宋业飞
序：今日之商业地产，开发如火如荼，讨论更是热火朝天，作为从事商业地产开发的一线工作人员，通过一定时间的积累与实践锻炼,略有体会，初步成文。本文将针对商业地产开发其中的一个关键思考点——战略展开论述。
关键词：战略 商业定位 SWOT分析 目标客群分析
一、什么是商业地产开发战略
1. 概念
商业地产开发战略，简言之就是商业项目开发的整体思路与指导思想，是项目开发、建设、运营等执行流程的灵魂。
2. 两大要素
要素一：投资回报期限的确定
投资回报期限的确定是项目开发战略中需要认真思考的前提要素，其也将以战略要素之一——公司实力为依据。公司实力将决定项目开发投资回报的期望与实际操作。
商业项目投资期限的确定，实际上就是租售比例的确定，项目租售比例的大小直接决定项目投资回报的长短。一般而言，项目若出售直接套现为主，其投资回报在5~8年内能实现，回报快的项目从拿地、开工建设到销售完成5年内就能完全收回投资。项目若以租赁为主，其投资回报以租金的收取为实现方式，其投资回报将比较长，一般租金与市场售价的经验比例为5%，当然随着商业的成熟，其租金呈递升趋势，正常情况下12~15年基本能实现投资回报。
要素二：项目商业定位
商业地产的定位是项目开发前必须明确的战略要素之一，它不等同于住宅的开发，其商业性远大于地产性，只有明确了其商业定位与商业规划（业态规划与业种选择等），才能规划匹配的商业建筑设计，接着才是项目开发建设等工作的展开。
商业定位是商业地产项目运作的方向与思路，不同的商业定位将决定商业体量、建筑、商业业态等项目运营环节的思考方向，商业定位设计还包括商业地产整体布局，商业整体业态布局、商业动线设计、商业广场的设置及商业各个不同功能的区域(包括天庭)以及各种配套设施等，商业内部能否形成良好的物流、人流、商流，商场外部能否有良好的商业形象，这些都是商业地产开发运作前需重点关注的问题。自然商业定位应成为项目开发战略的关键要素。（待续）联商专栏原创文章由作者授权发表，转载须经作者同意，并同时注明来源：联商专栏+宋业飞
