郊区大盘商业地产系列考察之一：星河湾•海怡半岛和玖珑湖的“绿叶效应”对比分析

【内容提要】

郊区大盘有居住与度假两种不同的生活模式。星河湾·海怡半岛和玖珑湖是这两种生活模式的典型代表。本文对星河湾·海怡半岛及玖珑湖两个项目为例，对郊区大盘的综合配套开发进行初步研究，探索一些规律。

【关键字】 郊区大盘 生活模式综合配套

郊区大盘的销售主体是住宅产品所有综合配套均是为住宅的销售服务的。酒店、商业、教育、医疗等综合配套主要是向目标客户描述的是一种未来的生活方式。许多郊区大盘的销售不好的问题还是出在综合配套不足，不能解决人们的长期居住问题，很多人房子买下来之后住了一段时间发现不舒服就放下了。因此 如果没有这些综合配套,就不能解决人们的长期居住问题，住宅也就失去了生活的价值。“红花还需绿叶扶”，每个好的住宅项目都必须拥有完善的配套，才能最大的突显“红花”的价值，这就是“绿叶效应”。

综合配套的开发是住宅开发的一个重要内容，好的配套条件能够促进楼盘的销售，更对于今后楼盘品牌塑造起着重要作用。10月30日，在公司的统一安排下，我参加了对星河湾·海怡半岛和玖珑湖两个项目的重点考察，仅从综合配套开发的角度，来分析这两个项目的特点，以此作为对郊区大盘的综合配套开发的初步研究，探索一些规律。

 

 一、星河湾·海怡半岛

1．项目概况

星河湾海怡半岛位于广州番禺洛溪岛东端,属于广州近郊豪宅楼盘的典型代表。在9月26日开盘当日便创造了10.9亿元的销售业绩，创下华南片区楼盘签约纪录，目前带豪华装修的销售单价为23000-25000元/平方米/月。星河湾海怡半岛的成功，说明其所代表的生态和健康的居住理念，得到了市场的充分认可，将成为广州豪宅今后发展的主流方向。星河湾海怡半岛由于地处近郊，拥有珠江、万亩果园、长隆香江森林等优越的自然景观资源，社区规模大而适宜大面积绿化，远离尘嚣、污染和混杂，能充分保障现代人居的生理和心理的健康和安全。作为豪宅产品，星河湾海怡半岛位处城市发展的新兴区域，拥有优越的地理环境和自然环境，交通的便利，到市中心的车程20分钟左右,现代的、超前的居住和生活模式，颇具特色的住宅建筑风格和格局，严格的治安管理和治安条件，具有身份和地位的象征。

星河湾海怡半岛项目概况
项目规模	项目总占地面积为421169平方米，建筑面积近926572平方米, 一期占地面积约4.5万平方米
地理位置	广州番禺洛溪岛东端, 地处广州城市双中心——珠江新城CBD和广州新城（2010广州亚运城）之间，距这两地都仅10分钟车程，地铁3号线厦滘站距其也只3分钟车程，规划中的7号线也在周边。
总体风格	大气、豪华、舒适。三面环江,江岸线超过2400米 。所临江面最窄处400余米最宽处超过1000米。大阳台、多阳台设计，使业主可拥有多角度、开放式的亲景感受，享受更宽阔的江景和园景。
主力户型	户型以250平方米左右的大单位为主,配备少量300～500平方米的超大户型以及部分90平方米的紧凑户型,一期由6栋22～27层的高层建筑组成,楼距比广州星河湾更开阔，货量在600套左右,交楼时间为2010年12月份。

    星河湾海怡半岛利用其2.4公里悠长的江景资源，营造出高尚的江畔文化社区，同时凭据楼盘所选用的尊贵建材、高超的建筑水平以及完善的建筑管理而形成的极致产品，星河湾海怡半岛的室内装修标准更超越了广州星河湾，成为“顶级豪宅”的样板。

 

2．综合配套状况

星河湾海怡半岛的综合配套规划继续沿用广州星河湾的作法，兴建独立的欧式风格商业街，拥有大型泳池的会所，大力引进知名教育品牌。根据星河湾海怡半岛的规划，小区将配有体育馆（泳池、西餐厅、会议室）、大型商业中心、幼儿园、小学、农贸市场、邮政所、派出所等综合配套，具体配套状况如下：

设施名称	设置位置	设施名称	设置位置
小学	公建4栋	公共厕所	公建1、3栋
幼儿园	公建5栋，公建7栋	肉菜市场	公建3栋
综合文化活动中心	公建1，2，3栋	邮政所	公建3栋
居民运动场馆	公建3栋，场地A、B、C、D	社区居委会	公建1、3栋
街道办事处	公建6栋	卫生服务中心	公建3栋
市政及环卫设施用房	公建3栋	派出所	公建6栋
物业管理用房（含业主委员会）	公建3栋

 

2002年，星河湾与省级名校执信中学精诚合作，由星河湾投资两亿元，创建出省一级标准的星河湾·番禺执信中学，设置小学、初中、高中三个教学阶段，可同时容纳3000名学生。该校实行专家办学、专家治校的全日制寄宿管理，同年8月31日，星河湾·广州番禺执信中学举行盛大的落成及开学庆典。2003年，星河湾与国际知名教育品牌灵格风强强联合推出与国际接轨的星河湾·灵格风幼儿园。自此，星河湾已经配置了一套完整的优质教育设施和资源体系，并形成一条延续的、完整的优质教育链，不仅满足置业者“望子成龙”的渴求，更满足小区业主子女就近入学的需要。在前期教育配套的成功开发的基础上，星河湾海怡半岛继续沿用广州星河湾的合作品牌，即幼儿园确定为“灵格风幼儿园”，小学为“执信小学”。

随着华南板块商业、商务、就业配套服务功能逐步完善，文化、教育、医疗、社会保障等公共产品的提供有所改善，内外交通逐步立体化、网络化、公交化完善，现代化、国际化、生态化新型城区功能的逐步彰显。整个板快的成熟，提升了星河湾海怡半岛的项目价值，更重要的是周边各种配套条件的完善，可以弥补自己配套条件的限制，这是星河湾海怡半岛比玖珑湖所拥有的优势条件。

 

二、玖珑湖

1．项目概况

玖珑湖别墅项目位于广州白云国际机场的花都区，设计与毗邻的天然九龙湖及九龙湖高尔夫球度假区融为一体，坐拥约13.3平方公里连绵群山及约2.5平方公里湖面的“玖珑湖”项目，天然湖景得天独厚，山偎水，水绕山。玖珑湖赋予给买家的，不仅仅是一处国际化高尚生活居所，更是典藏优雅高贵、敛聚人文艺术的世外宝地。 

玖珑湖项目概况
项目规模	首期总楼面面积约12万平方米，兴建面积由约360平方米-775平方米 的两至三层别墅，约200多套。2009年下半年落成。产品设计意念是将别墅完全融入自然环境中，每户可享有大面积的湖景及高尔夫球场景色。
交通条件	周边有五条高速公路通达各个方向，距广州市内环线仅需约40分钟车程，距离新白云国际机场仅需约20分钟车程，从深圳、珠海或珠江三角洲任何地点经北二环、广深、华南干线、京珠高速公路前往玖珑湖约90分钟车程。
总体风格	以突显简约自然为主题的玖珑湖建筑风格，简洁硬朗的线条设计充分体现建筑与自然之间的和谐共融，倡导回归自然、回归本真，更在追求天然美景与身心舒适的同时，兼顾居住的私密性，同时大力推崇环保绿色建筑、营造人文主义优雅格调。
主力户型	户型面积以360平方米至775平方米的两至三层别墅为主，约200多套。