目前国内持续升温的商业地产实际上还处于“成长期”。作为商业地产的领军企业，大连万达的开发模式一直是地产或商业地产开发企业学习的榜样；但随着中国商业地产的发展，我们有必要重新审视万达模式，以期从它的成败得失中受到应有的启示。作为国内最早进行大规模商业地产开发的企业，万达商业地产品牌及其“订单”开发模式在业界具有举足轻重的影响，成为许多后续跟进的商业地产开发商研究、学习和模仿的样板。
当前我国从紧的货币政策，对前期火热的房地产市场，抑制作用日益显现。然而商业地产以其利润较高、市场逐渐成熟，成为了房地产投资的良好“避风港”。近几年，商业地产的开发投资保持持续增长。据上海驰昂咨询(Sinotes)的研究数据显示，2009年，中国商业用房的投资总额是3965.36亿元，同比增长18.5%。然而，相当多的商业地产在建成之后，存在着前期招商或者是后期运营的难题，除去运作能力的差异，项目运营模式选择不当是难题产生的症结。商业地产的运营需要精准的商业开发定位能力以及后期的运营能力。也就是说，针对具体商业地产，合适的运营模式的选择至为重要。商业地产主要存在以下几种运营模式：
第一，“只租不售”模式，即在物业建成后形成独立产权，通过招商合作，以租金作为主要收入来源的运营模式，有利于统一的经营与管理。商业地产以出租作为惟一运营模式时，项目可行的前提是开发商必须先通过融资筹措到足够的资金，使该项目建设完成并投入运营。采用出租模式时，项目的规划、建设、招商、经营管理等都是专业性极强的工作。因此，开发商应该具备经营商的管理能力。只租不售模式既可委托专业机构进行出租招商，也能自行搭建招商队伍进行招商。
第二，“纯销售”模式，即商业地产项目在建成后，开发商为了快速套现，实现资金回流，将物业分解并分别出售给若干中小业主，目前阶段是中小型商业地产开发商的重要选择方式。这种模式的优势在于，开发商能够尽快收回投资，降低项目开发风险。
第三，“租售结合”模式，即开发商出售一部分商业物业，剩余部分采取出租经营，以获得后期的运营利润。它的特点是地产开发商占主导地位，和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，借助其品牌效应，提高该商业项目的地产价值。这种模式下，商业地产开发商能够充分发挥自身优势，通过规模效益降低项目建设成本。
第四，“售后回租”模式，是指开发商将商场分割成若干商铺进行销售，然后再以一定的投资回报将售出的商铺租回，整体交给发展商或第三方公司，进行统一经营管理。这种模式一方面可以通过销售商铺快速收回资金，另一方面可以获得物业的经营利润。
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