基地商业战略价值理论(二)

因此, 作者随即发动所属团队, 针对秀英港出港旅客进行消费行为与态度的调研, 结果显示, 候船时间在半小时至1小时之间的旅客占了43%, 超过1小时占35%, 候船期间的消费活动以「用餐」占67%,「购物」53%为主。用餐时又以「特色小吃」46%及「快餐店」40%为最高, 购物时所购买的商品种类以「海南特产」55%、「旅途中所需的食品」45%、「赠送亲友的礼品」22.6% 为最多。非常可惜的是, 就餐饮业态方面, 该购物中心仅引进了一家SPR咖啡店, 其余的一片空白; 甚至, 旅客候船期间进入主力店(百货公司)购物的比例不到2%, 进入另一主力店(超市)则占26%; 此外, 所有的受访旅客未来入店的意愿高达93%, 显见该购物中心完全未能提供满足这批潜在顾客群在购物与餐饮需求上的业态组合。换言之, 海南第一MALL因紧邻秀英港旁, 而坐拥年均117万人次的潜在客源及近3,000万元营收潜力的战略地位优势, 却任其白白地流失掉了。    

第二，       海南第一MALL基地介于市区和西海岸休闲区的中心位置, 同时也是立于海口市政府深化城市设计规划的起点位置, 形同掐住了进出整个西海岸休闲旅游景区的咽喉(见图1), 可以这么说, 海南第一MALL等同于西海岸整条海岸线的门户卫兵, 任何人进出都必须取道唯一的路径 – 滨海大道, 并经由该项目门口, 进入整条海岸线景区, 构成极为罕见的商业战略地位优势, 主因有两个:

1.   海口市常住人口约184万人口,

2          海口市接待国内外观光旅游过夜人口年均约638万人次。

从商业战略价值的角度来看的话, 上述两类人口合计为822万人, 只要到西海岸休闲旅游, 无论是本地客, 或外地客, 每位游客都必经海南第一MALL, 大家不妨试想一下, 每天有那么庞大的一批潜在顾客群从你家门口经过, 你能不让他们留下“买路钱”吗? 就这样眼睁睁地看着可以立即入袋的钞票从你眼前晃过? 假设, 这批人有60%入店率, 人均消费额50元, 每年可创造将近2.5亿元的营收。此外, 根据2006年作者与所属团队针对西海岸游客所进行的消费行为与态度的调查结果显示, 这批大量的潜在顾客群有43%为海口市本地游客, 57%为外地游客, 到西海岸的动机主要是从事海边休闲活动(56%)、散步(43%), 拍照(19%), 烧烤(18%); 结束西海岸之旅后, 31%的人选择去用餐, 用餐后100%的受访者都安排了娱乐活动, 其中去酒吧的比例最高(55%), 其次是KTV(36%)