房地产调控对商业地产的影响

房地产调控对商业地产的影响

本月国务院及相关部门出台了非常有力度的房地产调控政策，旨在遏制住房价格的非理性快速上涨，这一政策效果也受到了大部分有实际居住需求居民的期待。而对于商业地产来说，房地产的强势调控对其影响又是怎样呢？先看看本月政府及相关部门出台的政策：

4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

4月7日,国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序。

4月11日,中国银监会主席刘明康表示,银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告,并称房地产风险敞口大,要严控炒房行为.银监会表示,银行不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平.北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%。

4月14日,国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适度增长,坚决抑制住房价格过快上涨,并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。

4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。

4月17日,国务院下发“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”，除明确4月15日的相关政策外，还针对各种名目的炒房和投机性购房，明确提出“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”。

4月19日,住房城乡建设部网站公布了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，针对房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为提出了四项举措。

由上可见，这些政策对住宅投资客和投机客的打击是致命的，这些投机客们以后很难在具有单边上升走势期货特征的住宅投机中发现有较大“杠杆效应”作用。而对于同样需要50%首期的商铺投资，因商铺价格在近几年的涨幅中不太大，原先的住宅投资及投机客可能会逐步进入商铺的投资领域，这样就会对商业地产构成一个小小的利好，当然这只是一个销售环节。

对于开发环节，今年第一季度的数据显示，房地产贷款在信贷总额的占比超过32%，这是非常高的比例，下来银行肯定会大规模收紧对房地产的信贷额度，最终将导致那些依靠银行生存的开发商出现资金断裂的可能。记得2008年的房地产调控，很多这一类型的开发商都有那种“生不如死”的感觉。因此，对开发环节来说，调控是一个大利空。

对于运营环节，富智商业地产顾问认为，不同类型的商场和市场，其影响是不一样的。对于一般日用消费、食品等相关的商场和市场，其影响比较小；对于高档及耐用品市场，其影响还是比较大的，毕竟有一些在房地产各个环节中受益的消费者出手再也没有以往那么大方了；而对于与房地产有较大关联的专业市场，其影响最大，如建材家居市场。记得2008年的调控，很多这类市场的销售额同比下降50%以上，可见影响之大。