2009年深圳商业地产十大事件

富智商业地产顾问

一、华侨城试水商业地产

一直致力于开发大型旅游地产的华侨城集团于今年底首次介入大型主题商业地产项目——深圳欢乐海岸项目，欢乐海岸项目以海洋文化为主题，融体验式购物、环球美食、旅游观光、休闲娱乐、时尚创意、生态教育等多种功能于一体的主题商业地产，将形成滨海主题商业和都市旅游、娱乐场所。

富智商业点评：合理操作的话，商业地产的投资回报率比旅游地产的要高一些。另一个角度看，商业地产吸引的不仅仅是住宅地产商，不过，不管是谁介入商业地产开发，都得重视项目的商业运营。

二、 茂业国际收购深圳东方时代广场

在香港上市的深圳商业巨头——茂业国际(00848.HK)于 2009年11月11日宣布收购深圳华强北路的东方时代广场，成交价为人民币19.28亿元。该物业总建筑面积约为8.44万平方米，其中包括10层总建筑面积约6.382万平方米的零售楼面及2层总建筑面积约2.06万平方米的地下停车场及设备用房。

富智商业点评：茂业这几年的资本运作本来就不错，加上在香港上市后，钱多了，得为中小投资者寻找更多的回报，要是每股收益总是几分港币的话，下次增发就要找个大款承销商包销了。

三、平安保险建深圳第一高楼

8月29日上午，中国平安保险总部大楼——平安国际金融中心奠基典礼隆重举行，大项目地处益田路与福华路交汇处，占地面积18931.74平方米，由塔楼和裙楼组成，总建筑面积378600平方米，高度达到588米，共115层，是深圳第一高楼。作为深圳未来的新地标，平安国际金融中心总投资约90亿元，计划于2014年竣工。

富智商业点评：平安保险历来都是中国保险业的先锋，其在商业地产方面的信托投资业务可能排在国内同行的前列，相信大量的海归人才结合本土专才能够支撑平安的全球视野。

四、华强电子重组变身商业地产商

2009年11月深圳老牌本地股深圳华强公告称拟进行重大资产重组，完成后，其主营业务转换到电子专业市场经营（商业地产）等相关配套增值服务业务。资产重组拟注入的主要实物资产——“华强电子世界”位于深圳市最繁华商业区域之一的华强北“中国电子第一街”的核心位置，将会给公司带来较稳定的收益。

富智商业点评：深圳电子市场的辐射力非常强，华强电子世界有望在五年内继续做享其成，之后就很难说，前几年深圳的电子类批发量已经给广州天河的电子城抢走了一些份额，现在沙井电子批发群也慢慢做大起来，毕竟沙井的低租金和物流便捷优势摆在那里。

五、沃尔玛便利店“惠选”首现深圳

4月底，三家沃尔玛便利店“惠选”试水深圳。按沃尔玛拓展计划，5年内将在中国开1000家惠选便利店。深圳是沃尔玛的中国总部、首家中国分店、首家山姆会员店、首家中国配送中心、全球采购中心所在地，沃尔玛“惠选”选择深圳作为处女地有地方情结和市场背景二大主要原因。

富智商业点评：沃尔玛开综超算是“小批量生产”，开便利店就是“大批量生产”了。至于喜欢深圳，除了客观的原因，喜欢就是喜欢，谁都说不清楚。

六、星河地产转攻深圳商业地产

今年，星河地产没有新的住宅项目推向市场，新推出的项目基本都是商业地产项目，包括星河中心（丽思卡尔顿国际酒店和商场部分星河RICH）、星河雅宝项目（总建筑面积100万平方米，包括高端写字楼、商业中心和工业园区）、星河民乐项目、龙岗中心城项目（龙岗购物中心）。星河地产在转向城市综合体、购物中心、商务地产等领域发展的同时，也将盈利模式从简单的物业销售转向商业物业全部持有。

富智商业点评：星河地产终于体会到深圳地块的稀缺性了，有时候光有钱没项目的时候，开发商也心慌。星河地产商业管理团队不错！哪天想要北上发展的话，下来的REITs将可以为星河地产兑现出更多的人民币。

七、深国投商置转型商业地产全能选手

9月27日，深国投商置与新加坡嘉德置地集团及嘉德置地发起成立的基金达成涉及33个项目的资产置换协议。从此，深国投商置等于宣布全面介入购物中心开发和管理的各个环节，从以前的商业地产开发商转型商业地产开发运营商。

富智商业点评：上次做客深国投商置，觉得很想说一句类似广告语：深国投商置转型，我看行！他们这次转型真的可行，只是要多研究盈利模式及对业态组合要更大胆些，毕竟谁开购物中心的目的就是挣更多的钱，提高回报率后怎样融资都行。

八、重启中英街

中英街曾经云集了世界各地多种品牌的免税商品而成为闻名国内的“购物天堂”，但由于经营上缺乏科学的商业规划指引，一些不法商家售假售劣，强买强卖，欺客宰客，严重损害了中英街的声誉。今年7月，在市委、市政府的指示和要求下，中英街的商业发展重新进行规划，由富智商业地产顾问机构独立完成的《中英街商业定位及经营管理方案》顺利通过了发展商和区政府专家团的评审。

富智商业点评：中英街重启更多的是利用二个优势，一是国外商品免税，跟香港的一样，二是租金便宜，租金可以相当于香港同类市场的十分之一，且人工成本也低。另一个要注意的是合作商一定要选好香港有实力的商业投资集团，以保证国际折扣商品经销商或代理商的引进。重启中英街将对深圳有正面的影响。

九、华南城上市9月底香港正式挂牌

华南城于9月17-22日作公开招股，9月30日华南城挂牌上市编号"1668"1668.HK。9月11日，华南城香港首次公开发行(IPO)展开路演，集资最高31.5亿港元。该公司计划把是次集资所得用于发展旗下的物流及交易中心，包括华南城第二期工程、南宁华南城等。消息指出，华南城是次拟发行15亿股新股，美林为其上市保荐人，当中九成为国际配售部份，剩余为供散户认购的公开发售部份。

富智商业点评：在香港上市的国内第二家商业地产开发商（第一家是人和商业），华南城的盈利模式跟人和商业的有点类似，其实质都是资产实现增值对每股收益的贡献远远比租金收入的大得多。宝龙地产也于10月14日在香港联交所上市，我们希望更多的国内商业地产开发商出去融资，再回来建设。

十、深圳中航城启动改造打造最豪华都市综合体

7月29日，华强北改造的首个项目———深圳中航城正式启动，并在深圳地产界首创银团贷款的模式，四大银行联手为其“输血”19.5亿元。按照规划，深圳中航城规划改造完成后的总建筑面积达82万平方米，其中办公22万平方米，商业23万平方米，住宅和酒店22万平方米，将成为集五星级酒店、超甲级写字楼、国际服务式公寓、城市级购物中心、高档住宅公寓为一体的城市综合体。

富智商业点评：深圳的超大型综合体比较少，能撑起超大型高档综合体消费的国内城市也就那几个，李嘉诚一直看好深圳的消费力，可惜合适的机会太少了，这次终于把握住。

注：以上信息源分别采集于南方都市报、深圳商报、深圳新闻网、信息时报、观点地产网、21世纪经济报道、新华网、联商网等媒体，富智商业地产顾问机构特此对上述媒体及作者表示感谢.