租转购！主力店刷新商业地产新模式

吴德云

众所周知，主力店对一个大型SHOPPING MALL经营的作用是很重要的，而且主力店与开发商或物业持有者均以租赁或保底销售提成的方式进行合作，这种成熟的商业地产经营模式已经成了开发商最容易接受的模式。

可最近市场上却出现了一种更新的模式——主力店整买模式，这种模式就是指主力店不再采用以往的租赁或保底销售提成的方式，而是以购买商业物业的方式与开发商或物业持有者合作，购买项目中主力店所在区域的物业，而整体物业则由物业管理公司继续管理，主力店也因此获得物业的产权和使用权，开发商或物业持有者则能够回笼更多的资金。专业从事商业地产策划、招商和运营管理的富智商业顾问www.focemall.com曾对多家开发商进行电话调查，发现80%以上的开发商都支持这种模式。

富智商业顾问www.focemall.com认为，这种模式的优点主要有二方面，一是这类主力店本身的现金流非常充足，除了开新店和其他需要外，银行存款很多，放在银行睡觉还不如购买有升值潜力的物业。由于现时房价相对较低，加上整体购买又可砍价，购买之后也可以节约大量的房租支出。同时，对于准备争取IPO的股份公司来讲，更可使企业的资产结构更合理化。二是开发商目前尚处于差钱时期，项目开发期间，只要主力店愿意购买物业，这种一箭双雕的好事当然不会放过，只是开发商必须要无限接近“花旗参当萝卜干卖”而已，但是，开发商可以通过销售回笼更多的资金用于其它项目的开发，同时也使项目吃下一颗定心丸，至少主力店要在自己的物业上努力经营。

今年初，深圳某大型综超以非常优惠的价格买下了西安某大型SHOPPING MALL中主力店所处的物业，同时也向原租赁的其他项目开发商发出购买意向，看来，准备IPO的这家公司是要备点干货——自有物业，以给中小投资者更多的信心，改善零售业轻资产重库存的形象。由于这种模式可以完全替代市场上尚未完全消失的“产权式商场”模式，相信越来越多的现金流充足的零售业会采用这种模式与开发商进行合作。

但这种模式也有较大的缺点，专业从事商业地产策划、招商和运营管理的富智商业顾问www.focemall.com认为，对零售商来讲，如果项目周边市场环境发生巨大变化，则该零售商需调整原来的业态，以适应市场需要，一旦新业态并非该零售商擅长的业态，结果可能得不偿失，最终需出租或转卖；这种模式也要求零售商需足够的现金流，千万不能用短期负债来购买这种长期持有的物业。对开发商来讲，出售这种物业的售价也许远远不如租赁模式中的总租金现值高（总租金现值指在物业使用期内将物业出租后每年的租金按一定折现率折算成物业卖出当年的现值之总和）。（作者系富智商业顾问www.focemall.com总经理、全球著名咨询机构-美国格理集团商业地产行业专家顾问）