2010年我国商业地产市场前景分析

　　1、经济开始复苏，支撑着整个商业地产市场。

　　中国国家统计局周四(21日)公布，2009年四季度国内生产总值(GDP)年率增长10.7%，基本符合此前预期，09年全年GDP年率增长8.7%。09年12月居民消费价格指数(CPI)年率上涨1.9%，好于此前预期的上升1.6%。去年12月工业品出厂价格(PPI)年率上涨1.7%，也好于此前预期的上升0.8%。

　　2、地级市和县级市的市场潜力巨大，前景看好。

　　相对于大城市，中小城市的商业网点建设落后很多，很多在大城市呆不下去的中小开发商特别喜欢到这些小城市去淘金。据统计数据显示，我国县级市374个，另有1636个县（自治县、旗、自治旗、特区和林区），这二项合计就是2010个县级，老商业区改造和新区商业地产需开发之量实在庞大，由此可见，随着城市化进程加快，这些城市的市场潜力巨大。去年10月25日万达集团就宣布进军县级市，在绍兴柯桥举行了柯桥万达广场奠基仪式，万达常常具备领头羊的作用，相信在2010年大家可在2010个县级城市获得如意的项目。

　　3、营运管理尚未完全重视，商业地产价值有较大想象空间。

　　相对于价格在高位整理的住宅市场，很多商业地产项目的价值并没有被充分挖掘。比如深圳很多社区的商业裙楼商铺售价还比不上楼上住宅的高，2008年深圳商铺每平方米均价为12832.98元，而同期住宅的均价是12908.77元，待09年数据出来后也可以发现社区商业地产的售价还是比住宅的低些，当然，这个数据有一定的局限性，原因是深圳商业区的大型商业地产项目多以开发商自持为主，销售的多为社区商业裙楼。但是，按照商业区商铺均价是住宅均价的4-10倍的规律，各地很多商铺仍处于估值洼地，其价值将可通过整体运营管理进一步提升商铺价值。

　　4、一铺富三代的投资观念，使商铺一直被认为是风险较低的投资品。

　　一直以来，我国投资者都有“一铺富三代”的投资传统，投资商铺不仅可以自己经营商铺，也可以出租商铺收取租金，同时还可以获得资产的增值部分，这就使商铺成为长盛不衰的家庭投资品，40年的收益真的足够富三代，有的甚至与住宅一样的年限——70年。当然，买商铺是有技巧和专业知识的，有些商场内的商铺有时令购买者头痛不已，后悔莫及。

　　5、REITs 的推出，将是快速发展商业地产的催化剂

　　去年8月，由银监会联合央行草拟完毕并负责解释的《房地产集合投资信托业务试点管理办法》出台，使银监会版的REITs将先于证监会版的REITs 推向市场。REITs 将为商业地产开发商筹集更多的资金开发新的商业项目，使开发商重视商业运营的同时，在获取退出资金后再进入新商业项目开发的良性循环。如此良性循环，将是我国商业地产开始进入一个全新结合资本的开发与运营时代。

　　6、新保险法允许保险资金购买不动产，将提高商业物业成交价格。

　　去年10月1日新《保险法》规定，保险资金可投资的不动产包括购买自用办公楼、廉租房、商业物业等（不包括住宅），平安保险在这方面的确做得不错。大家都知道，保险资金都要寻找一定的投资渠道，否则放在银行吃利息不亏才怪，而商业地产项目相对来讲，既能保值甚至升值，又有比银行利息更高的租金收益，显然商业地产项目将受益于成为保险资金。而这些险资的入市，将促使成熟或半成熟商业地产项目整体销售价格提高，从而刺激开发商们积极且理性地开发商业地产项目。

　　7、境外投资基金的积极关注，也给商业地产的开发带来新的资金。

　　除通过一些渠道直接投资国内商业地产项目外，境外投资基金也通过上市公司的增发等途径投资在香港上市的国内商业地产开发商，间接参与国内商业地产项目。目前，国内商业地产开发商已有2家企业在香港上市，他们是人和商业和华南城，境外投资基金非常容易介入香港上市的股票增发。