美国GGP破产重组给中国商业地产上了一课

美国GGP破产重组给中国商业地产上了一课

吴德云

有媒体报道，创立于1954年的美国GGP公司（General Growth Properties, Inc.）在2009年4月16日向纽约一家破产法庭提出破产保护申请，正式进入法庭监督下的重组程序。General Growth Properties, Inc. (GGP) is a self-administered and self-managed real estate investment trust (REIT). GGP, through its subsidiaries and affiliates, operates, develops, acquires and manages retail and other rental properties, primarily shopping centers, which are located primarily throughout the United States. The Company also develops and sells land for residential, commercial and other uses primarily in large-scale, long-term master planned communities projects in and around Columbia, Maryland; Summerlin, Nevada, and Houston, Texas. The Company operates in two segments: Retail and Other, and Master Planned Communities. It conducts all of its business through GGP Limited Partnership (GGPLP). In addition to holding ownership interests in various joint ventures, GGPLP conducts its operations through GGPLP L.L.C., The Rouse Company LP (TRCLP) and General Growth Management, Inc. (GGMI).

GGP由一家购物中心通过不断扩张并购成为全美第二大购物中心运营商，在美国拥有200多家购物中心。其破产的主要原因是公司负债率太高，借短期款持有长期物业，最终在银行和其它融资渠道都不畅通的情况下，走向破产重组。

应该说，在商业物业市值的盘升阶段，长期持有商业物业有二方面的好处，一是租金收益，二是物业增值收益，在这种情况下，开发商或运营商通过中期甚至短期借贷并购商业物业，且长期持有的运作模式也不是说不可以。但是在金融危机下，商业物业市值处于下降通道，消费市场萎缩也导致租金下降压力很大，开发商或运营商通过短期借贷长期持有物业的模式肯定会出问题。

在我国，由于开发商经济实力相对弱一些，其开发商业地产项目的自有资金占整个项目的投资比例也不高，资金缺口往往通过银行贷款、集合资金信托计划、国内外投资机构借款、商铺预售、工程垫资建设等融资模式完成项目的建设，而这种融资模式的资金缺口大部分都是要在短期内填平的，开发商一旦出现商铺销售款、租金的回笼不及时或其它资金未能及时回补，则项目的资金链断裂的概率非常大。最近出现的“国泰”和“华洲”商业地产项目资金链断裂就是这种原因导致的。

富智商业顾问认为，GGP的破产重组给中国商业地产各个环节的相关机构都上了一课。首先是开发商，开发商要认识项目资金链断裂的严重后果，开发项目的规模风险应控制在一个本身能承受的范围内，规模太大了，一旦销售款或租金回笼出现问题，项目的开发商和所有债权人都可能损失惨重，而重新启动一个有负效应的商业地产项目更是难上加难。其次是银行和其它放款单位，在我国，商业地产开发利润的确很高，但是商业地产运作的技术要求也非常高，并不是所有的开发商都能成功开发商业地产项目，商业地产项目一旦操作失败，其商业价值就非常的低，就算有可能通过法律渠道拍卖后收回部分资金，但这种失败项目卖出资产的难度很大，就算成交，其卖价也很低。因此对于操作难度较大的商业地产项目，建议银行等放款机构应聘请相关商业地产顾问公司进行咨询，以降低信贷风险。再者就是项目地的地方政府，可以说地块转让对地方建设贡献大，很多地方通过拍地获取的转让费使本地的道路建设及其它公共事业建设都起到较大的改善作用，但是地块的规划控制也相当重要，一个城市的商业网点建设必须有一个科学、合理的规划，因此地方政府更要重视对一个城市商业功能的地块有一个总体的规划和业态限制，为每一个商业项目的成功创造条件。（本文作者：深圳富智商业顾问总经理、美国格理集团GLG行业专家团成员）