中国商业地产发展中的三个“五年”

    利字当头，能做商业不做商业的开发商就不是开发商！

    中国的商业地产发展时间就在近十年，前五年(00-05年)全国的大型购物中心（SHOPPING MALL）、专业市场、物流中心项目蜂拥而至，盲目上马，管它能不能建，反正能卖就行，于是乎全国抬头低头都是“SHOPPING MALL”，开发商玩得是一个概念、一个泡泡，大吹特吹，什么“一个铺养活三代人”、“要想富就买铺”……那是开发商在忽悠，策划人在高歌，投资者在滴泪的过程，根本不知道什么叫商业规划？什么叫商业定位？或许说知道也不会去理会，更不要说专业的商业运营管理了。据不完全统计，中国第一轮的商业地产，90%都死在了后期运营管理，因为开发商的主要目的都是以商业为名行地产之实，自己攒得盆满钵满，走了！留下的都是投资者无穷无尽的伤痛，没有统一的规划，没有统一的管理，曾经许下的“山盟海誓”都成了过往云烟，甚至连最基本的物业管理都不能保障，最后不管投资者死活，任由自生自灭了。全国最典型的案例莫过于万达广场，2002年，万达集团与沃尔玛联手，在全国一、二线城市疯狂圈地，政府一听沃尔玛要来了，连儿子都可以不要了，把自己的“心肝”都掏出来了，用低廉的价格出让了最宝贵的商业用地，换来了世界500强的一个政绩工程、面子工程。短短两三年时间在全国开出了近30个万达广场，“挂羊头卖狗肉”，沈阳万达广场事件让这个商业神话一夜之间化成泡影，投资者欲告无门，欲哭无泪，少则百万，多则千万的投资到最后连租都租不出去，有的大伤元气，有的倾家当产，实在是惨不忍睹，仅南昌万达广场一个项目，万达集团就卷走了3个亿，有十来个做品牌代理的朋友2003年花几百万买了万达广场的商铺，现在七年租金总额还没有收回一个零头。

    商业地产发展的近五年（06-10年），从发展的势头来看是相对倒退的五年，同时也是从盲目走向理智的五年，投资者刚从惊梦中苏醒，开发商也似乎收敛了很多，投资者知道商业地产的水太深，不敢轻易试水了；开发商就说商业地产是大学生做的功课，住宅地产小学生水平就可以了。从开发商这种极端、片面的认识就知道，商业地产不好玩了，咱哥玩住宅去！这里面最主要的不是大学生和小学生的概念，而是一个行业和另一个行业的概念，中国的商业地产大多数是外行在做商业，销售代理机构也没有招商和运营管理经验，在商业运营方面只充当了一个招租角色。招商运营公司随着市场的需求也慢慢从后场“踢”到了前卫，以前被开发商抛在脑后，现在才一步一步探出个头来，逐步显现商业规划、商业定位及商业运营管理的重要性。近两年，定单式商业地产应运而生，开发商从拍地开始，就逐渐有了商业规划、商业定位、商业布局的概念了，开始知道要做商业先请一个专业的商业运营公司提前介入了，才有了真正意义的招商、运营管理了，而不是做好了来招租了！同样以万达集团为例，这些年他们痛定思痛、死后复生，创下了中国商业地产定单式新一代的“万达模式”——“四菜一汤”（四菜：百货、超市、餐饮、娱乐；一汤：内商业街），通过内商业街（商业走廊）将这四个主力商业连在一起，形成一个综合的商业群体。

    下一个五年（11-15年），随着国民经济的不断发展，国民消费力水平的不断提高，国家扩大内需拉动经济的政策进一步夯实，“穷则买房，富就买铺”的投资理念可加以推广，商业地产又会迎来一个新的发展高峰，同时国家出台新政控制住房价格平民心、安民愤、护民生，对商业地产的也带来了良好的发展机遇，商业地产通过十余年的发展也逐步走向成熟、规范，一部分大的开发商正在一步步向商业地产运营商转型，甚至专业做商业地产，万达、万科、保利、绿地等地产巨头开始组建自己的商业运营团队，着力培养自己的商业运营人才，我想不久的将来，商业地产就不是外行来做了，会有越来越多的开发商的身份会发生微妙的变化，它不仅是地产商，也可能成为出色的运营商。