基地商业战略价值理论(三)

珠海国贸购物广场 (2009年) – 该项目位于珠海市吉大区, 基地三面临路 – 20米吉大路、40米海滨路及50米景山路。基地内是由珠海国贸购物广场、免税商场及珠海百货广场所构成的吉大商圈。基地往东方向, 紧邻海滨公园及珠海渔女海岸线休闲区; 往东南方向, 以住宅社区和酒店旅馆居多; 往北方向, 则是石景山公园及珠海博物馆, 换言之, 这块范围内, 文化和休闲旅游资源较为丰富 (见图3)。

吉大区商圈是由这三家连体商场所构成, 总营业面积超过100,000㎡, 属意义上的跨区域型购物中心。长年以来, 这三家商场是珠海市所有消费者心中所认定的“高档”购物目的地, 商场内高档品牌线最齐全、最完整, 几乎垄断了全市的中高档消费者的购物需求, 尽管, 吉大区常住人口仅有5.6万人, 但三家一体的商场定调为高档属性, 成为全市唯一高档商品的购物目的地, 因而能吸引足量的跨区客源, 维持盈利。

全市常住人口约150万人, 对超过100,000㎡的三家连体商场来说, 略显不足, 因此, 如要扩大营收, 即必须吸引更多的客源入店, 而周边的石景山公园、珠海博物馆、海滨公园、珠海渔女及海岸线休闲区所可能带来更庞大的潜在客源, 便成了唯一的战略思路方向。 因为, 全市近150万常住人口是既定的潜在客群,只能在「促使重复入店」上动手脚, 而增加更多「新客源」则必须从吸引「外地客源」着手切入, 因此, 无论是珠海国贸购物广场, 或三家一体的商场, 必须利用本身独具的商业战略地位, 捆绑石景山公园、珠海博物馆、海滨公园、珠海渔女及海岸线休闲区, 形成珠海市唯一的文化、休闲、旅游及购物「特区」, 引导外地客源近808万人次的休闲旅游人口进入特区消费(见图3)。