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早报记者 吴乐晋
日期:2004.03.11 产权分割式商场，是地产商把大商场分割成小产权出售，然后统一返租，并允诺小业主每年一定的租金回报；同时引进商家经营商场，以商场的租金保证小业主的租金来源。这是一种经营权、所有权和管理权分离的商场运作模式。 关门6个月后，无法进行任何经营活动的岳祥投资终于沉不住气，3月9日公告以2.6408亿元的价格出售柳林商厦。这对一直处于观望状态的沪上其他打算分割出售的商厦而言，不算是个好消息。 1.商业地产时代的新百货 2003年，又称商业地产年。除了购物中心等大型商业设施的不断兴建之外，在上海，最引人瞩目的恐怕就是频繁的商厦易手事件了：据不完全统计，去年至今，就有数十亿热钱力挺上海商厦，买主多为民营企业或个人。据了解，这些商厦易主后，大部分都曾经打算以产权分割的形式来卖铺，然后售后返租，统一经营商厦。 南京东路圣德娜购物广场是这一模式的始作俑者。但是，对这一理念阐释得最到位的要数位于淮海中路的柳林大厦。该商厦由岳祥投资所购，幕后最大的老板据称是福建人，其操作模式与浙商如出一辙，由柳林委托沪上著名的金丰易居公司销售。业内认为，柳林大厦的营销方式，堪称分割式商厦的典范。 据金丰易居的执行总裁臧建军介绍，第一百货、华联商厦等传统百货属于“大商铺、大商场”，正大广场、恒隆广场、中信泰富等属于“大商铺、小商场”，随着商业地产时代的到来，“小商铺、大商场”将成为沪上的第三种新百货业态。 臧建军进一步解释说，这种经营权、所有权和管理权分离的商场运作模式，尚需在经营管理的探索过程中进一步成熟。由房地产商成立的管理公司的调控能力和中立立场是决定这一新事物能否成功的关键。 岳祥投资成立的管理服务公司进冠公司包括以下几项功能：引进HK100负责商场招商和经营管理，引进一百、第一太平作为物业管理专业顾问，引进第一百货组织实施商业策划。此外，引进世界四大审计公司之一的毕马威华振负责对招商收入进行审计，确保招商收入的真实性；引进了联合律师事务所，对招商活动的真实性和租金收入分配进行监督。与专业审计事务所和律师事务所合作，确保小业主利益，真正使分立的三权形成利益制衡之势。 小业主购买商铺后，需要签署两份合同，与岳祥公司签署买卖合同之后，与进冠公司签订租赁合同，与商场经营者不发生直接联系，也无权直接干涉经营。 臧建军认为，这种售后返租的模式可以保证百货经营的专业性。商场与专业市场最大的区别在于，商场布局的动限可以避免死铺，商场统一招商，可以保持品牌的多样性和总体的同一性，并保证商场有明确的目标客户群。避免这些小业主在各自购买的商铺上自行经营或者自行招商，“大商场”沦为专业市场。 2.商铺产权分割出售惹争议 柳林大厦的风波听起来已经处理的“无懈可击”。但是还是遭遇了相关部门的质疑。 反对意见主要集中在以下几点：大商场分割成小商铺出售后，地产商就脱身而出，虽然承诺统一返租、统一经营，每年6％到8％租金回报，可是谁能保证以后几年这些承诺一一得以兑现？其次，投资客“炒”商铺，好比擂鼓传花，接到最后一棒者不就很倒霉？此外，虽然地产商采取“售后返租”的形式，引进商家统一经营，可是，产权在小业主手里，难保各自为政，把商场搞成专业市场，影响商场整体形象。最后，商场经营需要3到5年的培育期，产权分割的小业主们是否同意在商场经营的初期“放水养鱼”？如果商场经营不善，再次出售，谁将出面处理一系列的后事？ 而地产商的回答是：首先，这是自由买卖，政府没有具体条例规定，不许商家分割出售商厦；其次，产权分割，造成经营权、产权、管理权分离，关键是权力制衡。他们将会促使小业主们成立监事会和董事会，同时请来知名审计师和律师，充分保证业主利益。他们甚至还可以将铺款的一部分为每个小业主买保险，保证前几年的租金收入。同时，这些地产商不约而同地指出了沪上的一个“产权分割式商场”的典范——圣德娜购物广场，该广场位于上海第一街南京东路，目前经营情况不错，情况平稳。 这些争论到最后又集中于两点：商厦分割出售后，还能不能经营好？什么部门可以在多大的层面上进行干预？最后，有关专家也纷纷就此发表意见。商业方面的专家认为，为不破坏上海知名商圈的商业氛围，有关部门应该出手制止；法律专家认为，如果商场原先是大产权，没有分割表示，就要到房产交易中心办理变更成小产权的登记，只要手续齐备，就可以出售，属于市场行为。 9月，来自卢湾区工商局的公告，使得这场争论达到了沸点。该告示称：“淮海中路柳林大厦1－6楼商铺分割房产销售广告，无销售许可证明文件，且未经登记擅自发布房地产印刷品广告。” 3.谁都有自己的理由 商场分割出售，并非全然创新。 其实，卖铺返租只是房地产的一种营销手法，在上世纪九十年代中期时由香港传入，兴起于广州、深圳等沿海发达城市，随后流传全国，其实质就是先销售后承租，同时给予固定比例的租金回报。为降低投资门槛，产权往往被分割得极小。由于当时众多炒家疯炒楼花，许多房地产商在楼盘未竣工前就卷款而逃，在全国造成了许多烂尾楼，因此，这种营销方式出台不久就遭到建设部明令禁止。建设部颁发的《房地产销售管理办法》明确规定：2001年6月1日后，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋，但已竣工房屋则不在此列。 此后售后返租模式一度沉寂。一位房地产业内人士认为，这种模式也有其优点，即买家投资门槛较低，获利稳定。因此，近年来，产权分割式商厦和产权式酒店从广东等地兴起，并沿海北上。地产商允诺的回报率也从几年前较保守的每年6%至8%升到了目前的8%至11%不等，返租年限也从以前的3年左右变成现在的10年之久。 据有关数据显示，上海现有国有资产达5700亿元，其中经营性资产达4，000亿元。这些经营性资产有一半处在竞争性领域。目前，上海计划未来5年内完成国资从一般性竞争领域退出，这也意味着要退出1800亿到2000亿左右。另外，由于历史原因，上海主要商业街和商圈原本都有国资把持，如新世界集团原本在南京东路上的网点达到80％以上，淮海中路的商业网点也主要由卢湾区四大商业集团占据。随着市场经济的兴起和上海的日益开放，国资逐渐让出部分经营不善或者赢利甚微的商厦。 众多的商铺投资者是分割式商厦市场的承接者。南京西路一商厦分割出售消息传出后，投资客竟然彻夜排队购买旺铺。 来自上海房产交易中心的数据称，2003年的1到9月上海商铺的交易量比去年同期增幅23%；二手商铺的交易量也比去年同期增幅31%。投资客以温州人居多。温州各家媒体的外地商铺广告打得风风火火。据了解，温州当地一家都市报一年的房地产广告收入，就达到1亿多元。小投资者并不介意上级“批发商”的套现行为，“一铺富三代”观念深入人心，他们认为上海的商铺升值潜力还很大。 当然，最根本的原因在于分割式商厦背后的巨大利润。一位地产商形象地把商厦分割出售比喻为“先批发后零售”。从已经开始出售商铺的几家看，某集团公司以2.5亿元的价格从九百股份收购静安新时代广场，共二十层楼面，其中一到六楼为商场，预计分割出售即可得2亿元。而柳林大厦买下的价格是2.3亿元，分割出售后估计可达5.5亿元，利润都超过100％。 4.[2004]19号文——最后一根稻草？ 争论一直在继续。期间，上海各区相关方面的口径也颇不一致。有坚决反对的，有认为只要保证主要商圈商业氛围不受影响即可。但是有关方面一致认同，在没有条文依据以前，政府只能引导，不能干涉。 去年年底，上海市经委秘书长朱成钢在接受媒体采访时说：“我个人认为，在上海中心商业区，应该坚决对分割式商厦喊停。” 他的理由是：第一，任何商业从来不会是孤立的，都是一个集群。单个商厦不仅要符合这一区域的商圈气氛和定位，还要符合整个城市规划对这一区域的功能定位。从理论上说，产业和产业之间、企业和企业之间、个人与个人之间的关系，除了自然调节外，政府还要进行公共调节。因此，政府有理由干预。第二，现在这些分割式商厦都是房地产开发商的经营房产行为，而不是商业经营行为，经营房产的有各色人等，很难要求他的经营活动符合整个区域的功能定位。而且，这些商铺产权被分割成很多小产权后，利益主体分散，很难做到统一返租、统一管理和统一经营，最终影响整个商圈的商业气氛。因此政府必须对这些行为进行干预。 不过朱成钢也同时承认，由于法律建设滞后，今后需要制定相应法律法规，对中心商业区的商厦买卖进行规范。 对已经处于操作阶段的分割式商厦，他建议三种方式“善后”：政府回购；大投资商、大零售商回购；进行协调。当然，在特定的地方，根据区域商业规划，允许分割式商厦存在，允许低层次的市场存在。 作为一种回应，今年年初，上海房屋土地资源管理局，上海市建设和管理委员会发布了《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》（沪房地资权[2004]19号）。其中的规定对分割式商厦作出了诸多限制。 柳林大厦出售一事，牵动了沪上其他分割式商厦的神经。 据知情人士透露，有关部门正在制定19号文的实施细则。包括根据分割式商厦的经营面积，对其进行分级，确定对应的管理部门；如何实施首问责任制；哪些商街可以出现分割式商厦，哪些商街不允许出现分割式商厦……等等。 据悉，目前，上海市有关部门对新开发的商厦也作出规定，必须在建商厦的同时作出物理分割，然后才可以分割出售。一位地产商深为苦恼地说，原先的招商广告已经发出去了，上面没有提及会作物理分割。柳林大厦事件之后，地产商们多了几分顾虑。知情人士透露，柳林大厦事件背后，不排除有关部门对“国有资产流失”的隐忧；而“国有资产流失”的界定较为模糊。 相关链接 上海近年商厦易主档案 2002年底，九百股份（600838）公司将位于南京西路的上海静安新时代大厦,以人民币2.5亿元的价格整体转让给上海人民企业(集团)有限公司。 去年7月，上海华东电器集团以2亿元从闸北区国资总公司手中买下名品商厦产权。该商厦位于上海陆上大门——新客站南广场；去年年中，上海华通机电集团从上海友谊集团手中购得东海商都商厦一座，该商厦位于南京东路、河南中路路口，交易金额据说为4.5亿元左右；去 年年中，上海岳祥投资管理有限公司以2.3亿元从卢湾区政府手中买下柳林大厦一到六楼商铺产权；去年年底，来自温州的雨田集团斥资3亿元从原清华数码广场的业主南房集团手中购得清华数码广场，该商厦位于淮海东路99号一到三楼，经营面积2万平方米左右。 去年年底，温州的上海深豪集团（注册中）以2.7亿元在拍卖会上拍得新上海城市广场的2.6万平方米商厦营业面积。该商厦座落于河南路33号，南依人民路，北靠金陵路，东临紫金路。 最近，浙江天天红电气、浙江圣力电子集团和另外一个人投资者，共同出资2亿多元买下了圣力国际广场裙楼的五层楼面，总面积达到2万平方米。 上海市房产经济研究学会副会长印堃华建立面向中小投资者房产信托基金 作者：吴乐晋 日期:2004.03.11 来源：东方早报 版次:b14 版名:商业 关键词: 上海市房产经济研究学会副会长印堃华建立面向中小投资者房产信托基金 早报记者 吴乐晋柳林大厦的易主是不是意味着商业地产的大门就此向中小投资者关闭呢？有没有一种既能满足房地产企业的资金渴求，又能让中小投资者安全地分享高速发展的商业地产带来的收益的双赢模式呢？ 上海市房产经济研究学会副会长印堃华接受记者采访时说，其实，更早的时候，上海有过一种两全其美的操作方式。在上世纪80年代末90年代初，当时豫园的福佑商厦，就曾出售“永久性使用权”，以一个柜台为中心的2.5平方米面积为单位，根据位置差别，标出不同的价位，当时取得了很大的成功。 印堃华认为，柳林大厦的分割出售，与房地产业的“测绘原则”有冲突，即小投资者到手的产权证，其产权界定比较模糊，只有分隔线没有物理直接的标志，以后可能容易发生扯皮现象。 当前，国内中小投资者的投资品种相当有限，而在宏观经济条件较好的情况下，房地产投资有着较好的增值和保值价值，因此，最容易受到中小投资者的宠爱。印堃华认为那些小投资者不妨集中起来，委托一个发起人或者公司代为管理，投入房市，然后根据股份分成。当然，前提是这个发起人或者公司应该有着非常好的信誉度。 去年11月2日，在武汉举行的第五届中国连锁业大会“商业地产论坛”上，分割式商厦出售曾成为一大热门话题。大部分企业家和学者认为，商业地产的千变万化，售后返租对于投资者和开发商来说都是一把双刃剑。 全美地产管理托拉斯前任主席、在美国拥有525家购物中心的KIMCO公司总裁Milton Cooper认为，“这种方式蕴藏着极大的风险”。他不理解，产权如此分散的商业物业将如何经营。Milton Cooper认为，美国房地产基金的情况值得中国投资者借鉴。美国政府认为，个人只有三五千美元，是不足以拥有一处地产的，但人们可以把自己的钱投到基金里，共同拥有地产，并且联邦法规定，房地产信托基金的收入无须纳税，但投资者的分红需要缴税，因此房地产信托基金比公司化的运作方式更为优惠，吸引了众多的资金。通过这种方式，很小的投资者也可以分享房地产带来的收益。 印堃华介绍，目前国内的房地产信托基金还很少面向中小投资者，他建议政府可以出面组建这样的机构。联商专栏原创文章由作者授权发表，转载须经作者同意，并同时注明来源：联商专栏+早报记者 吴乐晋
