俞稚玉：商业地产投资全球化推动购物中心发展续

      刚才简单讲了一下状况，下面讲一下趋势。第一发达国家进入平稳发展期。第二新兴国家步入快速成长期。第三中国跨入扩张成熟期，城市化的进程这个潜力非常大，所以中国的零售业再发展20、30年没有问题。我们的购物中心是机动车、汽车的孪生兄弟，没有汽车文化也不会有购物中心。我们高兴的看到中国已经形成第一批开发设计运行管理队伍，这个队伍很重要。城市休闲时间的增加促使消费与娱乐习惯的进步。疆域辽阔的内地零售市场需要升级换代。上午谈到三四线城市发展情况怎么样，但是经营集中度需要提高，二三线城市有很大的潜力。另外就是还有不可缺少的就是90年代开始的一些失败案例对我们的教育，这也是形成我们今后发展的一个资本。

未来全球购物中心的形态要继续的变异与创新，里面有很多的文章可以做。早上还有一个问题，对于未来的零售如何看待？我看里面有一个很重要的一条，我的意见是，创新当中求生存，以前我们也用这句话的。这中间必须要充分认识中国的情况跟国外的不一样，现在很多的零售模式都是从国外搬进来的，我们要有所选择的采用，这部分的差距很大，我把标题说一下。充分认识中国发展的购物中心的环境。第一个就是土地资源环境不同。我们要保留一部分的高密度的零售设施。第二商业资本结构不同，我们主要是靠银行贷款。第三城乡经济差别不同，我们看沿海城市跟内陆城市差距不大，零售业差距更小，但是中国的情况不一样。第四交通条件工具不一样，虽然我们汽车业在大力的发展，但是我们还是以公交车、地铁为主要的交通工具，我们是金字塔型的消费结构，他们是橄榄型的消费结构。所以有这么多的不同，我们的零售、我们的购物中心也要做出我们的特色。

还有金融产品的创新将成为第三个推进器，现在我们的金融工具还太少，当然不容易产生金融风波，但是由银行贷款开发购物中心风险比较大。

另外一个趋势就是全球提升产业的集中度也势在必行，在美国前100强商业地产的业主拥有物业960多个，拥有的购物中心的数量比重不超过1%，可租赁面积不足六分之一，其他国家更分散。经营的集中度反映了产业的成熟度。跨国、跨地区拓展是提高集中度的手段，近年来国际资本在中国收购大型商业物业已反映出这种趋势。中国有实力的商业地产商也在艰苦的成长。

购物中心将成为最重要的社会公共平台之一。购物中心已经远远超出零售和地产的概念，它已经成为社会生活的一部分，它是一个最好的凝聚人流、社会的公共平台。信息化技术既为产业升级提供保障。

必须认真对待购物中心唯一直接的对手，电子商务的挑战。这两年的形势跟前两年的形势已经不一样，我们今年的电子商务零售额可以达到2500亿，我看这个数字太小了，我在北美的时间看到年轻人，计算机已经是他生活的一部分，买东西要先查计算机，反正是计算机上面有的他都依靠计算机，他可以根据计算机从美国的纽约一直开到温哥华，5千公里你不需要认识，比如今天这条路铺马路，他都会及时的更新信息，而我们国内做不到。购物中心有很大的亲和力，所以它不怕传统行业的竞争，但是它怕电子商务的挑战，为什么美国的购物中心、欧洲的购物中心这两年发展比较的缓慢？跟它的电子商务发展成为一个明显的对照，这是一个不可抗拒的，因为他们受教育程度比较高，基本年轻人都会用计算机上网，这个现象在中国很快就会实现，所以如果我们要考虑长期生存，要经营和发展购物中心，基本的商业设施如何和网上结合起来，必须触网，不要把它看成是你的对手，虽然它是你的对手，你要充分利用网上的功能来开发。网上最厉害，它只解决信息流动，它解决不了商品的移动，所以虚拟的网络和实力必须是结合才有出路，才有盈利的模式。当年我在友谊集团做战略研究主任的时候，我看到这个情况，我同时兼顾计算机的主任，我建议三网合一，因特网和社区网和联华超市网三网合一，利用网络降低网络成本，为什么我不提倡两网呢？因为以前有很多人不不会使用网络，所以使用的就是打电话，所以购物中心的趋势里面不要忘记进一步的创新，尤其如何利用信息技术。