商业地产面临着“冰与火”的边缘－－于群谈商业地产

商业地产开发模式——套用篇



在接触了大批的发展商以后得知，大多数的发展商还是在生搬硬套的使用开发住宅地产的模式来开发商业地产项目。对于商业地产无论从开发，还是到商业规划，都存在着很严峻的问题，而其理念更是无从谈起，一般的手法都是地产、商业、选址、招商、布局、开业，其套用的手法不单单是这些，还以住宅的物业管理形式来运营商业物业，结果就不得而知了。即使选址成功，招商顺利，抄作效果决佳，开业也是冷冷清清，到中后期的运营着是举步为艰——得到了楼市，失去了市场。


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商业地产运营模式——策划篇



商业地产从前期的项目选址、项目定位、资金筹备、规划布局，到中期的主（次）力店招商、业户租约销售、物业开业策略，再到后期的项目运营、物业管理增值等，都离不开相互之间环环相扣的紧密精心的策划（全程）。如果上述的各个环节任意分开来单独运作，那么，成功的几率将会很低。

解决之道，转变思路，招商在先。在项目立项之初，采取订单式开发模式运作，与国内外各大型主（次）力店合作，选址要求根据各商家的基本要求来选择地块，解决招商难；与国内外各大型商业物业运营管理机构合作，解决项目的运营管理，其先进的运营理念和成熟的客户管理，将会提升项目的成功率；与国内外的大型基金信托机构合作，解决商业物业的庞大资金流，商业物业的庞大资金流是一个项目发展策略的有力保证。



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商业地产运营管理——物业篇



随着地产开发商对于商业地产的理解由销售商铺逐渐转变为长期持有，对商业地产的管运营理问题也浮出水面。

由于多数发展商都是从住宅开发而转入商业物业开发，所以，其商业物业的管理还是套用住宅的基本模式。从简单的服务对象来看，就不难发现，所服务的对象已经从个体业户而转移到商家，从本质上就已经在改变，个体业户的服务无非就是最基础的了，水、电、卫生、环境等；商业物业（商家，从事这个行业已经若干年之久，奸商可不是胡说的，赔钱的生意根本不考虑）的服务要求却是非常专业，小到开业后的二次招商，大到商业物业的人气抄作、公共环境等。



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商业地产商业主题——商业篇



何为商业地产，商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等地产形式。

商业地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业地产如ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。

而在现实中确发现，发展商只重视项目的选址，只要是地段好，将来一定会升值！可是，你能等到那一天吗？完全的忽略了商业的重要性。等建筑实体一旦落成，招商遇见阻力时，才知道自己的物业根本不适合商家的要求，怎么办？弃之可惜，悔之晚矣！在发现布局的问题，无法适应商家需要，不得不改进调整。最最要命的却是，根本无法整改，许多都是物业硬件设施，以建好的商场只能变为“死”场，后续经营无望，最终得到“报酬”！
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商业地产人力资源——人才篇



记得前段时间，很多媒体在抄作，二十一世纪最缺的是什么——人才，而商业地产行业最缺的是——复合型人才。

现在，商业地产已经进入专业化开发时代，商业地产迫切需要专业化人才、以及专业管理团队的参与。然而，国内不少所谓的商业地产策划机构和专家，原来都是从事房地产策划，更不是专业的商业地产投资者，没有亲自主持开发商业地产的实战体验，更缺乏运营的应变能力，对于搞商业地产项目好比水中捞月，纸上谈兵的水准却非常之高。

尤其是大型外资零售业和国际商业地产发展商大鳄的进入，其运营经验、资金实力、规划组合都是国内发展商无法比拟的，论经验——多过国内发展商若干倍；论资金——项目的培育期“养”的起；论组合——发展商和零售商一起“强强联合”进入国门。

国内的从业人员之心切，一旦参与了某个项目的实际操作后，多数会拿来充当自己的跳槽法宝，一旦外资企业招聘时，大多数会选择外资企业，在高薪的环境中，还可以学习到先进的理念和镀金机会。

商业地产在选址上，可以多处选择；在资金上也可以多方筹集，但是，唯有不但了解国内商业市场的规律，熟悉商业运作模式，且还具有成功经验的人才和机构，当前确十分缺乏。

告急！

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商业地产信托基金——银融篇



中国商业地产金融的大变局时代已经到来，必须加快金融体制改革的力度，建立多元化的金融体系，积极推进国际化进程。而信托作为一种极其具有优势的制度，将会成为未来商业地产金融进化的逻辑主线，多元化与国际化是中国商业地产金融的发展路径和大趋势——金融、地产、商业三者的融合。



随着中国房地产行业的发展和宏观调控力度的加大所引出的变革与分化终于出现。“房地产金融”，“商业地产信托基金”成为这两年非常时尚的追求。大连万达集团的商业地产经历了早期的探索性痛苦和整体出售的初尝甜头之后，已经开始进行全新的尝试。

但是这一切都还刚刚开始。房地产金融也好，商业地产也好，其实核心的内容就是金融、地产、商业三者的融合。这种融合涉及三个领域，机会很多，难度很大。

市场已经向金融、地产、商业提出了很高的要求。这种要求是三者之间的融合。这是一种生存与死亡的自然趋势，顺之者昌。

最近，外资终于来了，但来的不是房地产公司，而是金融机构。我们这才意识到，在美国，房地产是金融的一部分，是被基金化、证券化、金融化了的房地产。所以，一旦人家一进来，我们就显得目瞪口呆、不知所措。所有的大地产商在国内信贷全面断奶的情况下，纷纷转投于海外基金和金融机构的门下。

现在的问题是，这个行业并非房地产金融和商业地产那么简单，而是金融、地产、商业的融合，而且是高度的，深层次的融合。

以购物中心为例：投资购物中心是近几年商业地产最热门的投资行为，一个比一个大，当万达与那两家基金绑定以后，在几年时间里准备自建80个购物中心，还想发展到国外去建立。

购物中心是中国房地产的新物种。这个物种的引进必须有它适合的生态环境和完整的生物链。中国的房地产是以住宅为核心的房地产，住宅产品投资的退出方式是将住宅卖给零散消费者。投资，升值，变现很容易。所以很多人都能成功地成为开发商；住宅难做了，开发商来投资商业地产，或者是在大量住宅产品中夹杂商业地产，而且开发商不懂商业，盖出来的产品又不符合商家需求，于是商业地产投资开发苦不堪言。

要解决购物中心的问题必须加上一个核心，就是金融。只有将金融、地产、商业进行有机融合，建立这三个节点紧密联系的价值链关系，才能做好购物中心。最成功的典范就是美国的西蒙。

西蒙是什么？它既不是沃尔玛这样的零售经营商，也不是大连万达这样的购物中心投资商，也不是铜锣湾这样的购物中心运营商。中国没有一个跟西蒙一样的机构。它是购物中心REITs,（房地产投资信托基金）的管理公司。他是金融、地产、商业管理的综合体。它通过资本市场不断融资来开发、收购购物中心，是房地产金融的角色；同时它又能通过商业规划、商家品牌管理、租户调整，业态规划、整合零售来提升商业运营能力，使租金收入稳定、持久、提升。西蒙能做到这个水平不是美国人有多高明，而是美国有庞大的REITs市场，既能变现退出，又能投资融资，运用自如。这才是中国房地产金融的方向，也是商业地产的方向。

金源也好，万达也好，铜锣湾也好，若不走到这条道路上，依然会继续苦恼。



注：以上仅为个人观点，有部分资料是节点“广州博览会——中国商业地产年度领袖高峰论坛”专家观点！希望能给新的朋友以启迪！

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