机会；放弃部分股权，吸引外部资金进入，共同承担风险。

商业地产项目多具备公共服务的特点，比较注重长期价值的提升，因此对于长期运营能力的考量要求权高。首先，投资者要具备良好心态，一个大型商业地产项目，三至五年的开发时间是非常常见的，再加上漫长的回报期，因此没有好心态，是无法坚持到最后的。其次，要具备足够的投资实力，商业地产项目需要占用资金巨大，在运营过程还需要持续投入以培养氛围，没有资金支撑就无法保证长期运营。第三，要具备战略思维能力，或利用外力配合，商业地产是一个高度专业化水准的投资方向，团队建设尤其重要。第四，要善于构筑利益共同体，商业地产收益来源于租赁收入，因此和租户之间形成强大的利益共同体，则能保证稳定且上升的长期收益。

现金为王，战略为主

房地产是资金密集型行业，在前几年形势好的情况下，土地是“集资”的最有效方式。当时土地付款模式是，地产商可以先把土地拍卖下业，然后一期一期地付款，并一期一期地获得土地使用权证。地产商拿到一期土地的使用权证后，就能以土地向银行抵押融资，并进行预售，而销售获得回款后用于后期开发和竞拍新的地块。这样地产商就能用有限的资金同时撬动多个项目，在短时间内迅速发展壮大。而风险则转嫁给银行、地方政府和购房者。

如今这种方式已经不可行了，拿地成本更高，对于地产商的资金要求也更高，需要地产商拥有比较稳定的资金来源以支持其后续的发展。快速开发——快速销售——快速回笼——再次开发的单一资金循环模式容易受市场环境的影响，一旦市场不好，销售情况不乐观，就会影响其资金的回笼。此时如果没有另外的资金渠道，就会被逼入“绝境”，比如恒大、只能走上贱卖土地这条路。

       市场环境越不好，现金流就越显重要。原本持有了优质地产的地产商，在目前租金依然坚挺之时，就额外获得了一个资金渠道。另外，银行也愿意放贷给持有物业的地产商。如此一来，持有优质物业的地产其未来发展就更具潜力了。

       持有与不持有除了跟企业实力有关外，更取决于一个企业的发展战略。首先要有持有运营的意识，然后才会去组建相适应的团队，去拿相适应的土地。毕竟持有运营项目需要有专业团队来做，同时也不是哪个地段的项目都可以是优质持有项目。在现实环境不利的情况下，或许能够持有部分优质物业，以起到积极的御寒作用，但是这并不意味着持有物业就有出路，就是出路。

要想持有，必先学会持有

在市场旺盛时期，买房就如买小菜，排队抢购的现象比比皆是。就如当初万科华尔兹刚推出之时，购房者抢到一个号都会欣喜若狂，其实当时七八十万的房价也并不低。而实际这是一个信心的问题，当初市场的主导声音是，只要买到房子绝对会升值。这样的一个信心成就了旺市的出现。现在市场走向萧条的趋势，也正是人们的信心在流失。

对于中国地产商而言，我并不主张持有，尤其在这个过冬时期。住宅地产更应该“能甩就甩”，千万别抱有“把盘捂过这个冬天，等到下个春天到来时再卖”的思想。相信有轮回是没错的，但也要清楚这个过冬的周期是没法判断的。值不值得持有，要考量自身能力如何，主要是资金状况，能否等到下个春天的到来，或者即使等到了春天的来临，而现已建成的房型结构能否经受住时间考验，即会不会过时。

而商业地产从其本质上讲是应该自己持有运营的，但是在中国这个大部分商业地产商从住宅地产商转变过来的这样一个现实面前，我也只有主张“能卖就卖”。毕竟商业运营是一个非常专业，涉及面更为广泛的一个领域。如果说万达是目前持有运营商业地产的标杆，那它也不是一蹴而就的，而是交够了成长学费的。比如其第一个城市综合体项目沈阳万达没有做成功面临被炸的下场。试问，有几个中国地产商有这个实力可以交得起这般昂贵的学费。

过冬时期，能卖最理想。如果确实想要自己持有运营商业地产的，就必须恶补“商业”知识。这个知识应该是在有理论厚度以后提炼模型思维，最后又能落实到实战中的。举个小例子，国外商场是看不到保洁员身影的，这并不是说该商场没有保洁员，而是通过细节处理，如让其穿上与地板同色的衣服，或专门设计保洁路线等，使其虽有形而化于无形之中。这么一个小小的细节，是否明白其背后的道理，便足以看出你是否真正地拥有了运营商场的能力。