REITs公私募，冲击商业地产盈利模式

　　国内推出REITs的思路越来越清晰，传闻之一是央行和银监会主导信托公司的信托产品REITs，这是私募；另一则是证监会主导的可在交易所交易的封闭式基金REITs，这是公募。REITs公私募结合，拓宽了商业物业在我国资本市场的融资渠道，这将有利于商业地产开发商调整盈利模式，使盈利模式朝着多赢的方向发展。以笔者近年来为十多家境外投资基金提供国内商业地产项目投资咨询的情况来看，国内商业地产项目的投资回报率对不少大资金具备一定的吸引力。

　　目前我国商业地产开发经营的盈利模式主要有四种，一是整体租赁；二是零租+部分商铺销售；三是全部商铺销售；四是主力店群+零租。这四种模式中，整体收益比较低的模式是整体租赁模式，经营风险最大的是全部商铺销售模式，综合资金回笼和中长期收益的则是零租+部分商铺销售模式，前面三种模式有利于资金的快速回笼，而最有希望成为REITs资产包的则是采用第四种盈利模式—主力店群+零租模式的商业物业。

　　主力店群+零租模式是纯租赁模式，其物业产权单一，且收益率和经营风险度均容易得到中小投资者的接受。但这种模式对开发商的要求比较高，能持有这些物业的开发商，资金实力雄厚，且重视物业的商业管理，并追求中长期的稳定收益和物业增值。因而在国内，只有少数的大型开发商采用这种盈利模式来开发大型商业地产项目。但随着REITs的推出，等于这类物业的开发商有了更好的退出渠道，开发商可以通过经营这些物业，使物业快速增值，再将物业整体卖给REITs管理公司获取高回报。

　　由于多数开发商习惯于资金回笼较快的盈利模式，目前在市场上占主流的都是前三种盈利模式，但因这些模式都存在着物业产权分散的问题，加大了经营风险。相信REITs推出后，越来越多处于成熟期的商业地产项目将争取成为REITs的资产包，这将有利于更多开发商选择主力店群+零租的盈利模式，从而有利于促进我国商业地产开发健康快速发展。（作者吴德云：美国格理集团GLG商业地产行业专家成员）