商业地产股—华联股份SWOT分析

优势：1、公司在2009年开始，计划公司经营定位为社区型购物中心，努力寻找优质商圈，开发项目定位为面积在5万平米左右、辐射商圈5公里范围、周边居住区较为密集的商业地产项目。公司将致力于社区购物中心的开发与经营管理，通过自建、租赁、受托管理三种途径获得店铺资源。公司计划09年起每年开设三家以上的购物中心，力争经过5年的时间成为社区购物中心的领导者。公司专注于商业地产中的社区购物中心，规避了城市核心商业区中的购物中心的激烈竞争，这种购物中心亦称邻里中心，以大型综超作为核心主力店，其余以社区商业和休闲服务业为辅，客户群相对稳定，租金也相对稳定。2、大股东是拥有较多自有、合作开发商业地产项目的经济实力雄厚的北京华联集团投资控股有限公司，未来对资产的逐步注入有较大的想象空间。3、北京华联集团投资控股有限公司及旗下企业具备极其丰富的商业运营管理经验，对一些不成熟项目存在有低价买入使其快速增值的可能，同时对公司商业运营管理的完善大有帮助。

劣势：1、核心主力店为关联方华联综超，经营面积及租金水平决定着公司的租金收入，即长期收益。2、目前租赁业务的收入占比还比较低，要完成转型尚需一个漫长的过程。3、相对于万达、宝龙、世茂等超大型商业地产开发商，公司目前更多的是收购资产后通过运营管理环节提高物业商业价值，相对来讲扩张的速度较慢。

主营构成  (单位:万元)                   截止:2009末期

 产品行业地区     主营收入   同比增长 主营收入占比 主营利润

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 商业零售       31370.19   -3.11%   73.07%    4514.14

 租赁及物业管理     7740.82  290.95%   18.03%    3027.30

 合计         39111.01     --   91.11%    7541.44

机会：1、股东人数在最近三个季度递减，说明有资金逐步收筹。2、最近2个多月跌幅高达40%，中线存在反弹的机会。

股东户数

 截止日期  股东户数  环比增减 环比变化(%) 人均持股

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 2010-03-31 28280     -3056   -9.75   8812

 2009-12-31 31336      271    0.87   7952

 2009-09-30 31065     13332   75.18   8022

威胁：短线各类指标走弱，有可能继续下探寻底。

展望：专注于邻里中心将会使物业收益稳定化，而收购未成熟物业将为公司带来资本方面的快速增值。在人民币升值预期下，该股中长线可关注。（作者吴德云：美国格理金融咨询集团商业地产专家顾问，曾为十多家境外知名投资基金提供商业地产咨询服务，深圳富智商业地产顾问总经理，具证券业从业资格。本观点仅供交流之用，不作为投资建议，由此操作，自负盈亏。 ）