基地商业战略价值理论(一)

基地商业战略价值理论 (一)

当我们进行项目的立地位置评估时, 除了辨识商圈、交通动线和测算人流量之外, 还有一项足以影响整个定位决策过程的研判分析工作不能漏掉, 也就是本文所强调的「基地商业战略价值」。这是什么概念呢? 在这里, 作者将其定义为:  

“项目或基地本身所具备的潜在开发条件与潜力, 使基地位置在既定的区域内成为具有高度商业战略价值, 并透过适当的开发而能发挥创造人流及繁荣地方之效应。”

每个项目或基地都具有不同程度的潜在开发条件与潜力, 形成了基地本身的商业价值也有高低之分, 但只要透过合理、正确、适当的开发, 都能创造出不同程度的聚合人流效应, 起到带动繁荣地方零售发展及创造项目最大价值的作用。很多时候, 当我们亲自到基地现场勘查时, 很可能会被基地周边环境的一些负面表象所误导, 例如, 穿梭基地的人流寥寥无几、基地周边毫无街店连结…等等, 此时, 你也不必一口咬定这是块不具开发潜力的基地或项目, 可以透过「基地商业战略价值」的应用理论, 去延伸更深度的评估, 再做出客观、合理与专业的判断, 会更具说服力一些。

有些项目或基地本身即拥有得天独厚的商业战略价值, 如给予正确、适当的规划与开发, 都不难创造出项目的最大价值, 遗憾的是, 多数业者并不具辨识「基地商业战略地位」的能力, 致使一个潜力十足的项目在错乱的决策中, 误导了定位方向, 葬送了项目创造最大价值的机会, 甚至血本无归、求救无门。在这里, 作者引用了于2006年及2009年所亲手操作过的两个实战案例为大家深度剖析「基地商业战略价值」应用理论的重要性:

图1显示，该项目基地位置位于秀英港旁，两者间就只有几步路之遥，项目的商业战略地位之所以特别出色，在于它往西衔接了整片西海岸休闲旅游景区，往东不到10公里直达市中心，含盖了国贸商圈、解放西和海秀商圈及海甸商圈。大家或许会问，从图1还是看不出来项目的潜力和价值在哪啊！是的，如果浮在水面上猜深度，永远也猜不到，你必须潜入水底去把正确的答案找出来，因此，光看图上的几个标示，当然看不出个所以然来，你得按项目本身既有的现状与条件去深入问题、解读问题，将相关的、可靠的数据资料拿出来比较论证，才能做出正确无误的判断。

 

海南第一MALL的战略地位之所以价值匪浅，可从两个角度去论证： 

 

第一，   秀英港出港旅客资源 – 2006年作者带领的团队针对秀英港的出港旅客进行了该

批旅客的消费行为与态度的调研, 发现这批潜在顾客群主要分成两类 – 进港旅客和出港

旅客; 进港旅客主要来自广东沿海城市,抵达秀英港后, 几乎无人稍作停留, 下船即匆匆

搭乘各种交通工具直接前往海口市各个目的地, 因此, 对海南第一MALL来说, 进港旅客

毫无作用; 反而是出港旅客潜藏着较大的商机, 据秀英港所提供的进出港旅客统计资料

显示, 2005年9月~2006年8月一年的旅客总流量为117万人次, 月均流量9.7万人次(见图

2), 而海南第一MALL即位于秀英港旁, 就几步路距离, 如果出港旅客按9.7万人次的一半

人数, 人均入店消费以50元计, 每月也能有个243万元的营业收入, 一年则将近3,000万

元, 你岂能放过这块就摆在眼前的牛肉?

 

 (未完待续)

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