商业地产大战升级 145个商圈串联大上海

　　文前提要：近日，一份能对上海各个区域商业格局产生巨大影响的“规划纲要”面世。根据这份纲要，未来上海有部分地区的商业能级将得到极大提升，而这种变化过程会给投资者带来诸多机会。

　　未来几年内上海商业网点布局将会出现变化，这给投资者带来了哪些投资机会呢？据了解，《上海市商业网点布局规划纲要(2009年～2020年)》(以下简称“规划纲要”)日前已由上海市商务委员会和上海市规划与国土资源管理局联合发文正式对外公布。此次规划的重点是中心城市级商业中心和地区级商业中心以及郊区新城。

　　“规划纲要”明确，未来几年内上海市各个级别的商业中心数量将会“扩军”，由此而形成的影响是显而易见的，因为随着部分商业中心的升级，其商业模式、业态也将会发生变化。而投资者刚好可利用变化形成的利好进行投资。

　　那么，未来上海商业中心“扩军”所产生的利好主要有哪些？投资者近期关注哪些区域？本刊特地结合“规划纲要”内容来一一进行解析。

　　上海商业中心扩军

　　近期公布的“规划纲要”向人们透露了这样一个信息，即上海商业中心数量将会增多。

　　专家表示，上海商业中心数量的增多为大势所趋。按照上海建成“四个中心”和现代化大都市的总体目标，国际贸易中心是其中一项重要组成部分。因此上海调整商业布局、优化商业结构、完善商业功能已经成为商业发展过程中的“规定动作”。

　　而从社会经济发展来看，随着居民收入的增多，人们对商业业态也提出了更高的要求，而这也会形成推力，促使商业自身升级。根据上海统计局公布的统计数据显示，在今年前三个季度，上海市城市居民家庭人均可支配收入达到21871元，与去年同期相比有8%的增幅。收入的增加，为消费升级的实现积累了物质基础，商业模式要跟上消费升级的步伐，只能自身也随之升级。

　　据了解，“规划纲要”明确要形成“市级、地区级和社区级”三级商业中心体系。其中，市级商业中心在南京东路商业中心、淮海路商业中心、徐家汇商业中心等10大传统商业中心的基础上，规划新增新虹桥商业中心、中环商业中心两个市级商业中心。

　　与此同时，规划形成22个地区级商业中心。结合大型交通枢纽、地区公共活动中心、大型商务区和居住区等建设，近期建设和完善17个地区级商业中心，主要包括：老西门、打浦桥、长寿、大宁、大华、庙行、淞宝、控江路、南方商城、北外滩、曹家渡、塘桥、张江、三林上南、外高桥(17.55,-0.20,-1.13%)、金桥、川沙等地区级商业中心。远期规划新增5处地区级商业中心，主要分布在浦东新区、西南地区、东北地区，包括北蔡、金杨、上海大学宝山校区、徐汇滨江地区以及闵行九星地区。

　　此外，在上海外围地区，也会根据新城的建设而形成具有新城特色的商业中心，如近期重点建设的临港新城、嘉定新城、松江新城、宝山新城等，都会在未来一段时间内出现成集行政办公、商务、购物、文化娱乐、旅游观光等功能为一体的综合性商业中心。

　　利用商业中心升级寻找机会

　　那么，规划的变更能够为投资者带来哪些投资机会呢？

　　沪上知名楼市专家姜新国在接受本刊记者采访时表示，一些商业中心的升级，将会为投资者带来很多的投资机会。据专家介绍，商业能级的升级，涉及到业态的调整，营业面积的增多，进而促使地区商业氛围更为浓厚，从而产生租金上涨以及物业升值的连带效应。

　　商业中心的升级，带来最为直接的变化就是商业租金的抬升以及物业价格的上涨。最为明显的例子就是随着五角场市级商业中心渐成规模，板块内写字楼租金水平出现大幅上涨行情，如三年前沪东金融中心租金水平在1.2元/平方米·天，如今已经达到3元/平方米·天，这远远超过市场平均涨幅。

　　此外，商业的升级也会带来物业价格的上涨。有经验的投资者心中明白，区域商业的升级过程，意味着资金的投入，这其实也是改善了板块的地段价值。房产投资以地段为重，因此提前介入那些正在升级过程中的板块，等于抓住了“黑马”。

　　大的市政规划对板块的影响是综合性的，而且其效应明显要强于轨道交通等概念。可见商业升级除了正面影响商业物业本身价值之外，区域内的商品住宅价格也会随之一起上涨。

　　据此，专家认为最有发展潜力的要数新虹桥商业中心以及中环商业中心。姜新国认为，新虹桥商业中心基于“大虹桥”整体发展思路，未来肯定会发展成为上海西部重要的商业中心；而中环线曾经是上海商业的薄弱地段，中环商业中心的规划填补了这个空白，未来发展潜力也堪比中山公园等市级商业中心。

　　对于地区级商业中心而言，专家认为部分原本为社区型商业中心的地区比较有潜力，如宝山大华、宝山庙行、闵行南方商城、浦东三林上南、浦东外高桥等，都会在转型过程中获得更大的发展空间。

　　当然，还有5处远期市级商业中心也值得关注，如北蔡、金杨、上海大学宝山校区、徐汇滨江地区以及闵行九星地区等，区域内已经形成一定规模，但较为单一，如九星地区仅仅以九星建材市场“撑门面”，难以形成并提供更高层次的商业服务，因此未来前景也值得看好。不过由于其实现时日较远，在此也不做重点介绍。

　　商业中心升级带来哪些变化

　　商业的升级会带来哪些变化？在此我们主要分析社区商业的自身升级，以及有社区商业向地区商业中心转变、地区商业中心向市级商业中心转变所引起的变化。

　　我们可以从上海的社区商业变迁的过程来对此进行分析。第一代提供简单的日用消费，如最为常见的是以开设中型超市为代表；第二代则以单个的大卖场为代表，如此前杨浦区中原地区的欧尚超市，在日用消费供应量和品种上提升；第三代则出现了百货服务，如浦东的浦兴街道文峰商厦为代表；第四代则以长宁区的西郊百联购物中心为代表，提供购物消费、休闲娱乐等综合服务，这也成为未来社区商业中心建设的主流。

　　从上述分析中不难看出，随着商业能级的提升，商业服务范围越来越广泛。上海五合智库有关人士表示，商业的升级过程中，会对原有业态进行逐步梳理并进行适当取舍，一般情况下部分廉价商品将会退出市场，取而代之的是一些品牌，同时还会引进休闲、娱乐、餐饮、文化等业态，来满足多元化的需求。

　　而社区商业向地区商业中心升级，则会带来更大的变化，业态更为丰富，营业规模也更大。目前百联南方购物中心已经不再是真正意义上的社区商业中心，而已经处于向地区商业中心转变的过程中。目前购物中心如以家乐福、友谊百货、好美家、永乐电器超市为主力店，并引进品牌专卖、餐饮、健身中心、美容美发、化妆品等多种业态。此外，在原有基础上，扩建6.4万平方米的友谊商城，已于一年多以前营业，汇集了300多种国际二线品牌，包括服饰、名表等。

　　南方百联购物中心规模还将在现有基础上有所扩大，规划范围东至万源路、南至淀浦河、西至虹梅南路、北至古美西路，从而形成以现有的南方百联购物中心、南方大酒店、锦江乐园等为主，结合陇西水厂、梅陇镇政府搬迁和地区住宅改造，结合商务楼宇、酒店旅馆、金融证券等现代服务业，构筑都市休闲生活商贸区。

　　当然，地区级商业中心向市级商业中心升级，将会产生更大的变化，如考虑引进产业等。如中山公园商圈在转型过程中，就由原来的普通商业模式转变为现代商业和多媒体产业为主导的，兼有商务、休闲娱乐、文化和居住功能为一体的上海西部商业中心。当然，商业楼宇体量也很膨大，商场面积接近50万平方米，写字楼面积达到80万平方米。

　　投资经营风险要把握

　　专家提醒说，投资处于升级过程中的商业中心，需要把握投资经营风险。

　　上海中原地产研究咨询部有关人士表示，上海购物中心大多采用只租不售的经营方式，租赁一般由出租和联营两种方式组成，因为传统的百货类公司大多以厂商联营收取扣点为主，自营为辅，故厂商联营模式在经营中占70%～90%比例，这种经营方式以一定的保底收入加与经营收入挂钩的提成，类似于租金收入。

　　对于经营者来说，应该注意介入时机。据了解，目前百联南方购物中心是一铺难求，因为整个商业中心已经步入良性循环，因此如果现在想要进入该商业中心，无疑是难上加难。因此专家表示，要仔细观察商城经营状况的改变，如果业态调整，势必会引进新的业态以及新的经营商机。

　　其次，还需要注意的是业态与商业中心定位的契合。姜新国告诉记者，曾有某知名房企引进国外品牌，并把底商作为专卖店，其结果是国外品牌与当地居民消费水平不一致，最后只能退出。这也给经营者提了一个醒，对于商家的招商思路要有客观的认识，如果自己经营的业态并不适合，宁愿观望也不要贸然尝试。

　　还有需要注意的是，对于商业设施产权问题也要留意，相对来说，产权分散在小业主手中的商铺不易集中管理。记者了解到，位于宝山西城区的北上海商业广场的商铺被分割出售，产权分散，致使无法集中管理，并引发矛盾。

　　当然，如果是通过购买具体的铺位来获得收益。专家认为要注意位于断头路以及人流量可到达性较差的商业物业。对于此类物业来说，由于无法吸引到更多的人流量，即使靠近商业中心，也无法引起消费者的注意，因此物业升值空间以及租金收益自然难言理想。

　　五大商业中心可关注

　　哪些商业中心的升级会蕴含更多机会，本刊特地挑选出其中5个。

　　真如：实现华丽转身

　　中环商业中心位于上海最新规划的城市副中心普陀区真如与长征板块交界处，新升级为市级商业中心的中环商业中心原先的服务对象只是周边的社区居民，而未来，不仅吸引全上海的市民来消费，还会辐射整个长三角。

　　目前中环商业中心初步形成以百联购物广场为核心的雏形。该广场营业面积达25万平方米，拥有百货、餐饮、娱乐、休闲、文化等各类业态，自营的主力百货东方商厦(中环店)集聚了近400个品牌，同时梅川路欧亚文化一条街，麦德龙、百安居，还有农工商118店等与之形成错位经营态势，相互补充。

　　大华：功到自然成

　　大华虽然是宝山区最为靠近市中心的区域，通过最近几年持续有序地开发，以及随着交通配套等设施的改善，形成人口聚集区，进而被列为市级商业中心。

　　目前大华已发展成为生活便利、功能相对齐全的大型综合性社区。包括三个组团式的商业功能区，如在新沪路、华灵路交汇处形成一个以购物、家居、电器大卖场为标志的大型社区商业服务中心，以及在行知公园周边形成一个以餐饮、健身、休闲为标志的组团式商业休闲服务中心，还有规划建设的大华区域性商业服务中心等。

　　南方商城：规模扩大为升级

　　周边消费能级的提升，要求由单一零售向休闲娱乐多功能的综合消费结构调整；消费需求由实物消费为主进入实物消费与服务消费并重的阶段。根据规划，目前南方百联购物中心规模在现有基础上有所扩大，规划范围东至万源路、南至淀浦河、西至虹梅南路、北至古美西路，从而形成以现有的南方百联购物中心、南方大酒店、锦江乐园等为主，结合陇西水厂、梅陇镇政府搬迁和地区住宅改造，结合商务楼宇、酒店旅馆、金融证券等现代服务业，构筑都市休闲生活商贸区。

　　浦东三林：世博间接助阵

　　浦东三林商业区迅速“上位”，多少跟世博会的召开有着间接关系。

　　浦东三林地区人口密集，但商业基础设施薄弱的区域，经过最近几年发展，板块初步发展成为以上南商圈中心的社区型商业中心，已有的大型商业设施有易初莲花、国美家电、九百家居等知名大卖场。目前正在修建的七彩购物中心将打造成为集购物、休闲、娱乐、餐饮、健身等为一体的大型综合性开放式的区域社区购物中心。这为三林的商业升级打下了物质基础。

　　川沙：草鸡变身凤凰

12个市级商业中心、22个地区级商业中心、102个社区级商业中心、9个新城级商业中心——从中心城内到中心城外，总计145个商圈各具特色、定位各异、布局广泛、串联上海。

《上海市商业网点布局规划纲要（2009年—2020年）》近日公布，对未来上海10年时间各大商圈布局，做出清晰而明细发展规划。

商圈扩军

《纲要》显示，未来上海各级商业中心数量达到145个，遍布于上海各个地区。商业中心从中心城内延伸至中心城外，形成“市级—地区级—社区级—新城级”体系。

市级商业中心从原来10个增至12个。现有10个市级商圈有：南京东路、南京西路、淮海中路、四川北路、徐家汇、张扬路、豫园商城、五角场、新客站不夜城和中山公园。规划新增2个，新虹桥商业中心、中环商业中心。

地区级商业中心扩容至22个。其中17正在建设完善：老西门、打浦桥、长寿、大宁、大华、庙行、淞宝、控江路、南方商城、北外滩、曹家渡、塘桥、张江、三林上南、外高桥、金桥、川沙；新增5个远期规划：北蔡、金杨、上海大学（宝山校区）周边地区、徐汇滨江地区、闵行九星地区。

社区级商业中心规划形成102个。以上海中心城单元规划确定社区中心为基础，综合考虑轨道交通、人口分布、服务半径等因素。

新城级商业中心达到9个。嘉定新城、临港新城、松江新城、闵行新城、宝山新城、南桥新城、金山新城、青浦新城、城桥新城。新城级商业中心能级等同于中心城地区级及以上的商业中心。

供求难题

145个商圈无形给上海出了一道供求难题。

商业地产依然没能走出低谷。今年三季度，上海写字楼平均租金跌至206.8元/平方米/月，环比下滑3.6%，平均空置率走高0.6个百分点至15.4%。优质零售物业市场整体空置率上涨1.4个百分点至9.5%。

商业中心布局增加是否将会继续加重上海商业地产供过于求现状呢？

分析师薛建雄表示，12个市级商圈规划确实存在密度过大问题，应该有更多的商圈向郊区转移。从这点来看，目前规划的商圈商业面积应该更合理控制，以避免城市商业外郊区转移时商圈未来的供应过剩。

上海侨圣房地产营销策划有限公司总经理朱一汀认为，供大于求在所难免。在金融危机尚未消除，内需尚未拉到，商业市场尚未完全开放下，可以消化商业地产面积无论在品牌、规模、数量及业务上都远远不能承受目前庞大的商业地产面积和规模。依据以往事实来看，开发商实际操作与政府规划脱机，造成只顾开发建设，不顾运营管理，商铺走上“建成—空置—出售—缺乏管理—业态混乱”的道路。

不过，商业地产供应规模依然在继续扩大。前三季度，上海办公楼投资154.76亿元，比去年同期增长21.7%，商业营业用房投资151.05亿元，增长22%。但商品住宅投资626.12亿元，增长幅度才仅为1.2%。

零售物业消化量赶不上新增供应量。在2010年世博会即将来临之际，开发商正在加速赶工。在未来6个月内，新增供应量将达到53万平方米。

暗战升级

商圈扩军，暗战难免。淮海中路、南京西路、四川北路这传统三大商圈的竞争可见一斑。

淮海中路“华丽转身”。从今年年初，淮海中路便开始其历史上第三次大规模整体改造，造成其空置率高达10.7%，位居各大商圈之首。不过经过此次改造后，淮海中路竞争力有望显著提升，整条商业街被明确划为四段，每段都有不同的定位和主题。

西段定位为“百年经典”，打造高雅时尚长廊；中断定位为“活力创新”，集中一批年轻消费品牌；东段定位“高雅精美”，瞄准未来上海最高端的奢侈品高地；南段定位“时尚互动”，以休闲、餐饮、娱乐为特色。

南京西路“卯足后劲”。目前南京西路零售物业空置率为0.8%，远远低于其它几大商圈，未来目标是打造成为集聚上海跨国公司总部落户首先、高端现代物业集群发展的国际商务港。

818广场开幕、大中里项目开工标志南京西路东段升级；“梅泰恒久金”形成南京西路中段格局，金鹰国际成功变脸后开幕，引来GUCCI品牌；南京西路东段则布局“金五星”，会德丰、越洋广场等正在建设招租。

四川北路“焕发新容”。虹口区以改造历史建筑为突破口，筑巢引凤，引进国际品牌。近日，四川北路首个国际服饰大牌Ｈ＆Ｍ开业，标志着四川北路商业街新一轮业态调整拉开序幕。

四川北路将扩充至2.48平方公里，由北向南划出3个区段，5个不同定位的小商圈。北段主打运动休闲和文化游乐；中断将聚集多家大型百货店和大型专业店，形成现代综合消费商圈；南段与北外滩CBD交界，发展商务商业行消费。

薛建雄强调：“各个商圈都在朝精细化方向发展，他们有自己明显的主题氛围，吸引符合各自特色的人群。只有专业化才可以避免商圈面积过大过全的问题。”