商业地产新融资模式变革

房地产是资金密集度较高的行业。因此，上市是很多房地产开发企业梦寐以求的目标，也是开发企业迅速发展的手段。上市，可以为企业带来大量的资金，帮助企业滚动开发。但是，基于企业的盈利情况、企业规模、企业的发展规划等因素，或多或少都会影响企业的上市进程或资格，因此，并不是每个开发企业都可以顺利的上市。商业地产也不例外，而且，商业地产的开发对资金要求更高。

商业地产不同的运营方式与资金运作模式

由于商业地产与房地产的开发模式与物业类型区别较大，不同的商业地产项目分别有不同的运营方式与资金运作模式。因此，在进行商业地产项目开发时，必须根据项目类型的不同，拟定不一样的开发模式。

商业地产从最初的地摊式摆卖发展至今业态丰富的Shopping mall，无论在开发模式、业态变化还是投资模式都发生了巨大的变化。商业地产可以说是房地产发展起来的衍生物，最初的开发模式，很多开发商也是依照房地产的开发模式进行复制。从资金的回收方面看，很多开发商直接就将商业地产当作现金提款机，希望通过售卖，可以快速回笼资金，而没有考虑对物业的长期持有实现升值和增加企业的稳定收入。

    商业地产必须遵守的经营法则

一般的商业地产项目或者选址在正趋成熟商圈的社区商店街，要成功运作有个“一三五”法则：一年的开发期，三年的培育期，五年以上的成长期。而百货公司、购物中心和大型专业批发市场要求更高，要有个“三六九”法则：招商开业后的前三年培育，中三年调整巩固，后三年即到了第九年后迈入稳健的成长期。这和住宅市场短线投资，快速获利不一样。当然，商业地产也能够快速获利，只是运营模式不同，要给后期的经营管理留下一个解决现金流的支撑，没有足够的资金实力、没有等待漫长的回报期的耐心、没有商业经营的经验和开发能力，就不要轻易涉足商业地产。

商业地产与住宅地产不同的开发模式

商业地产开发是一个长期的投资行为，没有强大的资金实力或后续资金的支持，或者不能适应新的融资模式，到资本市场上去融资，仅以开发房地产的传统方式去开发商业地产，其结果可想而知。事实证明，以短期的融资行为来支撑长期的投资行为，是造成大多数商业地产项目因资金链断裂而失败的重要原因。

商业地产与住宅开发最为主要的差别在于投资回报的周期性，住宅产品可以在相对短期内实现资金的快速回笼，而商业地产则更多有赖于长期的租金回收，但如果运作得当，商业地产之收益总额将可能远高于住宅开发。而且，现在很多房地产开发企业都希望可以涉及资本运作市场，拥有高现金流的商业物业就是最好的资金来源保证。因此，租赁型的商业物业对有意上市的开发企业是非常重要的。

在中国商业零售市场快速增长的良好背景下，业已完成阶段资本积累的内资发展商开始踊跃介入商业地产领域，以只租不售的模式进行跨地域大量开发，典型如华润、中粮、保利等地产企业，成为中国地产领域现阶段发展的新特征。

    商业地产的融资模式发生变革

目前，商业地产的融资模式，也在发生革命性的变革。在政策调控、房地产贷款的门槛大为提高情况下，国内房地产开发商另觅融资渠道的诉求也空前强烈。其中，房地产投资信托基金(REITs)，一种公开上市兼具税收收益的房地产金融产品，可以一试。单靠自有资金已经“落伍”了，新的时代要适应新融资模式的革命性变革；新融资模式必须要依靠项目有科学的定位和是一个能够旺场的地方。

REITs就是房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写。从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

REITs有利于提高地产企业之融资效率，优化资产负债结构，开发商将旗下之商业地产打包上市，可为其提供更灵活、更方便的融资方式选择。因此，愈发受到开发商的重视。虽然目前中国大陆尚未正式开通REITs，但境外上市的成功先例以及对政策放开的乐观预期，亦推动了内资发展商的投资热情。

针对内资发展商加速进入商业地产开发的现状，项目在运作时应特别重视前期定位及设计工作的开展，不可过于匆忙，否则将会对未来招商及经营造成重要制约，以致于影响到长线策略的实现。