现阶段的中国商业地产思考

21世纪转眼已经要过完十分之一了，我国的经济发展也是日新月异，每年以超过世界平均发展水平5-6个百分点的比率飞速前进，似乎要将自1840年以来的流逝岁月追赶。零售经济催生下的中国商业地产也是不甘落后，从自由市场，专卖店，超市，百货商场，专业卖场到现在炒得最热的购物中心，城市综合体，自1978年改革开放以来，发展速度比之经济增长水平有过之而无不及，那么在有中国特色的社会主义初级阶段，商业地产的发展现状究竟如何，未来的方向究竟在哪里呢？作为长期从事零售业的职业人员，我一直在思考。

和绝大多数人士一样，我也是做百货出身。百货公司的发展历程也是经过了计划经济时期的综合百货大楼，过度为时尚潮流的现代百货，其中不乏一些以各种主题为特色的专业百货店，并数这些店的生命力最为旺盛，对当今的购物中心及整个商业地产行业的发展都产生了非常重要的影响。

现今的商业地产形态从大往小来说，包含了城市综合体，生活方式中心，购物中心，各种特色专业型卖场，各种百货店，各种超市，各种品牌专卖店、专业店，甚至包含各种综合批发市场、自由市场、机场商业区、旅游商业区、社区商业区等等，几乎涵盖了衣食住行用所有的业态和门类，已经成为国民经济的重要组成部分。

城市综合体，或叫都市综合体，原创于大连万达集团，意思就是城中之城，涵盖区域消费人口所需要的衣食住用行各种门类和业态，是城市聚集的产物，也是目前商业综合体发展的最高阶段，较为成功的项目有北京万达广场，北京国瑞城，昆山世茂蝴蝶湾等；

生活方式中心，是以打造某种核心理念的生活方式为诉求，为社会专业阶层提供高品质服务的细分性商业综合体，起源于欧美，目前在日本和东南亚国家较为流行，中国大陆尚未开始引进；

购物中心，起源于美国，按照面积和地段的因素，一般有2个以上的主力店和一条以上的步行街组成，业态包括了百货，超市，各种专业卖场，品牌专卖店及大型停车场等等几乎衣食住行用所有的业态和门类，目前在中国大陆地区的发展尚属于初级阶段，较为成功的主要有上海正大广场，广州天河城，广州正佳广场，深圳华润万象城，北京金源燕莎MALL，北京金融街购物中心，北京东方新天地，大连罗斯福购物中心等。

特色专业型卖场，包括了国美、苏宁、百思买为代表的电器类大型专业卖场；居然之家，红星美凯龙，百安居，东方家园为代表的建材类大型专业卖场；新华书店，北方图书城，嘉汇汉唐书城等为代表图书类大型专业卖场，以及包括茶叶，瓷器，五金，汽配，交通车辆，化妆品，副食粮油等其他各种品类的大型专业型卖场等。

百货店一共可分为六种类型：一是高端百货，代表为恒隆、梅陇镇，麦凯乐，西武和中大国际，美美等，入驻的都是国际一线二线品牌；二是时尚百货，以太平洋、百盛，银泰，金鹰为代表，装修风格简约时尚，购物环境比较优越，入驻的以时下潮流品牌为主；三是综合性百货，主要是一百、永安、西安开元，西安民生，新世界等老牌百货，他们营业面积大，范围比较宽；四是主题百货，有妇女用品商店、儿童用品商店等。上海的向阳993和广州妇女用品商厦是其中的代表；五是社区百货，顾客都是固定的。沈阳的北行千盛百货和西安的友谊路人人乐崇尚百货是其中的代表；最后就是专业专卖的品牌商店集合的大卖场。全国各地的租赁型百货都是代表。

超市一般以生活超市为主，也有其他的建材家居，家电数码类的超市。代表有沃尔玛，乐购，华润万家，人人乐，百安居，东方家园，苏宁，百思买等。

品牌的专业专卖店则是电器数码类，服装皮具类，黄金珠宝化妆品类，甚至专业咨询服务类，日常生活用品类等等各种品牌的专业专卖场所，一般开在街铺和购物中心里面，服务专业，目的性强。

综合批发市场和自由市场是中国存在的最久的商业地产业态，可以追述到2000多年前的汉代。目前影响较大的有义乌中国小商品城，北京大红门批发市场，沈阳五爱小商品批发市场，河南洛阳关林小商品批发市场及西安康复路小商品批发市场等，是目前中国的上游加工制造企业和巨大的地县级城乡市场之间中转的枢纽。

机场商业区、旅游商业区和社区商业区都具有区域性商业地产的特点，消费人口基数较为稳定，消费力持久旺盛，在中国的发展目前也处于早期阶段，空间巨大，非常值得关注。较为成功的代表有北京首都国际机场，上海虹桥机场，上海浦东机场，广州新白云机场，北京故宫商业区，上海城隍庙，西安钟鼓楼广场，陕西中国神华集团基地商业区，新疆克拉玛依石油基地商业区等。

了解了全部商业地产形态之后，注意观察的人就会发现这样一个事实：百货、超市、专业店正在繁荣且将长期繁荣；城市综合体和购物中心的发展现状不容乐观；机场商业区、旅游商业区和社区商业区等形态发展空间巨大；以综合批发市场为中转纽带的地县级城乡商业体也将迎来一个低调的春天。那么城市综合体，购物中心等形态在中国的发展为什么会遭遇现在的处境呢？地县级城乡商业体究竟是不是商业地产的罂粟花呢？现在高速发展的商业地产最需要的是哪一类的人才呢？我们慢慢的来分析。

20世纪末期，深圳铜锣湾集团在中国引进SHOPPING MALL（美式购物中心）业态，从深圳出发，开始在全国复制购物中心；之后，各地的财团通过对香港，新加坡，日本的考察学习，在自己的区域内引进了港式购物中心；再后来，新加坡的嘉德置地集团分出凯德商用主做中国购物中心业务，创立了著名的生活超市加品牌专业店的社区型购物中心模式，日本的永旺，韩国的乐天，法国的欧尚，印尼的力宝后来跟上，中国的购物中心产业开始了全面发展的阶段；到万达集团创立订单地产模式，打造城市综合体的时候，已经是中国的购物中心产业大半失败，投资商开始向更稳定的商业地产运作发展的全新阶段；可是目前的情况，却是在全球性的经济危机进一步影响下，大部分的住宅地产开发商开始了商业地产的开发，造成了城市商业地产开发量的无序增长，几乎和当地国民经济的发展脱节！北京1000万以上，上海900万以上，杭州900万以上，就连二线城市的沈阳就已经达到了1300万以上的商业地产开发量！是投资商开始急功近利，还是地方政府的招商引资开始冒进？在中国尚处于改革开放刚刚30年的时候，我们的一二线城市的商业地产发展达到了欧美国家要发展100年的水平，但是成功率的比对却是欧美的73.6%：我国的11.3%！个人认为，一个国家的商业发展水平是和经济发展水平，人口的基数、消费观念相互关联的，是拥有了深厚的经济积淀后的必然产物，所以中国商业地产的失败根本原因在于整体经济基础的薄弱，当然，冒进更不可取。

在一二线城市的商业综合体开发接二连三的陷入困境时，很多人将地县级的城乡商业体作为突破口，剑走偏锋。在有些人看了中国乡镇的商业发展，尤其是西部乡镇的商业之后，得出了“地县级城乡商业体只是表面美丽，是株罂粟花！”的结论，那么地县级城乡商业体究竟是不是罂粟花呢？当然不是。胡总书记一再强调建立和谐社会，那么大城市和地县级城镇的商业发展就不需要和谐吗？亚当斯密曾说：在聚居社会，有人的地方就有消费力，就会有经济的发展和进步。地县级市场经济发展水平是较落后的，但是这并不代表这些地方就没有消费力，我们需要做的就是认真研究他的商业属性，做好适合的商业形态配置工作。我曾经长期的在陕西地区工作，发现榆林的神木，府谷和靖边等地区消费力非常旺盛，将靠开采煤炭，石油，天然气等资源的不菲收入大量的用在了西安，北京，上海，甚至香港，东京，纽约和巴黎等国际性大城市，有人研究了这一特殊的课题，然后在著名的中国神华集团的居住小区开设了百货，超市，步行街等商业配套，获利甚丰。据悉，靖边县未来的亚洲第一天然气基地的商业步行街也已经在筹划之中了，连我自己的飞煌商业也打算投身到其中了，谁说地县级商业体不是一个美丽的春天呢!

大型的商业地产尽管近况不妙，可是这个局面依然还是要来收拾整顿的，那么就需要人才，大量的合适人才的共同努力，才会在经济基础稳固的同时做好良好有序的运营工作。那么，什么样的人才才算是合适呢？我个人凭借多年的从业经验，得出一个结论：只懂地产不懂商业的人是第三选择，只懂商业不懂地产的人是第二选择，既懂地产又懂商业的人是最佳选择。也就是说，未来的商业地产最佳从业人员必须是个复合型的人材，懂商业懂地产，更高层次的要求还要懂经营善管理，这样的职业人材才能把中国的商业地产做好，助推中国商业健康全面的发展繁荣。

中国的商业地产已经处在多个岔路口，每条路都有不同彼岸，有些可能会暂时失败，但更多的是努力之后的成功，希望我们共同努力，一起来创造这段属于强者的历史！