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SHOPPING MALL城市综合体是一种集购物、餐饮、旅店、休闲、娱乐、旅游观光国一体的真正一站式消费埸所等，应该是现阶段中国零售业最有前途的新事物，国内不少专家 预测，mall将是中国零售购物形态的突破口!其实，Mall是中产阶级的一种生活方式，除了购物，它提供娱乐休闲一站式服务。Mall销售的商品和服务未必是最贵或最新潮的，而往往象征着进入主流社会，但主流却不失其多样性。青少年觉得mall很酷，放学后放假时流连忘返；成年人有事没事也爱逛mall，使之成为一种习惯和嗜好。。。
地产界素有“南万科，北万达”的说法，其中，最让人关注的无外乎是万科的“减法”和万达的“加法”——当内地第一市值的住宅地产公司万科专注于“减法”之时，国内最大的商业地产公司万达集团则在酝酿一个又一个的“加法”——同样是选择“专业化地产开发”的两家企业，却走出了两条截然不同的道路。咱们且看国内开发与经营MALL的泰斗万达集团有何过人之处？
订单式商业模式和娱乐三剑客
万达是在中国率先创立“订单商业地产”模式的，这个创新的发展模式使万达广场每个项目在设计之初就确定了大部分主力店，万达集团固有的众多合作品牌为万达广场日后的良好经营提供了坚实的保证。为了维持自身的品牌形象，万达与许多商家签订强制合同，但有趣的是，这些商家自愿跟着万达走，就好比“周瑜打黄盖”，一个愿打一个愿挨。原因在于万达养铺时间长，自身的品牌效应大，有利于营业额的提升。
另外，万达还有独家的自有的“娱乐三剑客”，影城、KTV、大玩家便是这三大法宝，在此基础上周浦万达还加入了桌球、健身等项目。江桥万达广场除了有商业中心、大规模纯住宅生活区、酒吧、餐厅，更有国际电影城、电玩城等非零售业态，真正做到购物、娱乐、休闲的多功能组合。只要进入万达广场，吃、喝、玩、乐甚至是衣、食、住都全部搞定。
万达商业地产的历程
初上商业地产开发之路的万达，凭着“挟天子（沃尔玛们）以令诸侯（商户）”的号召力，凭着占据城市核心商圈的得天独厚优势，凭着在住宅地产方面的多年开发经验，以住宅地产开发的思维，将商铺切割，一卖了之，因而埋下了祸根。于是，就出现了震动业内外的“万达多米诺”现象：以长春万达购物广场为首张骨牌，从东北到华南，开始倒塌，多个项目开始被商户投诉、媒体揭短，经营惨淡，问题层出不穷。万达的高层们未免四处救火，穷于应付。不可回避，万达在商业地产上踢出的漂亮的头几脚，也踢痛了自己。无庸讳言，在长春等地几个项目的问题上，暴露出了万达在商业地产开发上的一些思维盲点和战 略误区。下面我们来看看万达商业地产的历程。
第一代：单店模式
万达进入商业地产领域之后第一批做的六个店，分布在长春、长沙、南昌等城市的核心商圈，都是当地最好的黄金地段。模式就是一栋楼，总面积5万平方米左右，地下一层，地上四层；业态分层布局，地下是停车场，一楼是分割销售的小店铺，二、三楼是超市，四楼是电影城。
第二代：纯商业组合店
万达商业地产的第二代产品叫商业组合店，比第一代有进步：项目面积大了，达到10－15万平方米；业态也多了，有百货、超市、影院等五六个主力店，但是仍然没有把握商业地产的精髓。一是没有室内步行街，整个项目没有灵魂；店和店之间的联系也没有，人流动线设计不合理。二是纯商业定位，除了商业之外没有文化、娱乐、体育、酒店等别的业态。三是零售类比例偏大，占总经营面积80％以上。
第三代：城市综合体（ HOPSCA）
对于万达商业地产第三代的概念，一般是叫“城市综合体”或者“商业综合体”。 王健林认为HOPSCA（Hotel、Office、Parking、Shopping mall、Convention、Apartment）这个英文名能不能准确概括万达的理念，还需要再研究一下，应该再起一个能更好地表达城市综合体的英文名字。
万达定制式地产模式
万达集团目前已拥有35个大型城市综合体项目，其中开业18个，持有的租赁物业面积（包括开业和在建）约420万平方米。作为国内最早进行大规模商业地产开发的企业，万达商业地产品牌及其“订单”开发模式在业界具有举足轻重的影响，成为许多后续跟进的商业地产开发商研究、学习和模仿的样板。
下面我们就简单的说一下万达的定制式地产。
万达目前和17家跨国企业，其中有10家世界500强企业，签订了战略合作协议，双方约定了权利义务。战略合作协议大概有四个方面。
第一，共同选址，对每一个店址大家提出意见，书面确认。
第二，技术对接，一个店谁要多少平方米，高度，出入口、交通体系等等，每个战略合作伙伴出专业人员与万达的规划设计部进行技术对接，之后再正式签署确认书。
第三，平均租金。万达把购物中心作为长期发展的产业，假如一个购物中心有6家主力店，10家次主力店，那么16个合同谈判，恐怕得用半年时间才能搞定。为了快速扩张，快速发展，万达与所有加入合作的伙伴，都约定一个前提条件，就是接受万达的平均租金这个概念。全国的城市除北京上海以外分三等租金。这样做的好处是，每个店的租金具体多少不用再谈判，速度快。
第四，先租后建。签了租约之后，万达再投资。
这四点加在一起，叫做“订单地产”在国内为万达首创，现在国内商业地产开发商趋之若骛，以为可以复制可以信手拿来，其实万达的订单式商业严格地来说，是具有不可复制的，如果对万达的商业地产模式有一定研究的话，我们应该很清楚我们只能借鉴其某些标准或做法。
万达第三代商业地产城市综合体，就是把国外的室内步行街与中国的商业大楼结合在一起，同时在商业综合体中组合了写字楼、公寓、酒店等业态，商业中心里面增加文化、娱乐、健身、餐饮等内容。总结万达几年来的发展，正如王健林董事长所言：万达的成功主要是商业模式的成功。因为万达的产品尤其是号称第三代城市综合体的产品的成功不仅是商业的成功，更是投资模式的成功，万达从第一代单店和第二代复合店卖街铺到现在只卖非商业之外的产品如写字楼、公寓，既达成了综合体规模上的城市标志性象征的目的，又解决了产品链和资金链的最优组合和良性循环，正在逐步实现从原来以营销为导向的订单地产向持有型订单地产的重大转折，从而为真正的资本之路搭建了坚实的基础.。
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