西单商圈商业发展初探

北京昭邑零商管理咨询公司 助理咨询师 刘恋

一、西单商圈的性质及主要特征：

西单商圈属于传统的商业核心商圈，主要体现为客流量大、全客层、多种商业并存等方面。其消费群体主要为中低档消费群体，混有少量高端群体，其原因是取决于西单商圈的定位，商圈内即拥有百货商场，又拥有购物中心，加上娱乐与休闲场所等，这样的市场定位使西单商圈成为可以满足各阶层消费群体的需求，同时成为西单商圈发展的重要因素。西单商圈的主要特征主要体现在以下4个方面：

1、 全客层、大客流量：

西单商圈的市场定位吸引了各阶层顾客的消费群体，例如商圈内包括百货商场、购物中心、餐饮、超市、娱乐设施等，消费群体不仅是去百货商场购物的顾客，连周边的居民也成为西单商圈消费的主要群体。除此之外，商圈的其他消费对象为北京常驻人口及外地游客。根据数据显示，人流量达到每天25万人次，其中外地消费占人流总量的1/4。 西单商业街日均客流量在20万人次以上，周末在40万人次左右，节假日高峰每天能达60-70万人次。

2、 收入及消费能力

自2001年以来，中国人均收入上升的速度较快，尤其是一、二线城市的人均收入使得中国消费者在金融危机时成为全球最有消费能力的群体。消费者在西单商圈购买的行为主要体现在消费次数上。因为商圈内包括各阶层消费领域，所以消费者可以把的消费金额分成若干份，消费在高中低当不同的区域里。因此受益的是商圈内所有的经营者。无论顾客属于哪一个阶层的消费者，到西单商圈就会成为有能力的消费者。

3、 业态分布状况：西单商圈包括百货大厦、购物中心大型超市、办公大厦、便利店、专卖店、折扣店、电器城、饭店、娱乐休闲广场等。例如：君太百货；大悦城等购物中心；西单文化广场、科技官场等休闲场所；KFC、BrugerKing等受中年人以下的顾客喜爱的快餐店、风味小吃等。西单商圈共有约179家店，其中大型商场8个：有中友百货，民族大世界，明珠商场，西单购物中信，西单商场，华威大厦等，占北京大型商场总数的1/10。相比之下餐饮、娱乐场所的面积相对少一些。

4、 环境状况

西单商圈成为北京所有商圈中最具有人气的商圈。不仅有主要的百货商场休闲广场以及吃饭的地方吸引客人。 其中最主要的百货商场中君太百货与西单大悦城给予消费者最优质的购物体验，其中商场中的装饰及品牌成为吸引消费者消费的主要原因。交通的便利使得周围的居民以及南北的顾客都成为西单商圈的主要客源。除此之外，政府给予西单商圈更大的支持，例如商圈的扩建、管理、交通及城市规划等方面。

二、商圈发展沿革：历史，大纪实

西单商圈类型属于传统商圈范围、城市级别及中高档定位，具有50多年商业发展史。其发展史分为4个时期：

1.萌生期：在50年代末-60年代间，由于新中国成立，北京区域规模扩大，人口西移，形成了西单商圈的顾客群体，推动了西单商业区发展。

2、形成期：60-70年代，由于商圈的规模逐渐扩大，出现了供应商极其缺乏的情况。加上西单商圈成为提供周围居民生活需要品的最主要的地方。因此，西单商圈迅速的成为满足各阶层顾客需求的供应中心。并与前门、王府井构成北京最大的三家商业中心。

3、发展期：1978-1993年，西单商圈经历了改革开放后，商品的种类增加，商品流通性活跃，促使西单商圈商业发展速度加快，规模扩大，供应商机会增多。于此同时政府加强并提高了西单商圈周围的硬件设施水平，促使了西单商业区有了进一步的发展。

4、整体规划建设期：1993年以后，由于政府对城市规划有了进一步的政策，1992年时提出了繁荣西单、发展西城的策略，政府以将旧城改造与道路扩宽、房地产开发及商业重建相结合的方式，为现在的西单商圈的发展奠定了基础。至2010年10月，政府实现了由传统商业区转向现代商业区的改变。实现了有单一商业业态向多种业态，由单一交通干线向多元立体化交通系统等的转变。

三、西单商业的现状：其主要的特点有以下4个方面

1、Product: 商圈内存在的产品类别、产品的价值与价格的体现等都决定了西单商圈的环境。由于商圈内拥有不同种类、不同层级的产品的原因，称为了吸引及聚集客流的主要特征。例如西单大悦城与中友百货、华威、西单商场之间较大的区别可以体现出这一点。

2、Price: 价格决定顾客的购买行为中最重要的部分，各主要商场都存在一些打折扣的现象。不同的价格能够满足不同阶层人的需求，也是西单商圈吸引不同档次消费这一因素。

3、Place交通：商圈在2个地铁线的交界处，使得商圈周围，甚至南北的客流可以方便的到达商圈进行消费。除此之外商圈内有公交车站。

4、Promotion: 促销活动更是使不同阶层的顾客聚集在商圈内。由于商圈涉及到休闲、饮食及娱乐场所，所以任何地方的促销活动都会使整个商圈获得利益。君太百货中的女装有打折扣的。大悦城因为换季所以也推出的促销，但是目前商圈内的促销活动的范围还不很高的。

四、未来发展趋势

总结及启示：

1、 传统商圈历史发展的过程及特点:

自动行成：西单商业区的形成是由于城市规模扩大的原因造成的。北京城市西部的扩建及国家对于未来人民生活的规划的建立与改进，形成了人民对于商业服务的需求。这也是形成西单商业发展的必要因素之一。

成长迅速：西单商圈经历了50年的历史，从初期到成熟时期的发展大约需要30-50年的时间，然后西单商圈从初期到成为市级商业中心仅用了10-15年的时间。商圈发展的同时各种业态的进入弥补了商圈的不足，并成为业态最全面的商圈，推动了西单商圈的迅速发展。

指导规划：政府对于西单商圈商业的规划起到很大的作用，政府同意的规划建设使商圈突出了完整性和分布集中等特点。1983年，华威大厦得以改造，1996年“西西工程”的建设带动了西单商业区走入现代城市规划的建设中。

一个传统的商圈的发展过程，以西单商圈为例，西单商圈商业去的萌发、形成、繁荣和发展，都与国家及城市的经济发展状况相关。正是因为商圈发展的初期，北京城市规模正在扩大，人口西移，才给予商圈发展的机会。其次，商圈形成期时，由于中国改革开放，使得大量的产品种类涌入中国，是人们的生活质量及方式发生了重大改变的原因，商圈结构逐渐发展改变，加快了西单商圈的商业发展。那么预计西单商业区未来的发展和规划主要因素是城市及经济的迅速发展，加上地产开发与商业设施的结合。

2、 传统商圈主要资源：客流、交通、商业氛围

主要体现在商业功能、交通功能、整体环境、业态结构调整与分布等方面。首先西单商业区东西方向则有很多国家级的公共建筑，例如民航大厦、民族文化宫等。南北方向则有西单商场、华威大厦、西单文化广场、首都时代广场、民生银行等形成了大型综合性的商业中心。商圈内更有餐饮娱乐业，使之成为全面的多功能的现代化商业区。其次，通往西单的交通路线逐渐变多、畅通且便利。 2000年西城区政府实施了西单商业区的改造，针对客流大的区域进行了改善，建起了空中走廊，起到了店铺之间的客流互换作用。再者，西单商圈的整体环境的建设主要体现了由人为中心，分别与建筑、交通、环境之间的关系，满足人们对大都市的需求而设立的环境。最后，西单商圈的业态结构的调整造就了良好的购物氛围。商圈中包含各类的企业、商家约179家，例如西单文化广场地下商城、科技广场、中友百货、时代广场、明珠市场、图书大厦、广州大厦、现代汽车等，使得商业区的业态更加丰富。例如中友百货定位为青春时尚，吸引这众多的年轻客源，加上九层的自助歌厅，中友百货业态全面，在2002年是中友百货销售额突破10亿元的收入。其次西单赛特商城进行了有高档精品调整为面向中年女性的中档定位也取得了大的突破。因此，随着商圈与企业的调整，促进了商圈的繁荣及稳定的发展。

3、 西单商圈对其它城市核心商圈发展的意义

西单商圈的发展值得借鉴的就是传统商圈的意义，商圈的发展过程中有很多方面都是值得其他商圈发展时值得注意的。首先是商圈的结构调整，商圈硬件的基础设施配备，高效率的交通与客流的互通，城市及经济的发展状况，政府支持等方面。因此商圈发展的成功在于这些方面的互相弥补与支持，进而推动了整个商圈的发展。随着人们生活水平的提高，人们就会去交通便利的商圈去消费，因此商圈的定位、结构调整等方面都要与交通便利方面的结合，才能造就商圈发展的成功。

此外，正是因为一些商圈没有考虑到这一点，所以发展落后，例如天桥百货商场，在大天坛文化商圈之中，天桥百货商场属于北京最早十大百货商场之一，其市场定位为“民俗商品第一家”，其顾客定位为游客和社区居民，其消费价位低于其他商圈价位。天桥百货商场建于1953年，经营状态与市场环境的变化有很大的关系。由于城市改造，天桥百货的顾客群逐渐的减少，客流也被其他商圈吸引，对百货经营造成了极大的困难。1990年后，众多百货商场的开业使得天桥百货陷入更加困难的环境。例如长安商场、燕莎、赛特、百盛、中友等商场。其消费群定位、交通便利、结构调整等各方面都没有得到发展，因此对天桥百货商场没有的到更好的发展。