近年来，住宅地产进入新一轮的调整期，商业地产以其长久的高回报，渐渐成为市场的宠儿。
目前国内商业地产开发群雄并起，多种多样，城市综合体、购物中心、专业市场、街铺等纷纷登场，在这其中，城市综合体更是成为焦点，似乎其已经成为一种范式。可是，受金融风暴的影响，今年以来社会消费出现了下降，给正蓬勃发展的商业地产当头浇了一盆冷水。
冷静下来后，思考如何正确地进行商业地产的开发就变得非常重要，原来那种只要是地段好就可以做商业，只要是做城市综合体就可以成功的想法，遇到了前所未有的挑战。
成功的城市综合体在世界上是很多的，如日本的六本木、香港的铜锣湾等。
近年来，我国的北京、上海等一些大中城市也开始出现都市综合体项目，如北京的东方广场、国贸中心、上海金茂大厦，以及分布在各地的万达广场等。
在城市化日益成为社会形态变化的主要趋势的今天，对于土地资源日益稀缺，而人口却日益膨胀的都市来说，综合体建筑形态的出现很好地协调了城市发展中的土地的集约化利用问题，更给人们的生产和生活带来极大的方便。
但是也应该看到，不是所有的城市综合体都运营得很好，有的由于所在的城市和地段不同，经营的业绩差别很大，甚至有很高的空置率。
城市综合体建在“何方”
城市综合体最大的优势是人流的聚合优势，通过不同的业态组合，满足人们不同需求。基于此，交通就成为一个至关重要的因素，交通状况不好，就没有机会将商业综合体的积聚效能发挥出来。
地铁目前作为城市交通最快捷和大流量的载体，在城市交通中发挥的作用越来越突出。
一般情况下，城市综合体更愿意建在地铁站附近，这是经过众多成功项目验证了的，也算是未来的趋势之一。即便在没有地铁的城市中，也要选择交通最为便利的地方。
因此，城市综合体的选址至关重要：尽管城市综合体一般体量很大，但业态综合，自身能够形成一定的集群效应。
但是独木难支，一些独自支撑的城市综合体不可避免地遇到了困难，所以说，做城市综合体也要考虑地段和周边的商务氛围。
总之，城市综合体尽量建设在市中心，既节约了土地，又有成熟的城市配套和社区环境作支撑。
业态组合需“合理化”
尽管城市综合体的包容性强，业态选择的范围也很宽。
从实践中来看，业态组合不合理也是造成城市综合体不好的重要原因，这其中，最核心的要素是如何做到各种业态的目标客群一致，比如把超市和家具放在一起组合，就不能起到目标客群的叠加，因为一种是经常性客流，一种是短期目的性消费客流，两股客流分流严重，不能做到有效的交叉互动，同时这两种业态消费半径也不同，形成的 客流质量也不相同。
城市综合体在不同地域，其业态分配的比例也不相同，在城市中心、办公集中的地方，一般要以写字楼为主，商业零售和餐饮配套为辅，后两种所占比例也不要过大，根据周边的商业配套情况，以不要超过20-30%为宜，这种类型较为成功的如SOHO现代城。
位于商业中心内的城市综合体，可以加大商业的比重，根据区域内的商业现状，利用商业综合体的整体聚客优势，提升商业的品质，这种类型较为成功的如西单大悦城。
如何解决商业地产的投融资链条
城市综合体中的业态配比并不是短期收益最大化的一种方式，任何一种经营都要考虑投资回收模式。
商业地产项目从投资回收模式上大致有四种开发模式：
一是不租不售。开发商将所有者、开发者，运营者为一身，如宜家；
二是只租不售。开发商对持有的商业物业采取出租形式，邀请或者选择某个大型商业企业作为承租方，进行长期的商业经营和管理。如万达与沃尔玛的合作；
三是只售不租。开发商将商业地产项目全部销售，由所有者自行经营和管理。如SOHO现代城、建外SOHO；
四是租售结合。目前国内开发商受到资金的限制，许多都采用此种开发模式，如大钟寺购物广场。
目前商业地产开发受城市规划和政策的限制，还是处于被动开发而不是顺应市场需求的主动开发。开发商拿到地后，地块内各个部分的土地性质就已经确定，开发商可以选择的就是要做成什么。
这中间也出现了一些好的项目，比如上海东方新天地、欢乐谷、万达广场等。
它们在目前资本市场融资手段缺乏的情况下，通过项目内商业与其他部分在资本层面的互动，实现资本融通和收益。
其具体思路就是：利用商业部分提升配套和品质，增加写字楼和公寓等其他部分的销售；利用写字楼、公寓等其他部分的销售，沉淀并满足商业项目资本需求，实现商业项目的持有，并获得长期稳定的回报。
但是从根本上讲，商业项目要想获得长期稳定的发展，适合商业地产发展的金融产品的出现是必不可少的。
否则，没有资本支持的城市综合体，只能是步履蹒跚的孤独行者，很难有大的发展。
总之，城市综合体项目，不是放之四海而皆准的商业地产开发模式，不是商业地产的唯一形式。
专业市场、购物中心、专业店和百货、超市等都是商业地产的组成部分，每个项目都应该因地制宜，充分考虑市场需求的情况下，确立合理的产品形态和业态组成，这是商业地产实现运营和收益的第一步。
对于那些区位、交通、商业氛围不是很好的商业地产项目，应该在考虑周边环境的基础上慎重决定项目的类型及其各业态构成，尤其是餐饮、零售等所占的比重，不要片面追求建设城市综合体。
许大金/文 发表于《中国商贸》2009年3月刊
作者系SOHO中国资产管理公司执行总经理
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