吴德云
近段时间，中国房地产泡沫的说法再掀波澜，境外媒体及研究机构纷纷发表相关文章，直指中国房地产泡沫正处于“破裂的前夜”。
人们不会忘记上世纪九十年代初房地产泡沫的破灭给国民经济带来的严重负面影响，留下了大量的烂尾楼和银行坏账。中国目前的房地产过热是否会重演十年前的一幕？ 房地产繁荣是好事，其对国民经济相关行业的拉动是毋庸置疑的；房地产“雪崩”是可怕的，对房地产企业的打击甚至是致命的。我国商业地产是否也存在泡沫呢？
随着住宅开发商利润率的减少，从2002年年初起，我国许多房地产开发商迅速挤入利润空间很大的商业地产。据国家统计局统计，2004年1-5月，商业营业用房投资458亿元，同比增长38.7%，占全社会固定资产投资额的3%，占房地产开发投资额的12.37%，商业营业用房施工面积为11092万平方米，同比增长94.7%，其中，新开工2734万平方米，增长23%，竣工2822万平方米，增长35.7%。
由此可见，商业地产的开发增长速度远远超过国民经济的增长速度。从这些数字来看，我国商业地产的投资开发的确是过热。但是，笔者认为，这未必是泡沫。
泡沫的中心是房地产出现价格高、空置率高、资金持续涌入三大现象。我们逐个来分析价格、空置率和资金这三个因素。
价格：商业地产的利润就体现在商铺的销售上，商铺价格的高低也决定了整个项目的利润大小，因此，制订高价格成为了商业地产商铺的必备策略。一些省会城市的最高价格高达8万元/M2、10万元/M2，有的甚至10几万元/M2，如重庆解放碑商圈最高的商铺价格达到16万元/M2。而一些中小城市的临街商铺一般都要2~3万元/M2。
为何高价格的商铺容易被投资客接受？在中国，一直有“旺铺富三代”的说法，投资客往往乐意将商铺作为长线投资的品种，一可常年收取租金，二待商铺升值适时脱手套现。一般情况下，2~3万元/M2的商铺价格是经营者、投资客都可以接受的，经营者考虑的是经营业绩能否承受起租金，投资客的预期租金则是接近银行按揭款，哪怕再贴一些都不在乎，关键是商铺及整体项目能正常经营，以保证其商铺的增值。
除个别项目因受营销概念的炒作，商铺价格异常外，多数项目的价格并不背离租金。
空置率：广东省房地产业协会秘书长在年中曾透露，今年上半年，广州地产总体空置比去年同期略微上升0.1％，其中商业地产的地产空置率高达25％，上升速度快，内部结构不合理加剧。北京某资产管理公司的测算，到2003年第三季度，北京商铺的隐性空置率已经达到15％到20％，而官方数据统计的北京商铺空置率，一般在5％到10％之间，这是显性空置率。
北京、上海、广州、重庆等地都是商业地产的大户，大量的商业地产开发量造就了较高的空置率高。但是，这个数据并不是因市场需求少而产生的，而是由于开发商缺少对零售业运作的了解，未考虑入驻商家的实际需求，缺乏统一规划造成的。
根据WTO规定，今年年底中国将取消对外商投资商业服务企业在地域、股权和数量等方面的限制，零售服务业将全面对外资开放。零售服务业全面开放后，大量的国际商业巨头将大规模的进入我国各类城市，大型商业物业的需求量将进一步放大，一些原有空置的商业物业也将在开发商的改造和入驻商家将就中消化。
目前，很多中小城市存在着大量的临街商铺，这些商铺的经营状况令人担忧，商品来源杂乱、商品价格面窄、商品品类不丰富、业种规划凌乱、卫生条件差、偷税漏税等现象普遍存在，这些不利国、不益民的现象将在大型商业物业的兴起中逐渐改观。同时，广大消费者在大型商业场所购物消费也将成为趋势。
可以说，商家的需求和消费者的习惯将使商业地产的需求量越来越大。
资金：我国金融市场的个人投资品种不多且收益情况均不理想，这给商业地产开发商销售商铺提供了良好的契机。
自2000年以来，个人投资的主力品种——股票市场一蹶不振，大多数入市者的股票市值已蒸发了五、六成，收益情况惨不忍睹；期货则因九十年代的骗局多多而至今只有极少数人跟进，跟进者也是多亏少盈；银行存款利率更是低得可怜，银行也只成为很多人存款安全的地方；国债和企业债的回报率略高些，但亦不尽如意。据相关部门统计数据显示，2003年全国居民存款高达11.03万亿元，这个数据是很惊人的，其中有部分一直在寻找回报率高些的个人投资品种，而商业地产5%-12%年回报率的商铺当然具有很强的吸引力。商业地产开发商对这块资金市场十分青睐，如果能有10%的居民存款拿出来投资商铺，这块资金量就是1.1万亿元，相当于2004年1-5月份商业营业用房投资额458亿元的二十四倍。正因为有了这个巨大市场和可观的利润率，导致了大量的资金进入商业地产开发领域。
综合以上三个因素，资金持续涌入是存在的，而价格和空置率应处于正常的水平。因此，我国商业地产在整体上不能断定存在泡沫，而是处在正常快速发展过程中。但要警惕区域性商业地产泡沫的产生，特别是一些地级城市，如东莞等。
作者任职于深圳市富智商业管理顾问有限公司(www.focemall.com)——商业地产商业策划、商业招商、运营管理顾问机构
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