商业地产：运营失败案例启示录二

2．项目定位错误：由于美罗城自身高端购物中心的定位与CBD商圈太过重合，特色的缺失让周围社区的居民没有养成家门口购物的习惯。为了改善经营，美罗城从开业起就频繁变换购物中心的业态规划，使得购物中心定位混乱，让美罗城在高端百货、外贸大集、社区配套商业三者间举棋不定。无自身特色的美罗城，在燕莎奥特莱斯、大成国际、CBD商圈的夹击下，无法让周边的居住人群形成规律性的消费行为，也不足以对区域外的消费者构成吸引力。也就是美罗城的决策者对其业态与项目整体定位长久以来一直缺乏科学与清晰的认识 ！在业内有一条原则：那就是一定的商业规模有其相适应的整体功能定位，商业项目定位于购物中心抑或还是百货商场，或主题商场等功能业态，其相应的主力店、业态比例都有不同的要求，如果规模没有达到一定的要求，而盲目提出不切合实际的定位（对于此笔者发现如今国内有不少商业地产项目前赴后继都有此弊端即盲目定位不切实际！），到最后成了一纸空谈，而招商和后续运营管理陷入困境便在情理之中了。

3．规划设计方面，从美罗城规划设计上来看，四栋商业楼相对独立，不能聚集人流没处理好，自美罗城开业以来人气不足， 缘于主力店入口动线设计不合理，沃尔玛的出入口与商业精品店铺没有关系没有起到锚店贡献作用，主力店与精品店铺的联系差，导致主力店与精品店人流无法互动，人流动线被阻断。因此，商业地产项目对规划有其特殊的要求，不同业态类别的租户对商铺的层高、荷载、进深等指标都可能有不同的需求，项目的结构、人流动线、物流动线、可视性、立面等每个细节都会对客户的体验观感造成影响，进而影响项目的经营。因此，笔者认为，美罗城作为一个负面典型个案，各企业应从中吸取教训，切勿以建筑设计代替商业规划，由于建筑设计师并非专业从事商业地产的建筑设计，会导致相应的建筑规划方案并不符合商业业态要求，而导致的运作失败。商业地产企业应把控原则，即首先要求设计公司在项目科学的商业定位指导下，以商业空间实用为基础的设计理念对整个项目进行规划设计。