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商业地产股世茂股份swot分析
近二个月世茂股份（600823.SH）跟随着地产股的大幅下跌，幅度接近50%，令长期看好这只商业地产股的投资者痛心不已，损失惨重。经大股东资产注入后，该股作为上市公司中拥有最多商业地产储备土地（约800万平方米的规划建筑面积土地储备）的公司，值得商业地产投资者关注。
优势：1、土地储备多且成本较低。截至09年12月末，公司在全国经济发达长三角和环渤海湾区域19个大中城市合计21个项目中，拥有近800万平方米规划建筑面积土地储备，楼面土地成本每平方米仅为1600元左右，计划于未来1-2年内，将商业地产土地储备增加至1000万平方米以上。说明具备较大的发展空间，将与万达、宝龙、深国投商置、人和商业等共同构成中国商业地产第一集团军。2、公司沈阳、福州、芜湖、常熟、昆山和绍兴等地商业项目已经陆续招商，法国超市巨头欧尚、马来西亚百货巨擘百盛等超市和百货主力店已经安营扎寨，大卫杜夫、都彭和cerruti1881等品牌巨头也已入驻，09年新增5副地块，占地面积合计65.53万平方米，预计建筑面积188.51万平方米。说明开始进入运营初步阶段，为下一步大规模的运营积累经验。3、逐步转专注商业地产，做商业地产专业运营商。目前各种物业的比例是：商业40.24%、住宅33.37%、写字楼18.58%、高级酒店7.81%（实际上广义商业占比是66.63%），公司未来将逐步转型全商业地产，将对打造具备超强竞争力的专业运营团队和拥有重要客户资源大有帮助。
劣势：1、盈利模式以销售为主，这种模式也说明该公司对商业地产开发运营的理解不够深刻，公司开发的产品中有70%为销售，仅30%租赁，商铺销售比例过多，不容易把项目的运营做好，不利于公司的长期收益。虽然销售比例大可解决短期公司收益，但一旦形成成熟的运营管理团队之后，公司应该逐步减少销售面积。2、目前尚进入商业地产运营管理初级阶段，公司从住宅开发转型商业地产开发，缺乏深厚的商业运营底蕴，大量的项目将考验公司的商业运营管理能力，商业运营这东西的技术含量远远比销售的高得多，特别是对长期盈利能力极有影响的业态组合规划设计等项目的定位策划内容更应重视。3、很多三线城市的低价土地位置相对较偏，形成成熟商业区尚需要足够多的时间，而不是三、五年就能搞定的。4、虽调控政策没有涉及到商业地产销售，但对开发环节的资金有较大的影响，而且未来短期内，政府将可能开始对商业地产征物业税，对商业地产销售也有较大的影响。
主营构成 (单位:万元)
截止:2009末期
产品行业地区 主营收入 同比增长 主营收入占比 主营利润
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房地产租赁 3410.40 -- 3.21% --
房地产销售 101173.83 64.57% 95.32% 42721.85
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机会：1、虽一季度有部分资金流出，但该股的人均持流通股(股):10313.8，主力资金控盘程度较高，说明大资金还是看好该股的未来发展。2、近期跌幅过大，存在较大的反弹机会。
控盘情况
2010-03-31 2009-12-31 2009-09-30
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股东人数 (户):46380 31878 35181 35838
人均持流通股(股):10313.8 15005.8 13597 10017
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威胁：市场资金压力较大，投资者对市场的预期也较差，大盘面临继续下探的可能，地产股也难免受牵连。
展望：公司2010年到2012年总体目标是销售面积分别达到66万平米、94万平米和111万平米，实现销售金额73亿、102亿和116亿元，因此有券商研究所最近预测2010年、2011年实现每股收益为1.04、1.44元。 但我认为这个预测值过于乐观，目前开发商的资金压力尚未体现出来，一旦资金压力出现，商铺同样要降价销售，对公司利润的影响还是很大的。另外租赁收入对于新开业项目来讲，投资回报率不会太高，前三年平均年回报率能达到3%已经是很不错的。建议公司需高度重视商业运营管理团队的打造，长期收益就得靠这个商业团队了。公司拥有较大量低价的土地储备，并立志专注商业地产的开发运营，将来的发展潜力还真是看好。（作者吴德云：美国格理金融咨询集团商业地产专家顾问，曾为十多家境外知名投资基金提供商业地产咨询服务，深圳富智商业地产顾问总经理，具证券业从业资格）
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