原创：说说商业地产与商业的共生模式

     好的商业地产可以给商业带来先天的物理优厚条件，而商业的良好运作会给地产的升值及后续开发带来源源不断的资源和动力。

     这个相得益彰的优势在地产开发的前期与后期都是存在的。商业与商业地产相互服务，共谋发展。

     如万达，在前期，引进各强势商业业态品牌入驻，在某种意义上决定了地产的价值和未来相关商圈的发展方向，就是有人想挑剔房产当前的立地条件，但是了解到有如此强势的商业业态品牌在未来给房产垫后，也不得不承认该房产的巨大升值空间。而商业房产在开发之前，就在纸上谈兵间为各商业品牌网点开发的实际需要进行了最好的量体裁衣，理想的合理的物业条件和合作条件给各商业业态品牌足够的伸展空间。

      在房产开发的后期或二期，商业的运作还可能为房产发期提供足够的现金流。这个怎么说呢。比如一个商业体中的含有百货与超市，这两种业态就供应商合作方式可以为地产赢得至少一个销售周期的存货和应付帐款的流动资产，在现金为王的地产开发中，资金链问题时有出现，而巨额商业流动资金的存在可以给地产开发营造一个财务缓冲的空间，实现资金链共享的机制，减少房产开发中的流动资金风险。

       某些商业地产为何前期招商要以联营模式为主导？也许单纯的租赁式百货招商会更好，这样在经营管理上承担的风险很小，但为什么不用这种模式？这里其实就牵涉到商业与地产的资金流共享问题。联营模式相对于租赁模式而言可以从外部各个供应商处获得更大的现金流，而租赁模式则不行，如果换成是自营模式，不仅谈不上引进外来流动资产，还要大量占用地产开发商自己就有限的流动资产。所以，商业地产在前期的招商中选用联营模式为主导，一方面可以为地产引入现金流共享，另一方面联营模式也降低了尚不成熟的商业管理系统自身运作的风险性。这是一个双向多层面考虑的结果。

       地产商如果还想进行另一网点的扩张，与商业抱团而行就是必要的，在第一个网点开发后，各方面资源成为一个整合体，人财物条件具备成熟后，进行下一步的复制与扩张将比第一个网点要容易的多，而这时，通过前期商业与地产的合作，总结了经验，避免了弯路，商业地产可以在开发效率上和资金利用率上达到第一个网点所不能企及的速度，而且受第一个网点的商业多元化运作影响，地产融资渠道也会由单一性变成多元性。地产商网点的开发也为与其前期合作的各商业业态品牌的网点开发带来最好最优先的机会点。商业与地产从此一荣俱荣。

         当然，通过第一轮的合作后，商业业态品牌在下一个网点的开发中虽会享有优先权，但是同时也会面临被选择和被淘汰的问题。所以地产开发如果是持续性的，会对相关商业业态品牌产生更大的吸引力，对地产的依赖性和合作性也势必加强。这一方面方便了管理管控，另一方面也可以调动所具商业业态品牌的积极性。综上，地产开发的战略性发展目标与前景最好能以年度为单位做好至少三年以上的规划，并公布于众。这样做虽然有画饼之嫌，但是确实是可以带来实效的。