董旭
2005年，商业地产带来的并非全是利好的消息。“今年小的产权式商铺项目将会出现问题”，中国商业地产联盟秘书长王永平不无担忧地说，“随着商业项目的陆续启动，许多隐性的问题将会一一暴露出来，今年还可能出现一批商业烂尾楼”。
独木难成林
“目前，城市商业物业的开发缺乏统一的网点规划是最大的问题”，王永平指出，由于缺乏统一的规划，许多商业项目被简单地划分在单个的住宅项目开发中，而由于各个小区自成一体，物业间的规划很难统一，招商目标和定位就会过度集中和单一，一旦没有很好地分析周边客户群的需求，只是过度依赖营销包装和炒作形成的精品街、商贸城等，就会出现一系列的社会问题。
“不过这一局面有望在年内通过出台相应的办法来打破”，王永平说到这里略显激动。他表示，今年国务院将颁布《城市商业网点管理条例》以及听证制度的草案，商业网点的业态结构、布局结构将趋于合理，网点规划管理条例将参照发达国家的做法，引入听证制度，邀请专家、利益相关者参与听证，避免开发的盲目性。
据他透露，在《条例》中规定，今后3000平方米以上的商业地产设施项目必须进行听证，由发改委建设规划部门、工商行政管理部门、交通环保部门、生产流通部门、消费者协会、行业组织及专家学者参与听证，商业网点的所在区、街道也将推选社区代表发表意见，开发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见，方可办理有关建设手续。而建设1万平方米以上的商业网点，还必须到国务院有关部门进行听证。
切忌混为一谈
“套用住宅的开发模式来进行商业地产的开发是一些住宅房地产公司经常犯的错误”。王永平继续说道，“这种情况在前两年非常普遍，这些开发商都是采取‘先开发后招商’的方式，凭非理性的感觉进行项目投资，在缺乏专业的市场研究和商业策划的前提下，在没有明确的目标、明确的客户，甚至没有明确将要对哪些业态进行组合的情况下就开始敲定方案，紧接着破土动工，然后再考虑如何招商的问题。其结果是招商效果不好，最终造成项目的损失巨大，还易形成开发商、经营商、物业管理商三方矛盾，成为新一轮投诉热点。”
不过，不少开发商已开始意识到商业地产不能沿袭以往的住宅开发销售模式，而应该先确定经营模式、招商对象和业态需求，再进行建筑规划设计，以最大限度地减少日后改造费用的成本。大连万达的“订单地产”商业开发模式受到了不少开发商的效仿，即通过预先与世界500强企业签订联合发展协议，得到租赁项目的承诺后才进入实质性的开发。王永平随即指出，虽然这种营销模式的好处显而易见，不仅降低了投资开发的风险，而且能极大地提升商业项目的知名度。但“订单地产”成功还要依赖前期充分的专业研究，整体应如何定位？各业态如何组合？应选择哪类客户？特别是主力店如何选择？这些问题都需要准确地策划。
摈弃甩手掌柜
王永平告诫道，“前两年大多数地产商抱着的‘卖完就走’的经营观念一定要摈弃，这种以售代租的做法，既不可能对物业进行完善细致的商业地产规划，同时也会将风险完全留给了中小投资者。特别是底商，由于缺乏整体的经营主体，开发商只能将商铺卖给中小投资者以便回笼资金，中小投资者再根据自己对市场的判断进行经营，不可避免地出现混乱的局面。开发前臆想的规划自然被打乱，而一些出于销售目的包装和高回报率的说辞不能兑现时，就会引发出一系列的社会问题。”
而让王永平最担心的，就是产权式商铺的问题会在今年集中爆发，其中带返租性质的商铺问题将较为集中。据了解，所谓“返租”，就是开发商承诺将售出的商铺从投资者手中回租，整体交给有实力的商业经营主体进行运作，并给予投资者一定的回报。客观地说，返租作为一种营销策略，在短期内能聚集大量的资金，不过资金成本高，经营压力大。如果承诺一旦不能兑现，将给个人投资者造成巨大损失；同时对开发商的伤害也相当大，不仅信誉和形象受到伤害，还可能被告上法庭，承担经济责任等。
别梦想第一桶金
“不要梦想在商业地产中挖第一桶金。”万达集团董事长王健林就曾不止一次在不同场合表示。
王永平也在采访中反复强调，“王健林的这句话不仅适合商业地产开发商，也适合一般的个人投资者”。毕竟商业地产的核心是商业，而商业是微利行业，超过商业利润率的地产开发和租金回报必然存在“泡沫”成分，是不符合市场经济规律的。因此，一般的投资者千万不要轻信所谓“短期超高回报”的说辞。
而对商业地产开发商而言，我国的商业地产融资的渠道还比较单一，主要来自间接融资渠道，即银行的贷款，直接融资渠道还不多。全国商业地产业银行信贷依赖水平在70%-80%之间，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖度已超过90%。商业地产正常的投资回报期约8年，一旦出现销售收入不高或利润率下降的情况，长期达不到盈亏平衡点，将引发债务风险。
王永平进一步指出，如果没有大量充裕的资金，千万别轻易涉足商业地产领域，更不要梦想短期暴富。许多专家甚至提出，像购物中心这些大型的商业设施，自有资金的比例至少不要低于50%，比例达到80%是最理想的。
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